Omanikujärelevalve domeen nüüdsest ka eestikeelne

Tänasest pääseb Vextom Style kodulehtedele kasutades eestikeelset domeeni ja nimes täpitähtesid www.omanikujärelevalve.ee

MKM: Omavalitsused nõuavad hoonet renoveerida soovivatelt korteriühistutelt alusetult kõigi korteriomanike allkirju

Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium (MKM) juhib korteriomanike, korteriühistute ja kohalike omavalitsuste tähelepanu asjaolule, et ehitusloa taotlemiseks ei ole omavalitsusel õigus nõuda kõigi majas asuvate korterite omanike allkirju.
MKM-i ja SA KredEx poole on pöördunud mitmed murelikud korteriühistud probleemiga, et kohalik omavalitsus nõuab korterelamu rekonstrueerimise ehitusloa taotlusele kõigi korteriomanike allkirju. Samuti on ette tulnud nõudmist, et loa andmise aluseks olev ehitusprojekt tuleb kooskõlastada kõigi korteriomanikega. MKM-i hinnangul ei vasta sellised nõuded ehitusseadusele.
Ehitusseaduse järgi esitab mitme omanikuga hoone rekonstrueerimiseks vajaliku ehitusloa taotluse korteriomanik korteriomanike häälteenamuse alusel või kaasomanik kaasomanike häälteenamuse alusel. Kui korteriühistu ei ole ise oma põhikirjas sätestanud teisiti, piisab, kui korteriühistu üldkoosolekul on elamu rekonstrueerimise poolt 50% + 1 korteriomanikest.
Samuti ei ole ehitusseaduse kohaselt vaja ehitusloa aluseks olevat ehitusprojekti kõigi korteriomanikega kooskõlastada. Ehitusseaduse järgi ei anna ehitusluba küll õigust ehitada ilma ehitise omaniku nõusolekuta, kuid korteriomanike vahelisi vaidlusi kaasomandi valdamise, kasutamise ja käsutamise (sealhulgas korteriomanditeks jagatud kinnisasja rekonstrueerimise) üle lahendab üksnes kohus.

vastav info MKM kodulehel

Puitkorterelamute suurimaks probleemiks on poolikud renoveerimislahendused

KredExi tellimusel Tallinna Tehnikaülikooli poolt teostatud puitelamute uuringu kohaselt on Eesti puidust korterelamute, mis asuvad valdavalt erinevatel miljööaladel, seisukord enamasti rahuldav, kuid oluline on kattekonstruktsioonide, nagu vooder, katusekate, vihmavee äravoolusüsteemid, renoveerimine, et kaitsta kandekonstruktsioone edasiste kahjustuste eest. Tallinna Tehnikaülikooli teadlaste poolt valminud suuremahulise puitelamute uuringu eesmärgiks oli välja selgitada erinevate Eestis laialt levinud puitelamutüüpide ehitustehniline ja sisekliima seisukord, saada vastavalt uuringu andmetele hinnang elamute vastupidavuse ja eluea osas ning leida meetodid ja lahendused puitelamute renoveerimiseks ja kultuuripärandi säilitamiseks. Uuringus tuuakse elamute suurimate probleemidena välja iseseisvalt ja vaid osaliselt teostatud renoveerimistööd, mis on tihti põhjustanud kandekonstruktsioonide kahjustusi või halvendanud sisekliimat. Paljud puitelamud on ehitusjärgselt ehitatud ilma pesuruumita. Pesuruumi hilisem ehitamine kööki või wc-sse on põhjustanud hoonetele aga palju niiskuskahjustusi. Küllaltki problemaatiline on olukord ka küttesüsteemidega, kui hoones puudub tsentraalne süsteem ning iga korteriomanik on iseseisvalt oma korteri küttesüsteemi renoveerinud kas siis gaasi-, ahi- või elektrikütteks. Sarnaselt eelnevatele uuringutele (suurpaneelelamud, telliskorterelamud) esineb ka puithoonetes erinevaid sisekliima probleeme, mis on põhjustatud peamiselt pesu kuivatamisest eluruumides, pesuruumide ehitamisest kui ka akende vahetamisest. Üheks uudseks probleemiks võrreldes suurpaneel ja telliskivi elamutega on kultuuripärandi säilitamine. Puithooned on valdavalt ehitatud 20. sajandi esimeses pooles ja omavad kultuuri säilitamisel olulisemat väärtust kui paneelelamud. Lisaks on erinevate renoveerimistöödega rikutud ka puitelamute miljööväärtuslikku poolt.Energiasäästu ja hoonete pikaajalist säilimist silmas pidades on uuringus soovitused puitelamute renoveerimiseks koos analüüsiga saavutatavast energiasäästust ja tööde tasuvusest. Teadlased rõhutavad elamu kui terviku vaatamist ehk terviklikku rekonstrueerimist, mis annab parima tulemuse nii hoone säilivuse kui ka energiasäästu saavutamise seisukohalt.

Tutvuge ka TTÜ Ehitusteaduskonna uuringu lõpparuandega "Eesti eluasemefondi puitkorterelamute ehitustehniline seisukord ning prognoositav eluiga"

Millal kergmaja on ehitis

Advokaadibüroo Hedman Partners advokaat Liisa Linna selgitab 08.juuni k.a. ehitusuudised.ee's, millisel juhul on seaduse mõistes tegemist ehitisega ning millega tuleb arvestada kergmaja püstitamisel.
Kergmaju reklaamitakse sageli toodetena, mida saab paigaldada veekogu äärde või ka mujale ning mille jaoks ei ole tarvis ei ehitusluba ega muid kooskõlastusi. Kahjuks on tegemist mõneti eksitava infoga. Eksitavaga seetõttu, et nende kokkupandavate majade puhul on tegemist ikkagi ehitistega ehitusseaduse mõttes ning päris igale poole neid kokku monteerida ei või.
Ehitusseadus tõepoolest määratleb ehitist kui aluspinnasega kohtkindlalt ühendatud ja inimtegevuse tulemusena ehitatud terviklikku asja. Seega, asi, mis maapinnaga ei ole jäädavalt seotud, ei pruugi olla ehitis. Näiteks, ei ole ehitis haagissuvila, mis kinnitatakse auto külge ning mille parkimiseks laagriplatsile ei ole tõepoolest vaja kohaliku omavalitsuse luba. Samas on aga ehitis liivakast või laste kiik, kui selle püstitamiseks on maasse kaevatud kasvõi ainult paar vaia.
Ehitiseks ei tee asja aga ainuüksi see, et see on maaga füüsiliselt ühendatud, näiteks kaldale ankurdatud paat ei muutu ehitiseks. Samas aga ei ole ka vundament ainus, mis eristab ehitist mitte-ehitisest. Asja tuleb vaadelda tervikuna ja hinnata ka tema eesmärgist lähtuvalt. Seda on leidnud ka riigikohus veel hiljuti tehtud lahendis, et oluline on asja ehitisena määratlemisel arvestada ka selle asja põhilist kasutusotstarvet, kasutamise viisi, kestvust ja muid asja iseloomustavaid tunnuseid, mis kogumis võimaldavad eristada ehitist teistest asjadest (21.02.2011 otsus asjas nr 3-3-1-80-10)
Kui maja on ühendatud konkreetse asukohaga tehnovõrkude kaudu – omades ühendust nii elektri- kui ka kanalisatsiooni- ja veetrassiga -, siis asjaolu, et majal ei ole vundamenti või et maja ei ole ühegi vaiaga maa külge aheldatud, ei mängi mingit rolli. Ilmselt on sellise maja kokkupanemise eesmärgiks olnud siiski omaniku soov ta sinna asukohta jätta, vähemalt üheks suveks kui mitte kauemaks. Teadupärast tunneb ehitusseadus ka ajutise ehitise mõistet – s.o kuni viieks aastaks püstitatud ehitist.
Teatud juhtudel on isegi võimalik, et haagissuvilast saab ehitis. Näiteks siis, kui selleni veetakse püsiv elektriliin, haagise ümber ehitatakse terrass, trepp ning istutatakse lillepeenrad, põõsad ja puud. Rattad või suusad maja all, mis võimaldavad tema paigast liigutamist, ei muuda ehitusseaduse kohast hoonet auto järelkäruks. Põhimõtteliselt on ju võimalik paigast liigutada ka väga suuri hooneid ning neid ühest kohast teise transportida.
Seadusandja on üritanud ehitise määratlust vahepeal siduda ka inimjõul teisaldatavusega, kuid seda parandust ehitusseaduse teksti siiski sisse ei viidud. Ometi leidis aga ka riigikohus ühes lahendis, et ehitisena tuleb ehitusseaduse mõttes mõista inimtegevuse tulemusena ehitatud terviklikku asja, mille asukohta ei suuda selle omanik omal jõul muuta ja mille teisaldamine on võimalik üksnes abivahendeid kasutades (19. juuni 2006 nr 3-1-1-44-06).
Kergmajade puhul on nende püstitamiseks vajalik ehitusluba sellistele mudelitele, mille pindala on üle 60 ruutmeetri; linna või valla kirjalik nõusolek, kui maja pindala jääb 20-60 ruutmeetri vahele või eelnevat omavalitsuse teavitamine, kui mudeli pindala on alla 20 ruutmeetri ja selle asukoht on detailplaneeringu kohustusega alal. Samuti tuleb igal juhul järgida ka looduskaitselisi ja muid piiranguid. Ranna või kalda ehituskeeluvööndisse selliseid hooneid paigaldada ei saa.
Millisel juhul siis nn kergmaju täiesti ilma lubadeta kokku monteerida tohib? Hüpoteetiliselt on ehituslubadeta võimalik kergmaja paigaldamine veekogul liiklevale parvele või näiteks demonstreerimiseks ehitusmessi halli või teatrilavale.
Soovitan kindlasti kõigil, kes kergmaja soetada kavatsevad, siiski kohalikust omavalitsusest läbi minna ning oma plaanidest vestelda. Mainimata ei saa jätta ka seda, et kellelegi teisele kuuluvale kinnistule maja püstitamiseks on vaja kinnistu omaniku nõusolekut ning ehitis muutub siis ka kinnistu oluliseks osaks ehk kinnistu omaniku omandiks. Seega, ei tasu Pirita rannaliivale sellist ehitist kokku kruvida, kui ei soovita sellest ilma jääda.
Kergmajade, nagu ka kõigi teiste ehitiste ehitamist, reguleerib ehitusseadus, samuti planeerimisseadus. Teadma peab ka erinevaid kaitsereziime reguleerivaid õigusakte. Üle 60 ruutmeetri suuruse moodulmaja püstitamiseks ehitusluba hankides on vajalik esitada ka ehitusprojekt, kusjuures siin ei piisa ilmselt tootega kaasas olevast brozüürist või kasutusõpetusest.
Kohalikul omavalitsusel on õigus nõuda omavoliliselt paigaldatud hoone lammutamist, kohaldada ebaseaduslikule ehitajale rahatrahvi: 300 trahviühikut füüsilise isiku ja 32 000 eurot juriidilise isiku puhul.

Energiasäästu projektid mida viiakse ellu CO2 kvoodi müügist saadava rahaga

CO₂ (süsihappegaas e. süsinikdioksiid) heitmekvoodi müügist saadava raha eest muudetakse energiasäästlikuks 480 avaliku kasutusega hoonet investeerides parendustesse veidi üle 146 miljoni euro. Selle projekti kulgu saab jälgida reaalajas Riigi Kinnisvara AS'i kodulehel Objektid peavad olema valmis järgmise aasta lõpuks.

Eramute kasutuslubadest

loo autor: Signe Kalberg, artikkel avaldatud 27.04.2011 epl.ee's

Omavalitsuse väljastatav kasutusluba kinnitab ehitise nõuetele vastavust.
Ehitusbuumi ajal kerkis eramuid nagu seeni pärast vihma. Uus-asukad kibelesid sisse kolima, kinnisvaraarendaja soovis aga töödega ühele poole saada ja teenitud tulu taskusse panna. Maja võis olla valmis ehitatud, kuid puudu olid näiteks aed, krundisisene haljastus, teed-platsid. Tunduvad olevat tähtsusetud nõuded, kuid nende puudumine võib saada takistuseks kasutusloa saamisel.
Üsna tihti soovivad omavalitsused kasutusloa väljastamiseks näha ka eri teenuste (elekter, vesi, kanalisatsioon, gaas, jäätmed) kasutamise väljavõtteid, mis tasuks sel puhul lisada. Joogivee tarbimisel soovitakse näha vee kvaliteedi analüüse.
Saku valla ehitusspetsialist Olev Raudne ütles, et praktikas on sagedasemaks kasutusloa väljastamise takistuseks asjaolu, et tuleohutusnõuete täitmine ei ole tõendatud. Puudu on näiteks dokumendid küttesüsteemi, st korstna, kütteseadmete ja küttekollete nõuetekohase paigaldamise kohta. Nõutav on tehtud tööde või paigalduse akt, kus on kirjas ehitaja ja see, mis aadressil mis tooteid ja materjale on eri kohtades kasutatud. Puuduseks on olnud ka krundivälise tulekustutusvee olemasolu ja nõuetele vastavus ehk tuletõrjehüd-rant ja -veehoidla.
„Detailplaneeringu aladel on arendaja veetrassi välja ehitanud, kuid hüdrandid katsetamata ning neil puudub kasutusluba. Veehoidla, mis on sageli rajatud aianduskooperatiivide alale, on hooldamata ega vasta kehtivatele nõuetele,” toob Raudne näiteid puuduste kohta.

Luba pole andmata jäänud
Ta lisab, et Saku vallas ei ole juba väljastatud kasutuslubasid tühistatud. Üksikutele kasutusloa taotlejatele on keeldutud seda väljastamast põhjusel, et ehitustöödega on projektist kõrvale kaldutud või on esitamata jäänud ehitamise tehnilised dokumendid. Puuduste kõrvaldamise järel on kasutusluba üldjuhul väljastatud.
„Postkasti, lipuvarda ja igasuguste lepingute olemasolu (prügi, elekter, vesi, kanalisatsioon jne) on küll vajalik, kuid ei ole takistuseks elamule kasutusloa väljastamisel, sest need ei ole ehitusseadusega nõutavad,” kinnitab Raudne. Lisaks on oluline teada, et kui kindlustatud majaga peaks juhtuma õnnetus, võib kindlustusandja keelduda hüvitise väljastamisest, kui hoone või selle tehnosüsteemid ei vasta kehtestatud nõuetele.
Keila linnavalitsuse ehitus-nõunik Imbi Grünberg ütleb, et Keilas ühtegi kasutusluba tühistatud ei ole. „Ega me midagi muud ei nõua, kui ehitusseaduses ette nähtud on. Kasutusloa väljaandmise oleme edasi lükanud erinevatel põhjustel, näiteks ehitamise ajal on projektist nii-öelda mööda ehitatud. See tähendab, et kasutusloa taotlemisel tuleks esitada ka ehitusprojekti muudatused,” selgitab Grünberg.
Juhul kui projekti muudatus ei ole aktsepteeritav, näiteks on ehitatud linnaruumi sobimatu kiviaed, teeb linnavalitsus ettekirjutuse. „Mõnikord sisaldab ettekirjutus ka sunniraha hoiatust. Kindlasti peab olema nähtaval maja number, lipumast sobivas kohas või kronstein hoone kül-jes lipu heiskamiseks, lepingud Eesti Energiaga ja Keilas AS-iga Keila Vesi. Samuti prügiveoleping, kui on majja asutud,” märgib Grünberg.

Trahv või ettekirjutus

•• Kui ehitise omanik kasutusloa olemasolu nõuet eirab, siis karistatakse selle eest füüsilist isikut rahatrahviga, mis on kuni 300 trahviühikut ehk siis 1150,45 eurot (18 000 krooni).

•• Juriidilist isikut karistatakse rahatrahviga kuni 31 957,05 eurot (500 000 krooni).

•• Kasutusloa puudumisel on linna- või vallavalitsuse ehitusjärelevalvet tegeval ametiisikul õigus teha ehitise omanikule ka ettekirjutus.

•• Sellega võib kohustada ehitise omanikku tegema kasutusloa väljastamiseks vajalikke toiminguid.

•• Ettekirjutuse määratud tähtajaks täitmata jätmise korral võib ehitusjärelevalvet tegev ametiisik kohustada ehitise omanikku muuhulgas tasuma sunniraha, mille suurus võib olla kuni 639,14 eurot (10 000 krooni).

•• Sunniraha võib määrata ka korduvalt.

•• Mitme isiku ühises omandis, näiteks kaasomandis oleva elamu puhul lasub kasutusloa olemas-olu tagamise kohustus neil kõigil.

Abihoonete ehitamiseks vajalik luba

Kui on plaan midagi ehitama hakata, tuleb alustada kohalikust omavalitsusest.
Kevad on käes ning paljudel on tekkinud plaan oma krundile ehitada uus tööriista- või puukuur, saunamajake, garaaž või mõni muu abihoone. Esimese sammuna tuleb alati ette võtta käik kohalikku omavalitsusse, kuid üht-teist tasub ehitamise põhireeglitest siiski teada.
„Kui on plaan midagi ehitama hakata, tuleb alati alustada kohalikust omavalitsusest, kellelt küsida ehitatavale hoonele ehitusõigust,” selgitab Rae valla ehituse vanemspetsialist Enno Harmipaik, kelle sõnul on võimatu paari lausega teha mingeid üldistusi, sest kohalike omavalitsuste ehitusmäärused on erinevad. Väga palju sõltub sellest, kas tegemist on tihe- või hajaasustusel paikneva krundiga jne. Ehk esmalt tuleb oma ehitusplaan valla ehitusspetsialistile ära rääkida, küll tema siis juba kõige täpsemaid edasisi tegutsemisjuhiseid anda oskab.
Kohalik omavalitsus saab määrata ehitusõigust kinnistule kas detailplaneeringu kehtestamisega (tiheasustuses) või projekteerimistingimuste väljastamisega (hajaasustuses). Ehitusõiguse määramiseks tuleb esitada vallavalitsusele taotlus (reeglina on vastavad blanketid omavalitsuse kodulehel saadaval), kus märgitakse ära oma ehitussoov, kavandatava ehitise asukoht (seda on kõige parem näidata oma maaüksuse plaanil, sest ehitada saab ainult omanik) ja ehitise arhitektuurne/tehniline kirjeldus (ehk millest on ehitis tehtud, mis kaldega on ta katus, kui kõrge ta on jne.)

Väikeehitisele projekt

Vastavalt omavalitsuse väljastatud projekteerimistingimustele tuleb koostada tulevase ehitise projekt. Ehituse projekteerija peab olema pädev isik (arhitekt), kelle pädevus on kontrollitud ja ta on ettevõtjana registreeritud tegevusalal „projekteerimine” vastavas majandustegevuse registris (MTR) registreeritud spetsialist. Kui on tegemist väikeehitisega (st ehitisega, mis on ehitusaluse pinnaga 20 kuni 60 m2 ja kõrgusega kuni 5,0 meetrit ning ehitisel ei ole avalikkusele suunatud funktsioone) ja projekteerimistingimustes erinõudeid pole loetletud, siis mõõtkavas ehitusprojekti võib omanik koostada ise, esitada omavalitsusele taotluse kirjaliku nõusoleku väljastamiseks väikeehitise püstitamiseks) ning tasuda menetluse riigilõiv summas 31,95 eurot. Sellest ka piisab, ehk eraldi ehitusluba sellisel juhul vaja ei ole, tarvis on vaid kohaliku omavalitsuse kirjalikku nõusolekut ehitise rajamiseks. Ehitada võib omanik ise, kui on tegemist üksikelamu, suvila, aiamaja või taluhoonega enda tarbeks, kõigil ülejäänud juhtudel peab ehitaja vastama ehitusseaduse § 41 nõuetele (st et ta peab olema registreeritud MTR-is).

Ka puukuuri ehitus

Kui varem ei pidanud alla 20 m2 suuruste abihoonete jaoks kohaliku omavalitsuse kirjalikku nõusolekut omama, siis kaks aastat tagasi ehitusseadusesse sisse viidud muudatustega pääseb sellest vaid alla 20 m2 suuruse ajutise väikeehitise rajamisel. Ajutine väikeehitis tähendab seda, et tema kasutusaeg ei ületa viit aastat. Kõigil teistel juhtudel, ehk kui tegemist on isegi 10 m2 suuruse puukuuriga, mida on plaanis kasutada kauem kui viis aastat, tuleb taotleda kohalikust omavalit-susest selle ehitamiseks kirjalik nõusolek ja tasuda vastav riigilõiv. Samuti, kui on tegemist üle 20 m2 suuruse ajutise ehitisega. Samuti tasub teada hoonete omavahelisi minimaalseid kauguseid peahoonest või naaber-krundist. Enno Harmipaik nendib, et ka siin vaadeldakse igat juhtumit eraldi, kuid näiteks tiheasustusega aladel on ehituskeeluala igal krundil 5,0 meetrit krundi välispiirist sissepoole. „Sellesse viie meetri laiusesse ehituskeelualasse ei tohi püstitada mingeid väikeehitisi, ei grillmaju ei lehtlaid. Paljudel juhtudel kodanikud just neile aladel ihkavadki grillmaja püstitada. Grillmajake on aga tuleohtlikum kui elamu ise, sest grillkaminas üritatakse mitte ainult grillida, vaid põletada kevaditi ka kõike muud, mis põleb. Samuti peab olema vahekaugus naabermajast vähemalt 8 meetrit,” rõhutab Harmipaik.

Artikkel avaldatud 27.04.2011 epl.ee's, autor: Tõnu Tramm

Hoone pass

Eneken Laasme arutleb ehitusuudised.ee's hoone passi e. maja elulooraamatu kasulikkuse ja vajalikkuse üle: Oluliseks materjaliks kodu ostul on kinnistu ja hoone pass ehk maja elulooraamat, mis pole küll seadusega nõutav, aga väga vajalik, kuna annab hoonest kompaktse ülevaate ning lihtsustab ka müüki.
Kinnistu ja hoone passis on dokumenteeritud kogu hoone ajalugu alates projektist kuni pisemate ümberehitusteni välja. Selles on kirjas alates kinnisvara põhiandmetest kuni tehtud ümberehituste, remont- ja hooldustöödeni ning see annab ülevaate energia-, vee- ja muude kulude kohta kuude lõikes. See on kinnisvara elulugu, mida kirjutatakse järjepidevalt paralleelselt sündmustega, mitte aga tagantjärele. See ei ole üksnes hooldust, haldamist ja ekspluatatsiooni fikseeriv dokumentide kogum, vaid sinna kogutakse, süstematiseeritakse ja talletatakse kogu saadaolev konkreetselt elamut puudutav informatsioon alates selle rajamisest kuni hoone lammutamiseni välja. Passis kajastub kinnistu seisundi hindamise metoodika, plaaniliste hooldusülesannete täitmine ja hoonele püstitatud eesmärkide täitmine ning vajaliku teabe haldamine ja säilitamine. See aitab planeerida hoolduskorraldust, kapitaalremonti, rekonstrueerimist. “Hoone pass on äärmiselt tänuväärne dokument, mis annab korrektse täitmise korral võimaluse kontrollida hoonega seotud infot,” sõnab Pindi Kinnisvarahalduse atesteeritud vanemhaldur Heliis Anto. “Olgu selleks siis tehtud remont- või hooldustööd või hoonega seotud kulud ning tulud.”
Kinnistu ja hoone pass peaks olema nii eramutel, korteritel kui ka suurehitistel. See annab adekvaatse ülevaate kinnisvara seisukorrast ja vajalike tööde mahukusest. Nii on olemas süstematiseeritud ülevaade iga korteri piires toimuvast ja lepingutest saab kiirelt järele vaadata ka varasematel aastatel tehtud kulutused. Uusehitiste puhul on kinnistu ja hoone passi aluseks korralik ehituse täitedokumentatsioon.
Kinnisvaraekspert OÜ juhatuse liige Aivar Roosik ütles, et oma tegevuses, sh haldusteenuse osutamisel, puutuvad nad kokku kolme tüüpi materjaliga hoonete ja kinnistute kohta. “Uute kortermajade korterite müügil saab iga korteriomanik ehitaja-arendaja kokku pandud nn korteriomaniku kausta, mis sisaldab korterelamu ja korteri üldinfot, erinevaid tehniliste seadmete kirjeldusi, kasutus- ja hooldusjuhendeid ning passe,” selgitas Roosik. Roosik ütles, et hoone ekspulateerimise käigus tuleb sageli ette olukordi, kus üht või teist asjaolu on vaja täpsustada või kontrollida kas maja ehitusprojektilt, ehitus- või kasutusloalt või mõnelt muult dokumendilt. Maja võõrandamisel on oluline, et ostja saaks tutvuda kõigi oluliste ehitusega seotud dokumentidega, et ei tekiks hilisemaid vaidlusi ostetava maja või korteri lepingutingimustele vastavuses. Ostust sõltub ka dokumentide iseloom ja hulk. Korterit ostes on vaja oluliselt vähem dokumente kui maja ostes.
Kinnistu ja hoone passi koostab kinnisvara või ehitusala spetsialist, ehitusprojektijuht, projekteerija, arendaja, arhitekt või järelevalveinspektor. Hiljem saab selle täitmisega hakkama ka maja omanik, hooldaja või haldaja. Korterelamute puhul täidab passi haldus- või hooldusfirma. Haldaja hoida ja korraldada on elamu ja kinnistu põhidokumentatsioon. Omandiõiguse ulatus ja mõtteliste osade kasutamise kord on enamasti kokku lepitud notariaalses müügilepingus ja selle lisades.
Hooldusraamat peab asuma kindlas ja kättesaadavas kohas, tavaliselt on see omaniku käes. Kuigi selle täitmisele kulub palju aega ja vaeva, tagab see andmetekogum majaomanikele, halduritele ja hooldajatele rahulolu ja seab alused, millele oma edaspidises tegevuses tugineda.
“Korralikult täidetud hoone pass on vara müügiprotessi korral ning ka omamise ajal konkurentsieelis, mis võimaldab objektiivselt kaardistada hoone elujõulisust ning suunata vajaminevad investeeringud täpselt õigetesse toimingutesse,” selgitas Anto.

Millist teavet hoone pass jagab?

Hoone üldandmed – pass sisaldab: hoone tellija, asukoht, ehitusprojekt, projekti ekspertiis, hooldusraamat, viimistlus, ehitustööd, ehitamise aeg, ehitusjärelevalve, hoone vastuvõtuakt ja kasutusluba, hoone täismahus kasutusele võtu aeg, kasutuspiirangud.
Omanikuandmed – omandiliik ja -vorm, omanike struktuur, omanike volitatud esindaja, volituse andmed, omanike andmed.
Hoone tehnilised andmed – põhinäitajad, hoone ruumiprogrammi koond, põhikonstruktsioonid ja välisviimistlus, territooriumil asuvad väikevormid ja üldine varustatus, tehnovarustus – küte, vesi ja kanalisatsioon, ventilatsioon, elekter, gaas, nõrkvoolusüsteemid, liftid.
Hoone kasutamise andmed – põhikasutusala, kasutusalad, haldus, haldustööde tabel, hooldus ja avariiremont, remont, rekonstrueerimine, juurdeehitus, lammutamine, majanduskulud, energia- ja veekasutus, kindlustus, hindamisandmed, märkused, hoone passi andmed täitja, passi muudatuste leht.

artikkel on avaldatud 26.04.11 ehitusuudised.ee's

ehitusjuhtimise ja omanikujärelevalve tegija Vextom Style asub uues kohas

Vextom Style OÜ kontor asub alates aprillist uues kohas. Uus kontor seatakse sisse Asula tn 4c - L23 Tallinn, täpsemalt siis A le Coq Arena läänetiivas 3-korrusel, sissepääs 6. trepi kaudu.
Kontaktnumbrid on endiselt 5143898 Tomas Tamosiunas ja 5025498 Veigo Kallaste.
Infoga Vextom Style tegemistest saab tutvust teha aadressil www.omanikujarelevalve.ee

Uusehitistes kummitavad ehitusvead

Loo autor: Lemmi Kann, allikas: 14.03.2011 Äripäev

Mida teha, kui mõni aeg pärast korteriostu selgub, et koos pealtnäha igati kvaliteetse elamispinnaga olete peale kauba boonuspaketina kaasa saanud praod seintes-lagedes, "veekardina" elutoas või jääkülmad radiaatorid?
"Teema on aktuaalne ja vägagi valus," vangutab Ober-Hausi Kinnisvara ASi juhatuse liige Tarmo Kase pead. Uusehitiste "veavalikus" on terve rida muudki ehituslikku praaki, millest ükski endast ennetavalt märku ei anna.
Seaduse järgi on korteriostjal õigus esitada nõue arendaja vastu ning teha saab seda viie aasta jooksul ehitise valmimisest. Advokaadibüroo Hedman Partners advokaat Liisa Linna selgitab, et garantiiaeg, mil kehtib eeldus, et puudus ehitisel on tekkinud kas ebakvaliteetse ehitamise, ehitustoodete või projekti vigade tõttu, on kaks aastat ehitamise lõppemise päevast arvates. "Ehitise garantii kestuse ajal ilmsiks tulnud ehitusvead on ehitusettevõtja kohustatud kõrvaldama ning vaid siis, kui ehitusettevõtja suudab tõendada, et vead ei ole tekkinud tema tõttu, vabaneb ta sellest kohustusest. Kui esimesed kaks aastat ehitise valmimisest on möödas, siis järgneva kolme aasta jooksul lasub vigade tõendamiskohustus omanikul."
Kadunud arendajad ja kuumad kartulid. Kui seaduse järgi oleks kõik nagu lihtne ja selge, siis praktikas võib asi tunduvalt keerulisemaks ja n-ö kuumaks kartuliks osutuda. "Kuna buumiaegsetest arendajatest ja ehitajatest on suur osa praeguseks oma tegevuse lõpetanud, siis suhteliselt tihti seisavad heausksed kliendid fakti ees, et probleemi ilmnedes pole ettevõtjate hingekirjas enam ei arendajat-müüjat ega ehitajat," nendib Kase.
Resümee - kui ostad hallitanud leiva ja pagar järgmisel päeval ära sureb, pole enam kellelegi kaevata.
Linna märgib, et nendel juhtudel, kui ehitusettevõte on likvideeritud või keeldub viga tunnistamast, tuleb ostjal nõue esitada korteri müüja vastu. Samuti jääb müüjale vastutus perioodi eest, mil müügiobjekt oli müüja valduses ning mil ehitisel võisid selle valest hooldamisest või hooldamata jätmisest tekkida puudused.
Vihm elutoas ei vasta lepingutingimustele. Edvin (perekonnanimi toimetusele teada - toim) avastas pool aastat pärast korteriostu, et kevadine sula toob kaasa "vihmasaju" elutoas - talvel kogunenud lumi ja jää otsivad seinakonstruktsioonide vahelt väljapääsu. Lisaks ka arktilise kliimaga magamistuba ning ventilatsioonita vannituba, mille dušinurgas voolab vesi igale poole mujale, välja arvatud äravooluava. Korter osteti kinnisvarabüroolt viimase omandina, kes aga ei ole nõus väitega, et ehitusvead olid olemas juba müügi hetkel. Appi tuli kutsuda jurist.
"Müüja on müünud korteri lepingutingimustele mittevastavana. Loomulikult ei kirjutata lepingus ju lahti, et vihma ei tohi sisse sadada ega sammal nurgas kasvada - see on tervemõistuslik eeldus, mida ka riigikohus on oma lahendites välja toonud," räägib Pindi Kinnisvara Õigusbüroo jurist Margus Sardis, kes soovitab pingutada selle nimel, et saavutada müüjaga kohtueelne kokkulepe ilmnenud puuduste likvideerimise hüvitamises, seda kas või kompromissi hinnaga. Sellisel juhul säästetakse palju energiat, aega ja raha, mis kohtuskäimisele kuluks. Lisaks tuleb meeles pidada, et kohus ei rahulda mitte kõiki avaldusi.
Kui ei suudeta jõuda ühisele arusaamisele vigade olemuses või tekkimise ajas, siis tuleks tellida ekspertiis. Sardis rõhutab, et see ei ole kindlasti kokkuhoiu koht ning ekspertiis tuleb tellida usaldusväärselt firmalt, kelle kompetentsis pole alust kahelda. Järgmiseks tuleb arendajat või müüjat informeerida ekspertiisi tulemustest.
"Kui arendaja ei reageeri või ei likvideeri puudusi, tuleb võtta soovitavalt kolm pakkumist firmadelt, kes võiksid puuduse likvideerida. Mõistlikuma pakkumise alusel tehakse remonditööd ning nõue esitatakse edasi arendajale. Kui arendaja ei nõustu nõuet rahuldama, pöördutakse kohtusse," annab Tarmo Kase asjade käigust ülevaate.
Kogu see protsess alates ekspertiisist kuni remonditöödeni võib Sardise sõnul aega võtta kuid, mistõttu on kõige parem enne korteriostu korralik taustauuring teha.

Tilkuvad Velux'i katuseaknad

Kui ka Teil aastaid tagasi paigaldatud Velux'i katuseaknad on hakanud talvel tilkuma palun kirjutage meile sellest info@omanikujarelevalve.ee Kas Velux kuidagi aitas probleemi lahendada ja kas probleem on üldse lahenduse saanud? Paistab, et viimasel paaril talvel on sellise murega inimesi aina juurde tekkinud.

Standardi EVS 811:2006 Hoone ehitusprojekt muutmisest

Eesti Standardikeskuse (EVS) kodulehelt on leitavad standardi uustöötluse ettepanekud.
Uustöötluse eesmärgiks viia sisse muudatused, lähtudes Ehitusseaduse muudatustest, Majandus-ja Kommunkatsiooniministeeriumi määrusest “Nõuded ehitusprojektile”, standardist EVS 907:2010 “Rajatise ehitusprojekt” ja FIDIC “Nõustamisteenuste juhendist”.
Standard käsitleb tehnilist dokumentatsiooni, mis kirjeldab kavandatava hoone arhitektuuri, tehnosüsteemide ja -võrkude, krundisiseste rajatiste, teede ja platside tehnilist lahendust. Standard ei käsitle dokumentatsiooni, mis kirjeldab ehitustööde korraldamist. Standard ei käsitle tehnoloogia projekteerimist. Eeldatud on, et hoone projekteerijad saavad tellijalt igas staadiumis vajaliku detailsusega lähteandmed ruumide, keskkonna ja tehnosüsteemide projekteerimiseks. Projekteerimise lähteandmeid selgitavaid eeltöid (vajadusanalüüsid, majandus-analüüsid, tasuvusuuringud, asukohavariantide võrdlused, ideekavandid) ei loeta käesoleva standardi mõistes ehitusprojekteerimise hulka kuuluvaiks. Standard ei hõlma jooniste vormistamist.

Standardis käsitletavatest projekteerimisstaadiumitest (eskiis, eel-, põhi- ja tööprojekt) leiab täpsema ülevaate siit

Ehitise omanikujärelevalve tegemise kord

Majandus- ja kommunikatsiooniministeeriumi poolt avaldatud info kohaselt on 31.01.2011.a. kehtima hakanud "Ehitise omanikujärelevalve tegemise korras" senisest konkreetsemalt kirjeldatud ehitusjärelevalve põhimõtted, vähendades seaduse tõlgendamisest tekkida võivaid segadusi ja tõstes ehitusteenuste kvaliteeti.
Määrus aitab tõsta ehitusteenuste kvaliteeti, määratledes selgemalt omanikujärelevalve tegija kohustused. Majandus- ja kommunikatsiooniminister Juhan Parts soovitab ehituse tellijal pöörata nõuete täitmisele tähelepanu juba ehitamise algstaadiumis. „Määruses loetletud kohustused on vaid teenuse kohustuslik miinimumpakett, mille laiendamises võivad pooled alati kokku leppida, et tagada ehitusala spetsialisti kaasamine võimalikult varases staadiumis ka ehituse tellija poolelt,“ ütles Parts.
Määruse uue terviktekstiga on säilitatud suurem osa seni kehtinud printsiipidest, kuid need on sõnastatud selgemalt ja üheselt mõistetavamalt. Näiteks on nüüd rõhutatud, et omanikujärelevalvet peab ehitusplatsil tegema vastav spetsialist isiklikult. Kui tal endal mõne eritöö kontrollimiseks pädevus puudub, on tal kohustus kaasata vastav kitsama eriala spetsialist.
Määruse eesmärk on ka lahendada praktikas tekkinud probleeme ja kaotada erinevad tõlgendamise võimalused. Näiteks aetakse sageli omanikujärelevalvet segamini riikliku või kohaliku omavalitsuse tehtava ehitusjärelevalvega. Ehitusjärelevalvet teostab kohalik omavalitsus või Tehnilise Järelevalve Amet eelkõige riigi ja ühiskonna, eelkõige ohutuse huvides. Omanikujärelevalvet tehakse ehitise omaniku huvides, et tagada ehitise nõuetele vastavus ja kokkulepitud kvaliteet; (mis vahe on ehitusjärelevalvel ja omanikujärelevalvel saab lugeda ka blogi artiklist "Ehitusjärelvalve versus omanikujärelevalve").
Vastavalt ehitusseadusele tuleb enne ehitamise alustamist ehitise omanikul määrata omanikujärelevalve tegija. Ehitise omanik võib jätkuvalt ise teha omanikujärelevalvet, kui ehitatakse väikeehitist, üksikelamut, suvilat, aiamaja, taluhoonet, ehitise teenindamiseks vajalikku rajatist, riigisaladusega või salastatud välisteabega seotud ehitist, omamata selleks majandustegevuse registreeringut. Kõikidel muudel juhtudel peab järelevalvet tegema ehituse valdkonna omanikujärelevalve tegevusalal tegutseva ettevõtja vastutav spetsialist.
Määrust tuleb lugeda koosmõjus määruse „Majandustegevuse registris ehituse valdkonnas tegutseva ettevõtja tegevusala täpse liigituse loetelu“ §8-ga.