Ehitusprojektidest

Kvaliteetne projekt on hea ehitise valmimisele väga tähtis eeldus. Projekteerimisest ehitusprotsessi kanduvad ebakõlad saavad tavaliselt alguse kas projekteerimisvigadest, projekti puudulikkusest või asjaolust, et ei tähtsustata õigeaegselt ja piisavalt praktikas kinnitust leidnud tõdesid, näiteks muuhulgas asjaolu, et eelprojekti järgi ehitamise alustamine on ülimalt kõrge riskiga tegevus. Mõistma peab ka tõsiasja, et omanikujärelevalve tegemine ilma piisava projektita on raskendatud, kuna omanikujärelevalve ülesannete hulka kuulub juba seaduse järgi projektikohase ehitamise tagamine, mitte projektilahenduste väljatöötamine või ehitaja/tellija väljapakutud lahendusvariantide puhul projekteerija (lahenduse allkirjastaja) rolli ülevõtmine.

2009.a. mais kehtima hakanud ehitusseaduse §18 kohaselt tuleb ehitada tööprojektide järgi. Hetkel ettevalmistamisel ja erinevatele instantsidele kooskõlastamiseks saadetud määruse eelnõu "Nõuded ehitusprojektile" konkretiseerib nimetatud nõuet veelgi ning avab projekti staadiumite sisu, kus siis eelprojektiga toimuks ehitusloa taotlemine, põhiprojekti alusel toimuks ehitusmaksumuse kalkuleerimine ning tööprojekti järgi peab toimuma ehitamine ja ehitamise kontrollimine.

Siinkohal tooks välja mõningad mõtted projektistaadiumite kohta:

projekteerimise erinevad etapid on jagatud staadiumiteks mis annavad võimaluse hinnata tehtud tööd ja teha vaheotsuseid, mis viiakse sisse järgmistes projekti staadiumites. Samuti võimaldab etapiviisiline projekteerimine välja sõeluda ebakõlasid ja parandada või muuta lahendusi selliselt, et lõpptulemus oleks maksimaalselt ilus, tehniliselt otstarbekas ja ühtlasi ka ökonoomne ka juhul, kui selguvad „käärid“ arhitektuurselt soovitu ja tehniliselt-konstruktiivselt võimalike lahenduste vahel. Ringiehitamisele kulub kordades rohkem ressursse kui projekteerimisele.

Projekti staadiumid jagunevad üldjoontes järgnevalt:

* eskiisprojekt - eskiisprojekt on mõeldud põhiliselt selleks, et tellija saaks ülevaate, millises suunas liigub arhitekti mõte ja tellija saab hinnata, kas see on talle vastuvõetav. Eskiisi staadiumis tuleb arhitektuursel tasandil paika saada hoone maht, funktsionaalsus, väljanägemine ja muud kliendi jaoks tähtsust omavad asjaolud. Siin staadiumis paberile saanud mõtted on tegelikult üsna fundamentaalsed ja kui siin tellija ei süvene või ei ütle selgelt välja kui teda miski häirib, siis kuhjub emotsioon järgmistesse projekti etappidesse, kus põhimõttelised muudatused on juba ressursimahukamad; kui tellija ja arhitekti visioonid ei ühti, siis on eskiisprojekti staadiumis õige koht sõbralikult lahku minna. Vältimaks nii öelda maitsete mitteklappimist, oleks mõistlik arhitekt valida tema tehtud tööde põhjal. Sobiva arhitekti leidmiseks tuleb varuda aega ja suhelda erinevate inimestega, et välja valida see õige. Kui arhitekti käekiri ja suhtumine on sobilikud, siis reeglina ollakse üksteisega rahul. Meie soovitus on usaldada välja valitud arhitekti ja sisekujundajat.
* eelprojekt - eelprojekt on määratud kavandatava ehitise kui terviku tutvustamiseks tellijale ja haldusasutustele, siin peab kõik põhimõtteliselt paika saama, sest selle alusel taotletakse ehitusluba ja hiljem kasutusloa taotlemisel peab valmis ehitis vastama ehitusloas toodud tingimustele, mille aluseks oli eelprojekt. Järgmistes projektistaadiumites töötatakse välja tegelikult enamjaolt vaid tehnilisi detaile, milles tellija lahenduste osas reeglina enam palju kaasa ei räägi (kuna need on inseneriteabele põhinevad), küll aga oleks mõistlik kaasata ehituskonsultant, kes suudab anda hinnangu projekteerijate pakutud lahendustele või välja pakkuda või analüüsida ka alternatiivseid lahendusi, mis võivad hoida kokku raha ehitamisel, anda kokkuhoidu ekspluatatsioonis, parandada kasutusmugavust, parandada tehnilist lahendust ehitusfüüsika mõistes, vms.
* põhiprojekt - nagu nimigi ütleb, põhilise, kuid mitte veel lõpliku detailsuseni viimistletud ehituslahendusi sisaldav projektikomplekt. Põhiprojekt, erinevalt eelprojektist sisaldab tasakaalustatud, kokkusobiva ja tervikliku kogumi arhitektuuri, konstruktsiooni, eriosade jne lahendustest. Põhiprojekti järgi saab korraldada peatöövõtja leidmiseks ehitushanke. Kuna soovitame alati teha põhilistele projektiosadele ka tööprojektid, siis on mõistlik teha ka ehitushange tööprojekti järgi, kuna informatsioonihulk on sel juhul suurem. Paraku ei luba ajagraafikud sageli oodata tööprojekti valmimist, vaid soovitakse kohe alustada ehitushankega. Siin puhul võib tuua välja ka mõned eelised põhiprojekti alusel hinnapakkumiste küsimiseks – need on ajavõit ja võimalikud alternatiiv- ning parendusettepanekud ehitajatelt, mida saaks tööprojektis arvestada.
* tööprojekt - tööprojekt on detailsem projekti staadium mille alusel saab ehitada. Tööprojektis on täpsustatud kõik, mis põhiprojektis jäi lahtiseks (materjalide ja seadmete margid, detaililahendused detailide valmistamiseks jne). Selle projekti maht ja detailsus aitab minimaliseerida kahetimõistmisi ja tõlgendamisi ning ehitaja teab, mida ta peab ehitama ning tellija teab, mida ta peab saama. Leiame, et kvaliteetse tulemuse ja sujuva protsessi saavutamiseks peaks ehituse töövõtulepingu aluseks olema just tööprojekt.

Sellise loogika järgimisega on meie kogemuse põhjal tulemus tellijale kontrollitav, juhitav ja ootustepärane.

Väga oluline on pöörata tähelepanu ka projekteerijate valimisele ja nendega lepingu sõlmimisele, samuti projekteerimise koordineerimisele.

Omanikujärelevalvest ehitustel

Kuivõrd talv on taandumas ja ilmad soojenemas, on algamas tavapärane ehitamise hooaeg ning mõistlik on üle rääkida ehitamisel omanikujärelevalve tegemine.

Vastavalt kehtivale seadusandlusele peab ehitise omanik ehitisele enne ehitamise alustamist määrama omanikujärelevalve tegija; omanikujärelevalvet tuleb teha ehitise ehitamise alustamisest kuni ehitise kasutusloa saamiseni. Omanikujärelevalve tegevust reguleerivad eelkõige Ehitusseadus ja Ehituse omanikujärelevalve kord.

Kindlasti tuleb kaasata ehitustegevuse kontrollimisse professionaalne ja kogemustega omanikujärelevalve tegija. Ja mitte selline, kes ainult seadusest tulenevat vormilist nõuet täidab, vaid ikka spetsialist, kes reaalselt ehitusel ehitamist kontrollib ning allmainitud ülesandeid täidab, et klient saaks endale projekteeritud ja soovitud ehitise.

Omanikujärelevalve põhilised ülesanded:

* ehitusprojekti nõuetele vastavuse kontroll, mille raames kontrollib omanikujärelevalve ehitusprojekti koosseisu terviklikkust ja vastavust ehitusprojekti vorminõuetele, sealhulgas kontrollib omanikujärelevalve, kas ehitusprojekti koostanud isik või selle koostamise eest vastutav isik ja ehitusprojekti kontrollinud või selle kontrollimise eest vastutav isik vastab selleks õigusaktidega ettenähtud tingimustele. Ehitusprojekti nõuetele vastavuse kontroll ei hõlma ehitusprojekti ekspertiisi;
* kontrollib ehitamise vastavust ehitusprojektile;
* kasutatavate ehitustoodete nõuetekohasuse osas kontrollib omanikujärelevalve ehitamisel kasutatavate ehitustoodete vastavustunnistuste või muude dokumentide olemasolu, mis tõendavad, et vastav ehitustoode vastab nõuetele;
* omanikujärelevalve kontrollib ja nõuab ehitamise tehniliste dokumentide nõuetekohast ja õigeaegset vormistamist ning kontrollib, kas koostatud ehitamise tehniliste dokumentide sisu vastab tegelikkusele;
* ehitustööde kvaliteedi kontrolli käigus kontrollib omanikujärelevalve järjepidevalt ning mõistliku sagedusega ehitaja tegevust ehitise ehitamise;
* enne ehitustööde algust esitab omanikujärelevalve ehituse peatöövõtjale kaetud tööde nimekirja millest nähtub minimaalne maht mida soovitakse omanikujärelevalve poole üle vaadata ja fikseerida enne töö katmist teis(t)e töö(de)ga. Omanikujärelevalve osaleb kaetud tööde ülevaatusel ning kaetava töö vastamisel nõuetele (töö vastab projektile, ehitusnormidele, paigaldusjuhistele) annab loa töö katmiseks ja järgnevate tööde tegemiseks. Võimaluse korral pildistatakse olulisemad kaetavad tööd;
* omanikujärelevalve kontrollib ehitise ja ehitusplatsi üldist korrashoidu, ehitise ja ehitusplatsi ohutust ümbruskonnale eesmärgiga, et oleks tagatud keskkonnaohutus ning ümbruskonnale levivate ehitamisest tulenevate kahjustuste vältimine;
* omanikujärelevalve jälgib ehitustööde teostamise graafikust ehitajapoolset kinnipidamist ning teavitab klienti kõrvalekalletest;
* omanikujärelevalve teavitab Klienti ehitusprojekti, ehitustoodete või ehitustööde mittevastavusest nõuetele.

Üks hea ja usaldusväärne ehitustel omanikujärelevalvet tegev ettevõte on Vextom Style OÜ, kelle teenustest ja tehtud töödest saab ülevaate www.omanikujarelevalve.ee

Arendusriskid - vead mis kinnisvarabuumi ajal tehti

Tarmo Kase Ober-Haus Eesti'st analüüsib kinnisvarabuumi ajal tehtut. See küll takkajärge tarkus, kuid vigadest tuleb õppust võtta ja neid tulevikus mitte korrata.

Kinnisvaraturu allakäigu algusest saab käesoleva aasta kevadel 3 aastat. Kinnisvaramulli paisumise ajal tundus arendajatele, et sõltumata asukohast ja kvaliteedist on kinnisvaraturg ainult kasvav, täiesti riskivaba, kaubaks läheb kõik ja leiutatud igavene raha tootev perpetum mobile!
Arendusega hakkasid tegelema juuksurid, koduperenaised ja taksojuhid. Kuid nagu varsti selgus, peab ikka iga sepp jääma oma liistude juurde. Eirati kõige elementaarsemaid kinnisvara arendustegevusega seotud riske ja nüüd otsitakse süüdlasi teiste hulgast. Mitmetel arendajatel on tänaseni müümata buumi ajal ehitatud kümneid objekte, teiste arendajate objektidega tegeleb pankrotihaldur, kolmandad arendajad, kes suutsid buumival turul eufooriat talitseda ja riske hinnata, valmistuvad aga uueks tõusuks.
Tänaseks on arendajad, kes turu tipus ostsid maa ja alustasid ehitustegevust, valdavalt pankrotis kuna eirasid kinnisvaraturuga seotud arendusriske ehk nende sisendid, arvestades kujunevat turusituatsiooni on liiga kallid.
Eirati kolme kõige olulisemat. Eelkõige seda, et ka kinnisvara hinnad võivad vastavalt majandustsüklile langeda ja langus võib maailma kogemusele toetudes kesta aastaid. Olukord, kus korterid olid müüdud juba pärast ehitusloa saamist ei ole jätkusuutlik. Samuti on muutuvad suurused kinnisvaraturgu väga oluliselt mõjutavad tegurid nagu intressitase koos laenutingimustega, seda nii arendajale kui lõpptarbijale, arendatava kinnisvarasegmendi vakantsus, tootlikkus, üüritase, pakutav hinnatase, ruumide planeering. Laiemalt vaadates ka demograafiline olukord, elatustase, tööpuudus ja laenukoormus. Hinnad turul kujunevad ikkagi lõpuks läbi nõudluse ja pakkumise. Paljud kinnisvaraga seotud ambitsioonikad äriprojektid on tänaseks muutunud muinasjutuks.
Teine oluline tegur on ehitusega seonduv. Kui buumi ajal ja ka pärast räägiti, et odavamalt ehitada ei saa, sest palgad saavad ainult tõusta ja ehitusmaterjalide hinnad ei saa langeda, siis hiljem selgus, et see ei ole tõsi. Konkurents teeb siingi oma töö. Arendaja jaoks on ehitusprotsess rahaliselt kõige kulukam ja võimalus kaotada ka stabiilsel turul kõige suurem kui sõlmitakse lepingud ehitajaga, kes ei suuda pakkuda lubatud kvaliteeti, tähtaegu ja lõpuks hakkab küsima täiendavat raha. Võib juhtuda, et mõnele krundile läheb ebapiisavate uuringute ja projekti tõttu ehitamine oluliselt kallimaks.
Täna peab nii mõnigi arendaja, kes soovib jätkuvalt turul tegutseda arvestama täiendavate kuludega, et vältida klientide poolset kohtuteed viletsa ehituskvaliteedi või lausa praagi pärast. Eriti torkab see silma käesoleva aasta talvel, kus kukuvad rõdud, langevad katused või külmuvad torud. Kuna Eestis on tavaks iga arendusprojekti jaoks luua eraldi nn juriidiline keha, siis sarnaste probleemide ilmnemisel võib juhtuda, et firma pankrotis, omanikud kadunud ja kahjunõuet ei ole kellelegi esitada.
Kolmandaks on võimalikud juriidilised probleemid. Maa ostmisest kuni ehituse valmimiseni võib kuluda aastaid. Sobiva krundi leidmisel tuleks arendajal enne ostu põhjalikult teadvustada krundiga seotud kohustusi ja piiranguid kuna esialgu ahvatlevana tundunud korterelamu asemel võib parimal juhul krundile kerkida näiteks ühe pere eramu. Üldjuhul on linnades ehitusõiguse saamiseks vajalik detailplaneering, millega määratletakse maa sihtotstarve, ehitise suurus, kõrgus jne. Üldjuhul kaasnevad iga planeeringuga teatud piirangud, millega peab arendaja arvestama. Lisaks võidakse planeering kohtus vaidlustada, ehitusmaht võib oluliselt väheneda ja projekti tasuvus muutuda üsitavaks või suisa kahjumlikuks.
Kuna kinnisvaraarendus on samasugune äri nagu iga teine ja reeglina õpime ikka oma vigadest, tuleks enne viljakale põllumaale elamurajooni planeerimist konsulteerida kohaliku omavalitsuse ja adekvaatset turuinfot valdava kinnisvarabürooga. Tänu langenud ehitushindadele ja laenutingimuste paranemisele ning nõudlusele taastumisele teatud piirkondades viimaste kuude jooksul ongi alustatud nii mõnegi uue perspektiivika arendusprojektiga tuntud arendajate poolt.
Ettevaatlikult, põhjalikult kalkuleerides, pingsalt maad kuulates ja riske hinnates on arendajad taas löönud kopa maasse.
Loo autor on Tarmo Kase. Lugu saab lugeda ka siit

MKM hoiatab rekordilisest lumest ja sula saabumisest tingitud katuste ülekoormamise eest

Seoses käesoleva talve rekordilise lume ning saabuva sulaga hoiatab Majandus-ja Kommunikatsiooniministeerium (MKM) katuste ülekoormatuse eest.

Katused projekteeritakse reeglina vastavalt tavapärasele lumekoormusele, mis ei arvesta ekstreemseid lumeolusid, räästas rippuvaid hiidpurikaid ning kaugele üle katuse serva ulatutavaid lumekarniise.

Lisaks eelnenule suurendab katustele mõjuvat lumekoormust sulailmade saabumine ja vihmasajud.

Suure lumekoormuse tõttu võib avariiohtlikeks pidada eelkõige nn kergeid teras- või puitkandjatel lame või väikese kaldega katuseid (tööstus- ja laohoonete, bensiinijaamade, spordihallide, estakaadide katused), kuhu lumi täies ulatuses peale jääb. Samuti on ohtlikud katused, mis külgnevad kõrgema ehitisega ja mille katusele kõrgema hoone seina äärde tuul suured lumehanged kuhjab.

Viilkatuste puhu võib katusel paiknev lumi sulailmade saabumisel mööda katusepinda alla libiseda ning allolijaid ohustada.

Lumekoormuse vähendamiseks ja ohu vältimiseks tuleb üleliigne lumi katustelt ja jääpurikad räästastelt eemaldada. Katusekonstruktsioonidele ohtlikuks tuleb pidada lumekihti paksusega alates 0,5m.

Katuste puhastamisel lumest tuleb silmas pidada:

• lume katustelt eemaldamisel ja jääpurikate lõhkumisel tuleb tagada tööd teostavate isikute turvalisus. (Katused on libedad!)
• lume eemaldamisel ja jääpurikate lõhkumisel ei tohi lumel ja jääl lasta kukkuda inimeste liikumistsooni (töö tsoon piirata) ja madalamate hoonete katustele
• lume ja jääpurikate mehhaanilisel eemaldamisel tuleb vältida katusekatte kahjustamist (külmaga muutub katusekate eriti rabedaks)
• tuleb vältida äravoolulehtrite ja katuserennide ummistumist ja külmumist

Vastavalt ehitusseadusele vastustab ehitise ohutuse eest ehituse omanik, kes on kohustatud koristama üleliigse lume katustelt ning eemaldama jääpurikad. Ehitiste ohutuse tagamise kontrolli kohustus lasub kohalikel omavalitsustel ja Tehnilise Järelevalve Ametil, kellel on õigus rikkumiste korral rakendada sanktsioone.

Võib eeldada, et tänaseks mahasadanud lumi raudbetoonkatuslagedega hoonete katusekonstruktsioone veel ei ohusta (sh tüüpsed korrusmajad), kuid karniisidel kogunev lumi ja jää võib kahjustada vihmaveesüsteeme, allpool olevaid rõdusid, inimesi ja vara.
Kuna ilmajaama teatel on oodata lähiajal täiendavalt sademeid ja sulailmade saabumist, siis palume võtta kiiresti tarvitusele abinõud ohu vältimiseks.

Viimati olid suuremad varingud lume tõttu 1985. aastal, mil sisse kukkus sadu hoonete katuseid.

Lisaks eelnevale soovitab MKM valmistuda lume sulamisest tingitud sulavete ärajuhtimiseks, vältimaks vee kogunemist keldritesse ja teistesse madalamatesse kohtadesse. Sulavee ärajuhtimise soodustamiseks tuleks hoida sadeveekanalisatsiooni kaevude restkaaned puhtana ning vältida lumest tammide tekkimist.