Abihoonete ehitamiseks vajalik luba

Kui on plaan midagi ehitama hakata, tuleb alustada kohalikust omavalitsusest.
Kevad on käes ning paljudel on tekkinud plaan oma krundile ehitada uus tööriista- või puukuur, saunamajake, garaaž või mõni muu abihoone. Esimese sammuna tuleb alati ette võtta käik kohalikku omavalitsusse, kuid üht-teist tasub ehitamise põhireeglitest siiski teada.
„Kui on plaan midagi ehitama hakata, tuleb alati alustada kohalikust omavalitsusest, kellelt küsida ehitatavale hoonele ehitusõigust,” selgitab Rae valla ehituse vanemspetsialist Enno Harmipaik, kelle sõnul on võimatu paari lausega teha mingeid üldistusi, sest kohalike omavalitsuste ehitusmäärused on erinevad. Väga palju sõltub sellest, kas tegemist on tihe- või hajaasustusel paikneva krundiga jne. Ehk esmalt tuleb oma ehitusplaan valla ehitusspetsialistile ära rääkida, küll tema siis juba kõige täpsemaid edasisi tegutsemisjuhiseid anda oskab.
Kohalik omavalitsus saab määrata ehitusõigust kinnistule kas detailplaneeringu kehtestamisega (tiheasustuses) või projekteerimistingimuste väljastamisega (hajaasustuses). Ehitusõiguse määramiseks tuleb esitada vallavalitsusele taotlus (reeglina on vastavad blanketid omavalitsuse kodulehel saadaval), kus märgitakse ära oma ehitussoov, kavandatava ehitise asukoht (seda on kõige parem näidata oma maaüksuse plaanil, sest ehitada saab ainult omanik) ja ehitise arhitektuurne/tehniline kirjeldus (ehk millest on ehitis tehtud, mis kaldega on ta katus, kui kõrge ta on jne.)

Väikeehitisele projekt

Vastavalt omavalitsuse väljastatud projekteerimistingimustele tuleb koostada tulevase ehitise projekt. Ehituse projekteerija peab olema pädev isik (arhitekt), kelle pädevus on kontrollitud ja ta on ettevõtjana registreeritud tegevusalal „projekteerimine” vastavas majandustegevuse registris (MTR) registreeritud spetsialist. Kui on tegemist väikeehitisega (st ehitisega, mis on ehitusaluse pinnaga 20 kuni 60 m2 ja kõrgusega kuni 5,0 meetrit ning ehitisel ei ole avalikkusele suunatud funktsioone) ja projekteerimistingimustes erinõudeid pole loetletud, siis mõõtkavas ehitusprojekti võib omanik koostada ise, esitada omavalitsusele taotluse kirjaliku nõusoleku väljastamiseks väikeehitise püstitamiseks) ning tasuda menetluse riigilõiv summas 31,95 eurot. Sellest ka piisab, ehk eraldi ehitusluba sellisel juhul vaja ei ole, tarvis on vaid kohaliku omavalitsuse kirjalikku nõusolekut ehitise rajamiseks. Ehitada võib omanik ise, kui on tegemist üksikelamu, suvila, aiamaja või taluhoonega enda tarbeks, kõigil ülejäänud juhtudel peab ehitaja vastama ehitusseaduse § 41 nõuetele (st et ta peab olema registreeritud MTR-is).

Ka puukuuri ehitus

Kui varem ei pidanud alla 20 m2 suuruste abihoonete jaoks kohaliku omavalitsuse kirjalikku nõusolekut omama, siis kaks aastat tagasi ehitusseadusesse sisse viidud muudatustega pääseb sellest vaid alla 20 m2 suuruse ajutise väikeehitise rajamisel. Ajutine väikeehitis tähendab seda, et tema kasutusaeg ei ületa viit aastat. Kõigil teistel juhtudel, ehk kui tegemist on isegi 10 m2 suuruse puukuuriga, mida on plaanis kasutada kauem kui viis aastat, tuleb taotleda kohalikust omavalit-susest selle ehitamiseks kirjalik nõusolek ja tasuda vastav riigilõiv. Samuti, kui on tegemist üle 20 m2 suuruse ajutise ehitisega. Samuti tasub teada hoonete omavahelisi minimaalseid kauguseid peahoonest või naaber-krundist. Enno Harmipaik nendib, et ka siin vaadeldakse igat juhtumit eraldi, kuid näiteks tiheasustusega aladel on ehituskeeluala igal krundil 5,0 meetrit krundi välispiirist sissepoole. „Sellesse viie meetri laiusesse ehituskeelualasse ei tohi püstitada mingeid väikeehitisi, ei grillmaju ei lehtlaid. Paljudel juhtudel kodanikud just neile aladel ihkavadki grillmaja püstitada. Grillmajake on aga tuleohtlikum kui elamu ise, sest grillkaminas üritatakse mitte ainult grillida, vaid põletada kevaditi ka kõike muud, mis põleb. Samuti peab olema vahekaugus naabermajast vähemalt 8 meetrit,” rõhutab Harmipaik.

Artikkel avaldatud 27.04.2011 epl.ee's, autor: Tõnu Tramm

Hoone pass

Eneken Laasme arutleb ehitusuudised.ee's hoone passi e. maja elulooraamatu kasulikkuse ja vajalikkuse üle: Oluliseks materjaliks kodu ostul on kinnistu ja hoone pass ehk maja elulooraamat, mis pole küll seadusega nõutav, aga väga vajalik, kuna annab hoonest kompaktse ülevaate ning lihtsustab ka müüki.
Kinnistu ja hoone passis on dokumenteeritud kogu hoone ajalugu alates projektist kuni pisemate ümberehitusteni välja. Selles on kirjas alates kinnisvara põhiandmetest kuni tehtud ümberehituste, remont- ja hooldustöödeni ning see annab ülevaate energia-, vee- ja muude kulude kohta kuude lõikes. See on kinnisvara elulugu, mida kirjutatakse järjepidevalt paralleelselt sündmustega, mitte aga tagantjärele. See ei ole üksnes hooldust, haldamist ja ekspluatatsiooni fikseeriv dokumentide kogum, vaid sinna kogutakse, süstematiseeritakse ja talletatakse kogu saadaolev konkreetselt elamut puudutav informatsioon alates selle rajamisest kuni hoone lammutamiseni välja. Passis kajastub kinnistu seisundi hindamise metoodika, plaaniliste hooldusülesannete täitmine ja hoonele püstitatud eesmärkide täitmine ning vajaliku teabe haldamine ja säilitamine. See aitab planeerida hoolduskorraldust, kapitaalremonti, rekonstrueerimist. “Hoone pass on äärmiselt tänuväärne dokument, mis annab korrektse täitmise korral võimaluse kontrollida hoonega seotud infot,” sõnab Pindi Kinnisvarahalduse atesteeritud vanemhaldur Heliis Anto. “Olgu selleks siis tehtud remont- või hooldustööd või hoonega seotud kulud ning tulud.”
Kinnistu ja hoone pass peaks olema nii eramutel, korteritel kui ka suurehitistel. See annab adekvaatse ülevaate kinnisvara seisukorrast ja vajalike tööde mahukusest. Nii on olemas süstematiseeritud ülevaade iga korteri piires toimuvast ja lepingutest saab kiirelt järele vaadata ka varasematel aastatel tehtud kulutused. Uusehitiste puhul on kinnistu ja hoone passi aluseks korralik ehituse täitedokumentatsioon.
Kinnisvaraekspert OÜ juhatuse liige Aivar Roosik ütles, et oma tegevuses, sh haldusteenuse osutamisel, puutuvad nad kokku kolme tüüpi materjaliga hoonete ja kinnistute kohta. “Uute kortermajade korterite müügil saab iga korteriomanik ehitaja-arendaja kokku pandud nn korteriomaniku kausta, mis sisaldab korterelamu ja korteri üldinfot, erinevaid tehniliste seadmete kirjeldusi, kasutus- ja hooldusjuhendeid ning passe,” selgitas Roosik. Roosik ütles, et hoone ekspulateerimise käigus tuleb sageli ette olukordi, kus üht või teist asjaolu on vaja täpsustada või kontrollida kas maja ehitusprojektilt, ehitus- või kasutusloalt või mõnelt muult dokumendilt. Maja võõrandamisel on oluline, et ostja saaks tutvuda kõigi oluliste ehitusega seotud dokumentidega, et ei tekiks hilisemaid vaidlusi ostetava maja või korteri lepingutingimustele vastavuses. Ostust sõltub ka dokumentide iseloom ja hulk. Korterit ostes on vaja oluliselt vähem dokumente kui maja ostes.
Kinnistu ja hoone passi koostab kinnisvara või ehitusala spetsialist, ehitusprojektijuht, projekteerija, arendaja, arhitekt või järelevalveinspektor. Hiljem saab selle täitmisega hakkama ka maja omanik, hooldaja või haldaja. Korterelamute puhul täidab passi haldus- või hooldusfirma. Haldaja hoida ja korraldada on elamu ja kinnistu põhidokumentatsioon. Omandiõiguse ulatus ja mõtteliste osade kasutamise kord on enamasti kokku lepitud notariaalses müügilepingus ja selle lisades.
Hooldusraamat peab asuma kindlas ja kättesaadavas kohas, tavaliselt on see omaniku käes. Kuigi selle täitmisele kulub palju aega ja vaeva, tagab see andmetekogum majaomanikele, halduritele ja hooldajatele rahulolu ja seab alused, millele oma edaspidises tegevuses tugineda.
“Korralikult täidetud hoone pass on vara müügiprotessi korral ning ka omamise ajal konkurentsieelis, mis võimaldab objektiivselt kaardistada hoone elujõulisust ning suunata vajaminevad investeeringud täpselt õigetesse toimingutesse,” selgitas Anto.

Millist teavet hoone pass jagab?

Hoone üldandmed – pass sisaldab: hoone tellija, asukoht, ehitusprojekt, projekti ekspertiis, hooldusraamat, viimistlus, ehitustööd, ehitamise aeg, ehitusjärelevalve, hoone vastuvõtuakt ja kasutusluba, hoone täismahus kasutusele võtu aeg, kasutuspiirangud.
Omanikuandmed – omandiliik ja -vorm, omanike struktuur, omanike volitatud esindaja, volituse andmed, omanike andmed.
Hoone tehnilised andmed – põhinäitajad, hoone ruumiprogrammi koond, põhikonstruktsioonid ja välisviimistlus, territooriumil asuvad väikevormid ja üldine varustatus, tehnovarustus – küte, vesi ja kanalisatsioon, ventilatsioon, elekter, gaas, nõrkvoolusüsteemid, liftid.
Hoone kasutamise andmed – põhikasutusala, kasutusalad, haldus, haldustööde tabel, hooldus ja avariiremont, remont, rekonstrueerimine, juurdeehitus, lammutamine, majanduskulud, energia- ja veekasutus, kindlustus, hindamisandmed, märkused, hoone passi andmed täitja, passi muudatuste leht.

artikkel on avaldatud 26.04.11 ehitusuudised.ee's