ehitusguru

Tallinn kehtestas korra ajutiste ehitiste kohta

2012-02-13T11:41:00.002+02:00

Linnavolikogu täiendas Tallinna linna ehitusmäärust sätetega ajutise ehitise püstitamise kohta.

Nagu selgitas abilinnapea Taavi Aas, oli ilmekas näide ajutisest ehitisest arhitektuuripreemiaga pärjatud Põhuteater, mille rajamiseks puudus regulatsioon, sest Tallinna ehitusmäärus seni vastavat korda ei sätesta. Nüüd tehtud muudatustega kehtestati ühtne kord ajutiste ehitiste püstitamiseks. Need jagatakse kasutamise kestuse järgi kolme liiki: kuni kuue nädalase kasutusajaga lühiajalised ajutised ehitised, mis on seotud peamiselt ühekordse sündmusega; hooajalised (kuni kuus kuud, nt suvekohvikud) ning aastaringsed ajutised ehitised, mille kasutusaeg ei ületa viit aastat (nt tänava ääres paiknevad kioskid).

Lühema kasutusaja korral esitatakse vähem nõudeid ja menetlustoimingud on lihtsamad. Tagada tuleb igal juhul ohutus inimeste elule, tervisele ja varale või keskkonnale. Kui ajutine ehitis püstitatakse avalikult kasutatavale maa‑alale, siis peab olema tagatud nii jalakäijate kui sõidukite tavapärane liiklemine. Ehitusloal määratud tähtajaks peab ehitise omanik selle lammutama. Määrus jõustub 1. märtsil 2012.

allikas: tallinn.ee

KredEx avas ehitusprojekti koostamise ja omanikujärelevalve teostamise toetusmeetme

2012-02-13T11:35:00.001+02:00

KredEx avas täna ehitusprojekti koostamise ja omanikujärelevalve teostamise toetusmeetme, mille eesmärk on toetada korterelamute kompleksset rekonstrueerimist.

Toetus katab 90% ehitusprojekti koostamise ja omanikujärelvalve teostamise kuludest. Projekteerija ja omanikujärelvalve teostaja valib KredEx konkursi korras.

Valminud ehitusprojekt vastab KredExi 35% rekonstrueerimistoetuse saamiseks seatud nõuetele. Erandina võib miljööväärtuslikus piirkonnas asuvate või muinsuskaitse all olevate hoonete ehitusprojekt vastata 25% rekonstrueerimistoetuse nõuetele.

„Toetus on suunatud kõigile korterelamutele, mis planeerivad ette võtta rekonstrueerimist. Valmiv ehitusprojekt võimaldab taotleda rekonstrueerimistoetust ning saavutada energiasäästu 50%,“ ütles KredExi eluaseme ja energiatõhususe divisjoni juht Mirja Adler.

Taotlusi võetakse vastu kuni 31. märtsini 2012. Korterelamul on kohustus alustada rekonstrueerimistöödega kuue kuu jooksul peale ehitusprojekti valmimist..

KredEx nõustab korterelamut sobiva rekonstrueerimispaketi kokkupanekul, aitab koostada projekteerimise lähteülesande ning leiab pädeva projekteerija ja omanikujärelvalve teostaja.

Toetuse täpsed tingimused on saadaval KredExi kodulehel www.kredex.ee.

Toetusmeetme kogumaht on 800 tuhat eurot.

allikas: http://kredex.ee/14807/

Omanikujärelevalve domeen nüüdsest ka eestikeelne

2011-07-25T16:57:00.009+03:00

Tänasest pääseb Vextom Style kodulehtedele kasutades eestikeelset domeeni ja nimes täpitähtesid www.omanikujärelevalve.ee

MKM: Omavalitsused nõuavad hoonet renoveerida soovivatelt korteriühistutelt alusetult kõigi korteriomanike allkirju

2011-07-12T14:00:00.002+03:00

Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium (MKM) juhib korteriomanike, korteriühistute ja kohalike omavalitsuste tähelepanu asjaolule, et ehitusloa taotlemiseks ei ole omavalitsusel õigus nõuda kõigi majas asuvate korterite omanike allkirju.
MKM-i ja SA KredEx poole on pöördunud mitmed murelikud korteriühistud probleemiga, et kohalik omavalitsus nõuab korterelamu rekonstrueerimise ehitusloa taotlusele kõigi korteriomanike allkirju. Samuti on ette tulnud nõudmist, et loa andmise aluseks olev ehitusprojekt tuleb kooskõlastada kõigi korteriomanikega. MKM-i hinnangul ei vasta sellised nõuded ehitusseadusele.
Ehitusseaduse järgi esitab mitme omanikuga hoone rekonstrueerimiseks vajaliku ehitusloa taotluse korteriomanik korteriomanike häälteenamuse alusel või kaasomanik kaasomanike häälteenamuse alusel. Kui korteriühistu ei ole ise oma põhikirjas sätestanud teisiti, piisab, kui korteriühistu üldkoosolekul on elamu rekonstrueerimise poolt 50% + 1 korteriomanikest.
Samuti ei ole ehitusseaduse kohaselt vaja ehitusloa aluseks olevat ehitusprojekti kõigi korteriomanikega kooskõlastada. Ehitusseaduse järgi ei anna ehitusluba küll õigust ehitada ilma ehitise omaniku nõusolekuta, kuid korteriomanike vahelisi vaidlusi kaasomandi valdamise, kasutamise ja käsutamise (sealhulgas korteriomanditeks jagatud kinnisasja rekonstrueerimise) üle lahendab üksnes kohus.

vastav info MKM kodulehel

Puitkorterelamute suurimaks probleemiks on poolikud renoveerimislahendused

2011-06-20T14:58:00.003+03:00

KredExi tellimusel Tallinna Tehnikaülikooli poolt teostatud puitelamute uuringu kohaselt on Eesti puidust korterelamute, mis asuvad valdavalt erinevatel miljööaladel, seisukord enamasti rahuldav, kuid oluline on kattekonstruktsioonide, nagu vooder, katusekate, vihmavee äravoolusüsteemid, renoveerimine, et kaitsta kandekonstruktsioone edasiste kahjustuste eest. Tallinna Tehnikaülikooli teadlaste poolt valminud suuremahulise puitelamute uuringu eesmärgiks oli välja selgitada erinevate Eestis laialt levinud puitelamutüüpide ehitustehniline ja sisekliima seisukord, saada vastavalt uuringu andmetele hinnang elamute vastupidavuse ja eluea osas ning leida meetodid ja lahendused puitelamute renoveerimiseks ja kultuuripärandi säilitamiseks. Uuringus tuuakse elamute suurimate probleemidena välja iseseisvalt ja vaid osaliselt teostatud renoveerimistööd, mis on tihti põhjustanud kandekonstruktsioonide kahjustusi või halvendanud sisekliimat. Paljud puitelamud on ehitusjärgselt ehitatud ilma pesuruumita. Pesuruumi hilisem ehitamine kööki või wc-sse on põhjustanud hoonetele aga palju niiskuskahjustusi. Küllaltki problemaatiline on olukord ka küttesüsteemidega, kui hoones puudub tsentraalne süsteem ning iga korteriomanik on iseseisvalt oma korteri küttesüsteemi renoveerinud kas siis gaasi-, ahi- või elektrikütteks. Sarnaselt eelnevatele uuringutele (suurpaneelelamud, telliskorterelamud) esineb ka puithoonetes erinevaid sisekliima probleeme, mis on põhjustatud peamiselt pesu kuivatamisest eluruumides, pesuruumide ehitamisest kui ka akende vahetamisest. Üheks uudseks probleemiks võrreldes suurpaneel ja telliskivi elamutega on kultuuripärandi säilitamine. Puithooned on valdavalt ehitatud 20. sajandi esimeses pooles ja omavad kultuuri säilitamisel olulisemat väärtust kui paneelelamud. Lisaks on erinevate renoveerimistöödega rikutud ka puitelamute miljööväärtuslikku poolt.Energiasäästu ja hoonete pikaajalist säilimist silmas pidades on uuringus soovitused puitelamute renoveerimiseks koos analüüsiga saavutatavast energiasäästust ja tööde tasuvusest. Teadlased rõhutavad elamu kui terviku vaatamist ehk terviklikku rekonstrueerimist, mis annab parima tulemuse nii hoone säilivuse kui ka energiasäästu saavutamise seisukohalt.

Tutvuge ka TTÜ Ehitusteaduskonna uuringu lõpparuandega "Eesti eluasemefondi puitkorterelamute ehitustehniline seisukord ning prognoositav eluiga"

Millal kergmaja on ehitis

2011-06-20T11:12:00.002+03:00

Advokaadibüroo Hedman Partners advokaat Liisa Linna selgitab 08.juuni k.a. ehitusuudised.ee's, millisel juhul on seaduse mõistes tegemist ehitisega ning millega tuleb arvestada kergmaja püstitamisel.
Kergmaju reklaamitakse sageli toodetena, mida saab paigaldada veekogu äärde või ka mujale ning mille jaoks ei ole tarvis ei ehitusluba ega muid kooskõlastusi. Kahjuks on tegemist mõneti eksitava infoga. Eksitavaga seetõttu, et nende kokkupandavate majade puhul on tegemist ikkagi ehitistega ehitusseaduse mõttes ning päris igale poole neid kokku monteerida ei või.
Ehitusseadus tõepoolest määratleb ehitist kui aluspinnasega kohtkindlalt ühendatud ja inimtegevuse tulemusena ehitatud terviklikku asja. Seega, asi, mis maapinnaga ei ole jäädavalt seotud, ei pruugi olla ehitis. Näiteks, ei ole ehitis haagissuvila, mis kinnitatakse auto külge ning mille parkimiseks laagriplatsile ei ole tõepoolest vaja kohaliku omavalitsuse luba. Samas on aga ehitis liivakast või laste kiik, kui selle püstitamiseks on maasse kaevatud kasvõi ainult paar vaia.
Ehitiseks ei tee asja aga ainuüksi see, et see on maaga füüsiliselt ühendatud, näiteks kaldale ankurdatud paat ei muutu ehitiseks. Samas aga ei ole ka vundament ainus, mis eristab ehitist mitte-ehitisest. Asja tuleb vaadelda tervikuna ja hinnata ka tema eesmärgist lähtuvalt. Seda on leidnud ka riigikohus veel hiljuti tehtud lahendis, et oluline on asja ehitisena määratlemisel arvestada ka selle asja põhilist kasutusotstarvet, kasutamise viisi, kestvust ja muid asja iseloomustavaid tunnuseid, mis kogumis võimaldavad eristada ehitist teistest asjadest (21.02.2011 otsus asjas nr 3-3-1-80-10)
Kui maja on ühendatud konkreetse asukohaga tehnovõrkude kaudu – omades ühendust nii elektri- kui ka kanalisatsiooni- ja veetrassiga -, siis asjaolu, et majal ei ole vundamenti või et maja ei ole ühegi vaiaga maa külge aheldatud, ei mängi mingit rolli. Ilmselt on sellise maja kokkupanemise eesmärgiks olnud siiski omaniku soov ta sinna asukohta jätta, vähemalt üheks suveks kui mitte kauemaks. Teadupärast tunneb ehitusseadus ka ajutise ehitise mõistet – s.o kuni viieks aastaks püstitatud ehitist.
Teatud juhtudel on isegi võimalik, et haagissuvilast saab ehitis. Näiteks siis, kui selleni veetakse püsiv elektriliin, haagise ümber ehitatakse terrass, trepp ning istutatakse lillepeenrad, põõsad ja puud. Rattad või suusad maja all, mis võimaldavad tema paigast liigutamist, ei muuda ehitusseaduse kohast hoonet auto järelkäruks. Põhimõtteliselt on ju võimalik paigast liigutada ka väga suuri hooneid ning neid ühest kohast teise transportida.
Seadusandja on üritanud ehitise määratlust vahepeal siduda ka inimjõul teisaldatavusega, kuid seda parandust ehitusseaduse teksti siiski sisse ei viidud. Ometi leidis aga ka riigikohus ühes lahendis, et ehitisena tuleb ehitusseaduse mõttes mõista inimtegevuse tulemusena ehitatud terviklikku asja, mille asukohta ei suuda selle omanik omal jõul muuta ja mille teisaldamine on võimalik üksnes abivahendeid kasutades (19. juuni 2006 nr 3-1-1-44-06).
Kergmajade puhul on nende püstitamiseks vajalik ehitusluba sellistele mudelitele, mille pindala on üle 60 ruutmeetri; linna või valla kirjalik nõusolek, kui maja pindala jääb 20-60 ruutmeetri vahele või eelnevat omavalitsuse teavitamine, kui mudeli pindala on alla 20 ruutmeetri ja selle asukoht on detailplaneeringu kohustusega alal. Samuti tuleb igal juhul järgida ka looduskaitselisi ja muid piiranguid. Ranna või kalda ehituskeeluvööndisse selliseid hooneid paigaldada ei saa.
Millisel juhul siis nn kergmaju täiesti ilma lubadeta kokku monteerida tohib? Hüpoteetiliselt on ehituslubadeta võimalik kergmaja paigaldamine veekogul liiklevale parvele või näiteks demonstreerimiseks ehitusmessi halli või teatrilavale.
Soovitan kindlasti kõigil, kes kergmaja soetada kavatsevad, siiski kohalikust omavalitsusest läbi minna ning oma plaanidest vestelda. Mainimata ei saa jätta ka seda, et kellelegi teisele kuuluvale kinnistule maja püstitamiseks on vaja kinnistu omaniku nõusolekut ning ehitis muutub siis ka kinnistu oluliseks osaks ehk kinnistu omaniku omandiks. Seega, ei tasu Pirita rannaliivale sellist ehitist kokku kruvida, kui ei soovita sellest ilma jääda.
Kergmajade, nagu ka kõigi teiste ehitiste ehitamist, reguleerib ehitusseadus, samuti planeerimisseadus. Teadma peab ka erinevaid kaitsereziime reguleerivaid õigusakte. Üle 60 ruutmeetri suuruse moodulmaja püstitamiseks ehitusluba hankides on vajalik esitada ka ehitusprojekt, kusjuures siin ei piisa ilmselt tootega kaasas olevast brozüürist või kasutusõpetusest.
Kohalikul omavalitsusel on õigus nõuda omavoliliselt paigaldatud hoone lammutamist, kohaldada ebaseaduslikule ehitajale rahatrahvi: 300 trahviühikut füüsilise isiku ja 32 000 eurot juriidilise isiku puhul.

Energiasäästu projektid mida viiakse ellu CO2 kvoodi müügist saadava rahaga

2011-05-02T22:49:00.003+03:00

CO₂ (süsihappegaas e. süsinikdioksiid) heitmekvoodi müügist saadava raha eest muudetakse energiasäästlikuks 480 avaliku kasutusega hoonet investeerides parendustesse veidi üle 146 miljoni euro. Selle projekti kulgu saab jälgida reaalajas Riigi Kinnisvara AS'i kodulehel Objektid peavad olema valmis järgmise aasta lõpuks.

Eramute kasutuslubadest

2011-05-02T00:02:00.005+03:00

loo autor: Signe Kalberg, artikkel avaldatud 27.04.2011 epl.ee's

Omavalitsuse väljastatav kasutusluba kinnitab ehitise nõuetele vastavust.
Ehitusbuumi ajal kerkis eramuid nagu seeni pärast vihma. Uus-asukad kibelesid sisse kolima, kinnisvaraarendaja soovis aga töödega ühele poole saada ja teenitud tulu taskusse panna. Maja võis olla valmis ehitatud, kuid puudu olid näiteks aed, krundisisene haljastus, teed-platsid. Tunduvad olevat tähtsusetud nõuded, kuid nende puudumine võib saada takistuseks kasutusloa saamisel.
Üsna tihti soovivad omavalitsused kasutusloa väljastamiseks näha ka eri teenuste (elekter, vesi, kanalisatsioon, gaas, jäätmed) kasutamise väljavõtteid, mis tasuks sel puhul lisada. Joogivee tarbimisel soovitakse näha vee kvaliteedi analüüse.
Saku valla ehitusspetsialist Olev Raudne ütles, et praktikas on sagedasemaks kasutusloa väljastamise takistuseks asjaolu, et tuleohutusnõuete täitmine ei ole tõendatud. Puudu on näiteks dokumendid küttesüsteemi, st korstna, kütteseadmete ja küttekollete nõuetekohase paigaldamise kohta. Nõutav on tehtud tööde või paigalduse akt, kus on kirjas ehitaja ja see, mis aadressil mis tooteid ja materjale on eri kohtades kasutatud. Puuduseks on olnud ka krundivälise tulekustutusvee olemasolu ja nõuetele vastavus ehk tuletõrjehüd-rant ja -veehoidla.
„Detailplaneeringu aladel on arendaja veetrassi välja ehitanud, kuid hüdrandid katsetamata ning neil puudub kasutusluba. Veehoidla, mis on sageli rajatud aianduskooperatiivide alale, on hooldamata ega vasta kehtivatele nõuetele,” toob Raudne näiteid puuduste kohta.

Luba pole andmata jäänud
Ta lisab, et Saku vallas ei ole juba väljastatud kasutuslubasid tühistatud. Üksikutele kasutusloa taotlejatele on keeldutud seda väljastamast põhjusel, et ehitustöödega on projektist kõrvale kaldutud või on esitamata jäänud ehitamise tehnilised dokumendid. Puuduste kõrvaldamise järel on kasutusluba üldjuhul väljastatud.
„Postkasti, lipuvarda ja igasuguste lepingute olemasolu (prügi, elekter, vesi, kanalisatsioon jne) on küll vajalik, kuid ei ole takistuseks elamule kasutusloa väljastamisel, sest need ei ole ehitusseadusega nõutavad,” kinnitab Raudne. Lisaks on oluline teada, et kui kindlustatud majaga peaks juhtuma õnnetus, võib kindlustusandja keelduda hüvitise väljastamisest, kui hoone või selle tehnosüsteemid ei vasta kehtestatud nõuetele.
Keila linnavalitsuse ehitus-nõunik Imbi Grünberg ütleb, et Keilas ühtegi kasutusluba tühistatud ei ole. „Ega me midagi muud ei nõua, kui ehitusseaduses ette nähtud on. Kasutusloa väljaandmise oleme edasi lükanud erinevatel põhjustel, näiteks ehitamise ajal on projektist nii-öelda mööda ehitatud. See tähendab, et kasutusloa taotlemisel tuleks esitada ka ehitusprojekti muudatused,” selgitab Grünberg.
Juhul kui projekti muudatus ei ole aktsepteeritav, näiteks on ehitatud linnaruumi sobimatu kiviaed, teeb linnavalitsus ettekirjutuse. „Mõnikord sisaldab ettekirjutus ka sunniraha hoiatust. Kindlasti peab olema nähtaval maja number, lipumast sobivas kohas või kronstein hoone kül-jes lipu heiskamiseks, lepingud Eesti Energiaga ja Keilas AS-iga Keila Vesi. Samuti prügiveoleping, kui on majja asutud,” märgib Grünberg.

Trahv või ettekirjutus

•• Kui ehitise omanik kasutusloa olemasolu nõuet eirab, siis karistatakse selle eest füüsilist isikut rahatrahviga, mis on kuni 300 trahviühikut ehk siis 1150,45 eurot (18 000 krooni).

•• Juriidilist isikut karistatakse rahatrahviga kuni 31 957,05 eurot (500 000 krooni).

•• Kasutusloa puudumisel on linna- või vallavalitsuse ehitusjärelevalvet tegeval ametiisikul õigus teha ehitise omanikule ka ettekirjutus.

•• Sellega võib kohustada ehitise omanikku tegema kasutusloa väljastamiseks vajalikke toiminguid.

•• Ettekirjutuse määratud tähtajaks täitmata jätmise korral võib ehitusjärelevalvet tegev ametiisik kohustada ehitise omanikku muuhulgas tasuma sunniraha, mille suurus võib olla kuni 639,14 eurot (10 000 krooni).

•• Sunniraha võib määrata ka korduvalt.

•• Mitme isiku ühises omandis, näiteks kaasomandis oleva elamu puhul lasub kasutusloa olemas-olu tagamise kohustus neil kõigil.

Abihoonete ehitamiseks vajalik luba

2011-04-27T10:56:00.003+03:00

Kui on plaan midagi ehitama hakata, tuleb alustada kohalikust omavalitsusest.
Kevad on käes ning paljudel on tekkinud plaan oma krundile ehitada uus tööriista- või puukuur, saunamajake, garaaž või mõni muu abihoone. Esimese sammuna tuleb alati ette võtta käik kohalikku omavalitsusse, kuid üht-teist tasub ehitamise põhireeglitest siiski teada.
„Kui on plaan midagi ehitama hakata, tuleb alati alustada kohalikust omavalitsusest, kellelt küsida ehitatavale hoonele ehitusõigust,” selgitab Rae valla ehituse vanemspetsialist Enno Harmipaik, kelle sõnul on võimatu paari lausega teha mingeid üldistusi, sest kohalike omavalitsuste ehitusmäärused on erinevad. Väga palju sõltub sellest, kas tegemist on tihe- või hajaasustusel paikneva krundiga jne. Ehk esmalt tuleb oma ehitusplaan valla ehitusspetsialistile ära rääkida, küll tema siis juba kõige täpsemaid edasisi tegutsemisjuhiseid anda oskab.
Kohalik omavalitsus saab määrata ehitusõigust kinnistule kas detailplaneeringu kehtestamisega (tiheasustuses) või projekteerimistingimuste väljastamisega (hajaasustuses). Ehitusõiguse määramiseks tuleb esitada vallavalitsusele taotlus (reeglina on vastavad blanketid omavalitsuse kodulehel saadaval), kus märgitakse ära oma ehitussoov, kavandatava ehitise asukoht (seda on kõige parem näidata oma maaüksuse plaanil, sest ehitada saab ainult omanik) ja ehitise arhitektuurne/tehniline kirjeldus (ehk millest on ehitis tehtud, mis kaldega on ta katus, kui kõrge ta on jne.)

Väikeehitisele projekt

Vastavalt omavalitsuse väljastatud projekteerimistingimustele tuleb koostada tulevase ehitise projekt. Ehituse projekteerija peab olema pädev isik (arhitekt), kelle pädevus on kontrollitud ja ta on ettevõtjana registreeritud tegevusalal „projekteerimine” vastavas majandustegevuse registris (MTR) registreeritud spetsialist. Kui on tegemist väikeehitisega (st ehitisega, mis on ehitusaluse pinnaga 20 kuni 60 m2 ja kõrgusega kuni 5,0 meetrit ning ehitisel ei ole avalikkusele suunatud funktsioone) ja projekteerimistingimustes erinõudeid pole loetletud, siis mõõtkavas ehitusprojekti võib omanik koostada ise, esitada omavalitsusele taotluse kirjaliku nõusoleku väljastamiseks väikeehitise püstitamiseks) ning tasuda menetluse riigilõiv summas 31,95 eurot. Sellest ka piisab, ehk eraldi ehitusluba sellisel juhul vaja ei ole, tarvis on vaid kohaliku omavalitsuse kirjalikku nõusolekut ehitise rajamiseks. Ehitada võib omanik ise, kui on tegemist üksikelamu, suvila, aiamaja või taluhoonega enda tarbeks, kõigil ülejäänud juhtudel peab ehitaja vastama ehitusseaduse § 41 nõuetele (st et ta peab olema registreeritud MTR-is).

Ka puukuuri ehitus

Kui varem ei pidanud alla 20 m2 suuruste abihoonete jaoks kohaliku omavalitsuse kirjalikku nõusolekut omama, siis kaks aastat tagasi ehitusseadusesse sisse viidud muudatustega pääseb sellest vaid alla 20 m2 suuruse ajutise väikeehitise rajamisel. Ajutine väikeehitis tähendab seda, et tema kasutusaeg ei ületa viit aastat. Kõigil teistel juhtudel, ehk kui tegemist on isegi 10 m2 suuruse puukuuriga, mida on plaanis kasutada kauem kui viis aastat, tuleb taotleda kohalikust omavalit-susest selle ehitamiseks kirjalik nõusolek ja tasuda vastav riigilõiv. Samuti, kui on tegemist üle 20 m2 suuruse ajutise ehitisega. Samuti tasub teada hoonete omavahelisi minimaalseid kauguseid peahoonest või naaber-krundist. Enno Harmipaik nendib, et ka siin vaadeldakse igat juhtumit eraldi, kuid näiteks tiheasustusega aladel on ehituskeeluala igal krundil 5,0 meetrit krundi välispiirist sissepoole. „Sellesse viie meetri laiusesse ehituskeelualasse ei tohi püstitada mingeid väikeehitisi, ei grillmaju ei lehtlaid. Paljudel juhtudel kodanikud just neile aladel ihkavadki grillmaja püstitada. Grillmajake on aga tuleohtlikum kui elamu ise, sest grillkaminas üritatakse mitte ainult grillida, vaid põletada kevaditi ka kõike muud, mis põleb. Samuti peab olema vahekaugus naabermajast vähemalt 8 meetrit,” rõhutab Harmipaik.

Artikkel avaldatud 27.04.2011 epl.ee's, autor: Tõnu Tramm

Hoone pass

2011-04-26T23:53:00.005+03:00

Eneken Laasme arutleb ehitusuudised.ee's hoone passi e. maja elulooraamatu kasulikkuse ja vajalikkuse üle: Oluliseks materjaliks kodu ostul on kinnistu ja hoone pass ehk maja elulooraamat, mis pole küll seadusega nõutav, aga väga vajalik, kuna annab hoonest kompaktse ülevaate ning lihtsustab ka müüki.
Kinnistu ja hoone passis on dokumenteeritud kogu hoone ajalugu alates projektist kuni pisemate ümberehitusteni välja. Selles on kirjas alates kinnisvara põhiandmetest kuni tehtud ümberehituste, remont- ja hooldustöödeni ning see annab ülevaate energia-, vee- ja muude kulude kohta kuude lõikes. See on kinnisvara elulugu, mida kirjutatakse järjepidevalt paralleelselt sündmustega, mitte aga tagantjärele. See ei ole üksnes hooldust, haldamist ja ekspluatatsiooni fikseeriv dokumentide kogum, vaid sinna kogutakse, süstematiseeritakse ja talletatakse kogu saadaolev konkreetselt elamut puudutav informatsioon alates selle rajamisest kuni hoone lammutamiseni välja. Passis kajastub kinnistu seisundi hindamise metoodika, plaaniliste hooldusülesannete täitmine ja hoonele püstitatud eesmärkide täitmine ning vajaliku teabe haldamine ja säilitamine. See aitab planeerida hoolduskorraldust, kapitaalremonti, rekonstrueerimist. “Hoone pass on äärmiselt tänuväärne dokument, mis annab korrektse täitmise korral võimaluse kontrollida hoonega seotud infot,” sõnab Pindi Kinnisvarahalduse atesteeritud vanemhaldur Heliis Anto. “Olgu selleks siis tehtud remont- või hooldustööd või hoonega seotud kulud ning tulud.”
Kinnistu ja hoone pass peaks olema nii eramutel, korteritel kui ka suurehitistel. See annab adekvaatse ülevaate kinnisvara seisukorrast ja vajalike tööde mahukusest. Nii on olemas süstematiseeritud ülevaade iga korteri piires toimuvast ja lepingutest saab kiirelt järele vaadata ka varasematel aastatel tehtud kulutused. Uusehitiste puhul on kinnistu ja hoone passi aluseks korralik ehituse täitedokumentatsioon.
Kinnisvaraekspert OÜ juhatuse liige Aivar Roosik ütles, et oma tegevuses, sh haldusteenuse osutamisel, puutuvad nad kokku kolme tüüpi materjaliga hoonete ja kinnistute kohta. “Uute kortermajade korterite müügil saab iga korteriomanik ehitaja-arendaja kokku pandud nn korteriomaniku kausta, mis sisaldab korterelamu ja korteri üldinfot, erinevaid tehniliste seadmete kirjeldusi, kasutus- ja hooldusjuhendeid ning passe,” selgitas Roosik. Roosik ütles, et hoone ekspulateerimise käigus tuleb sageli ette olukordi, kus üht või teist asjaolu on vaja täpsustada või kontrollida kas maja ehitusprojektilt, ehitus- või kasutusloalt või mõnelt muult dokumendilt. Maja võõrandamisel on oluline, et ostja saaks tutvuda kõigi oluliste ehitusega seotud dokumentidega, et ei tekiks hilisemaid vaidlusi ostetava maja või korteri lepingutingimustele vastavuses. Ostust sõltub ka dokumentide iseloom ja hulk. Korterit ostes on vaja oluliselt vähem dokumente kui maja ostes.
Kinnistu ja hoone passi koostab kinnisvara või ehitusala spetsialist, ehitusprojektijuht, projekteerija, arendaja, arhitekt või järelevalveinspektor. Hiljem saab selle täitmisega hakkama ka maja omanik, hooldaja või haldaja. Korterelamute puhul täidab passi haldus- või hooldusfirma. Haldaja hoida ja korraldada on elamu ja kinnistu põhidokumentatsioon. Omandiõiguse ulatus ja mõtteliste osade kasutamise kord on enamasti kokku lepitud notariaalses müügilepingus ja selle lisades.
Hooldusraamat peab asuma kindlas ja kättesaadavas kohas, tavaliselt on see omaniku käes. Kuigi selle täitmisele kulub palju aega ja vaeva, tagab see andmetekogum majaomanikele, halduritele ja hooldajatele rahulolu ja seab alused, millele oma edaspidises tegevuses tugineda.
“Korralikult täidetud hoone pass on vara müügiprotessi korral ning ka omamise ajal konkurentsieelis, mis võimaldab objektiivselt kaardistada hoone elujõulisust ning suunata vajaminevad investeeringud täpselt õigetesse toimingutesse,” selgitas Anto.

Millist teavet hoone pass jagab?

Hoone üldandmed – pass sisaldab: hoone tellija, asukoht, ehitusprojekt, projekti ekspertiis, hooldusraamat, viimistlus, ehitustööd, ehitamise aeg, ehitusjärelevalve, hoone vastuvõtuakt ja kasutusluba, hoone täismahus kasutusele võtu aeg, kasutuspiirangud.
Omanikuandmed – omandiliik ja -vorm, omanike struktuur, omanike volitatud esindaja, volituse andmed, omanike andmed.
Hoone tehnilised andmed – põhinäitajad, hoone ruumiprogrammi koond, põhikonstruktsioonid ja välisviimistlus, territooriumil asuvad väikevormid ja üldine varustatus, tehnovarustus – küte, vesi ja kanalisatsioon, ventilatsioon, elekter, gaas, nõrkvoolusüsteemid, liftid.
Hoone kasutamise andmed – põhikasutusala, kasutusalad, haldus, haldustööde tabel, hooldus ja avariiremont, remont, rekonstrueerimine, juurdeehitus, lammutamine, majanduskulud, energia- ja veekasutus, kindlustus, hindamisandmed, märkused, hoone passi andmed täitja, passi muudatuste leht.

artikkel on avaldatud 26.04.11 ehitusuudised.ee's

ehitusjuhtimise ja omanikujärelevalve tegija Vextom Style asub uues kohas

2011-03-31T17:36:00.005+03:00

Vextom Style OÜ kontor asub alates aprillist uues kohas. Uus kontor seatakse sisse Asula tn 4c - L23 Tallinn, täpsemalt siis A le Coq Arena läänetiivas 3-korrusel, sissepääs 6. trepi kaudu.
Kontaktnumbrid on endiselt 5143898 Tomas Tamosiunas ja 5025498 Veigo Kallaste.
Infoga Vextom Style tegemistest saab tutvust teha aadressil www.omanikujarelevalve.ee

Uusehitistes kummitavad ehitusvead

2011-03-15T16:18:00.003+02:00

Loo autor: Lemmi Kann, allikas: 14.03.2011 Äripäev

Mida teha, kui mõni aeg pärast korteriostu selgub, et koos pealtnäha igati kvaliteetse elamispinnaga olete peale kauba boonuspaketina kaasa saanud praod seintes-lagedes, "veekardina" elutoas või jääkülmad radiaatorid?
"Teema on aktuaalne ja vägagi valus," vangutab Ober-Hausi Kinnisvara ASi juhatuse liige Tarmo Kase pead. Uusehitiste "veavalikus" on terve rida muudki ehituslikku praaki, millest ükski endast ennetavalt märku ei anna.
Seaduse järgi on korteriostjal õigus esitada nõue arendaja vastu ning teha saab seda viie aasta jooksul ehitise valmimisest. Advokaadibüroo Hedman Partners advokaat Liisa Linna selgitab, et garantiiaeg, mil kehtib eeldus, et puudus ehitisel on tekkinud kas ebakvaliteetse ehitamise, ehitustoodete või projekti vigade tõttu, on kaks aastat ehitamise lõppemise päevast arvates. "Ehitise garantii kestuse ajal ilmsiks tulnud ehitusvead on ehitusettevõtja kohustatud kõrvaldama ning vaid siis, kui ehitusettevõtja suudab tõendada, et vead ei ole tekkinud tema tõttu, vabaneb ta sellest kohustusest. Kui esimesed kaks aastat ehitise valmimisest on möödas, siis järgneva kolme aasta jooksul lasub vigade tõendamiskohustus omanikul."
Kadunud arendajad ja kuumad kartulid. Kui seaduse järgi oleks kõik nagu lihtne ja selge, siis praktikas võib asi tunduvalt keerulisemaks ja n-ö kuumaks kartuliks osutuda. "Kuna buumiaegsetest arendajatest ja ehitajatest on suur osa praeguseks oma tegevuse lõpetanud, siis suhteliselt tihti seisavad heausksed kliendid fakti ees, et probleemi ilmnedes pole ettevõtjate hingekirjas enam ei arendajat-müüjat ega ehitajat," nendib Kase.
Resümee - kui ostad hallitanud leiva ja pagar järgmisel päeval ära sureb, pole enam kellelegi kaevata.
Linna märgib, et nendel juhtudel, kui ehitusettevõte on likvideeritud või keeldub viga tunnistamast, tuleb ostjal nõue esitada korteri müüja vastu. Samuti jääb müüjale vastutus perioodi eest, mil müügiobjekt oli müüja valduses ning mil ehitisel võisid selle valest hooldamisest või hooldamata jätmisest tekkida puudused.
Vihm elutoas ei vasta lepingutingimustele. Edvin (perekonnanimi toimetusele teada - toim) avastas pool aastat pärast korteriostu, et kevadine sula toob kaasa "vihmasaju" elutoas - talvel kogunenud lumi ja jää otsivad seinakonstruktsioonide vahelt väljapääsu. Lisaks ka arktilise kliimaga magamistuba ning ventilatsioonita vannituba, mille dušinurgas voolab vesi igale poole mujale, välja arvatud äravooluava. Korter osteti kinnisvarabüroolt viimase omandina, kes aga ei ole nõus väitega, et ehitusvead olid olemas juba müügi hetkel. Appi tuli kutsuda jurist.
"Müüja on müünud korteri lepingutingimustele mittevastavana. Loomulikult ei kirjutata lepingus ju lahti, et vihma ei tohi sisse sadada ega sammal nurgas kasvada - see on tervemõistuslik eeldus, mida ka riigikohus on oma lahendites välja toonud," räägib Pindi Kinnisvara Õigusbüroo jurist Margus Sardis, kes soovitab pingutada selle nimel, et saavutada müüjaga kohtueelne kokkulepe ilmnenud puuduste likvideerimise hüvitamises, seda kas või kompromissi hinnaga. Sellisel juhul säästetakse palju energiat, aega ja raha, mis kohtuskäimisele kuluks. Lisaks tuleb meeles pidada, et kohus ei rahulda mitte kõiki avaldusi.
Kui ei suudeta jõuda ühisele arusaamisele vigade olemuses või tekkimise ajas, siis tuleks tellida ekspertiis. Sardis rõhutab, et see ei ole kindlasti kokkuhoiu koht ning ekspertiis tuleb tellida usaldusväärselt firmalt, kelle kompetentsis pole alust kahelda. Järgmiseks tuleb arendajat või müüjat informeerida ekspertiisi tulemustest.
"Kui arendaja ei reageeri või ei likvideeri puudusi, tuleb võtta soovitavalt kolm pakkumist firmadelt, kes võiksid puuduse likvideerida. Mõistlikuma pakkumise alusel tehakse remonditööd ning nõue esitatakse edasi arendajale. Kui arendaja ei nõustu nõuet rahuldama, pöördutakse kohtusse," annab Tarmo Kase asjade käigust ülevaate.
Kogu see protsess alates ekspertiisist kuni remonditöödeni võib Sardise sõnul aega võtta kuid, mistõttu on kõige parem enne korteriostu korralik taustauuring teha.

Tilkuvad Velux'i katuseaknad

2011-02-17T17:25:00.000+02:00

Kui ka Teil aastaid tagasi paigaldatud Velux'i katuseaknad on hakanud talvel tilkuma palun kirjutage meile sellest info@omanikujarelevalve.ee Kas Velux kuidagi aitas probleemi lahendada ja kas probleem on üldse lahenduse saanud? Paistab, et viimasel paaril talvel on sellise murega inimesi aina juurde tekkinud.

Standardi EVS 811:2006 Hoone ehitusprojekt muutmisest

2011-02-07T16:06:00.002+02:00

Eesti Standardikeskuse (EVS) kodulehelt on leitavad standardi uustöötluse ettepanekud.
Uustöötluse eesmärgiks viia sisse muudatused, lähtudes Ehitusseaduse muudatustest, Majandus-ja Kommunkatsiooniministeeriumi määrusest “Nõuded ehitusprojektile”, standardist EVS 907:2010 “Rajatise ehitusprojekt” ja FIDIC “Nõustamisteenuste juhendist”.
Standard käsitleb tehnilist dokumentatsiooni, mis kirjeldab kavandatava hoone arhitektuuri, tehnosüsteemide ja -võrkude, krundisiseste rajatiste, teede ja platside tehnilist lahendust. Standard ei käsitle dokumentatsiooni, mis kirjeldab ehitustööde korraldamist. Standard ei käsitle tehnoloogia projekteerimist. Eeldatud on, et hoone projekteerijad saavad tellijalt igas staadiumis vajaliku detailsusega lähteandmed ruumide, keskkonna ja tehnosüsteemide projekteerimiseks. Projekteerimise lähteandmeid selgitavaid eeltöid (vajadusanalüüsid, majandus-analüüsid, tasuvusuuringud, asukohavariantide võrdlused, ideekavandid) ei loeta käesoleva standardi mõistes ehitusprojekteerimise hulka kuuluvaiks. Standard ei hõlma jooniste vormistamist.

Standardis käsitletavatest projekteerimisstaadiumitest (eskiis, eel-, põhi- ja tööprojekt) leiab täpsema ülevaate siit

Ehitise omanikujärelevalve tegemise kord

2011-02-01T01:57:00.002+02:00

Majandus- ja kommunikatsiooniministeeriumi poolt avaldatud info kohaselt on 31.01.2011.a. kehtima hakanud "Ehitise omanikujärelevalve tegemise korras" senisest konkreetsemalt kirjeldatud ehitusjärelevalve põhimõtted, vähendades seaduse tõlgendamisest tekkida võivaid segadusi ja tõstes ehitusteenuste kvaliteeti.
Määrus aitab tõsta ehitusteenuste kvaliteeti, määratledes selgemalt omanikujärelevalve tegija kohustused. Majandus- ja kommunikatsiooniminister Juhan Parts soovitab ehituse tellijal pöörata nõuete täitmisele tähelepanu juba ehitamise algstaadiumis. „Määruses loetletud kohustused on vaid teenuse kohustuslik miinimumpakett, mille laiendamises võivad pooled alati kokku leppida, et tagada ehitusala spetsialisti kaasamine võimalikult varases staadiumis ka ehituse tellija poolelt,“ ütles Parts.
Määruse uue terviktekstiga on säilitatud suurem osa seni kehtinud printsiipidest, kuid need on sõnastatud selgemalt ja üheselt mõistetavamalt. Näiteks on nüüd rõhutatud, et omanikujärelevalvet peab ehitusplatsil tegema vastav spetsialist isiklikult. Kui tal endal mõne eritöö kontrollimiseks pädevus puudub, on tal kohustus kaasata vastav kitsama eriala spetsialist.
Määruse eesmärk on ka lahendada praktikas tekkinud probleeme ja kaotada erinevad tõlgendamise võimalused. Näiteks aetakse sageli omanikujärelevalvet segamini riikliku või kohaliku omavalitsuse tehtava ehitusjärelevalvega. Ehitusjärelevalvet teostab kohalik omavalitsus või Tehnilise Järelevalve Amet eelkõige riigi ja ühiskonna, eelkõige ohutuse huvides. Omanikujärelevalvet tehakse ehitise omaniku huvides, et tagada ehitise nõuetele vastavus ja kokkulepitud kvaliteet; (mis vahe on ehitusjärelevalvel ja omanikujärelevalvel saab lugeda ka blogi artiklist "Ehitusjärelvalve versus omanikujärelevalve").
Vastavalt ehitusseadusele tuleb enne ehitamise alustamist ehitise omanikul määrata omanikujärelevalve tegija. Ehitise omanik võib jätkuvalt ise teha omanikujärelevalvet, kui ehitatakse väikeehitist, üksikelamut, suvilat, aiamaja, taluhoonet, ehitise teenindamiseks vajalikku rajatist, riigisaladusega või salastatud välisteabega seotud ehitist, omamata selleks majandustegevuse registreeringut. Kõikidel muudel juhtudel peab järelevalvet tegema ehituse valdkonna omanikujärelevalve tegevusalal tegutseva ettevõtja vastutav spetsialist.
Määrust tuleb lugeda koosmõjus määruse „Majandustegevuse registris ehituse valdkonnas tegutseva ettevõtja tegevusala täpse liigituse loetelu“ §8-ga.

Telliskorterelamute suurimaks probleemiks välispiirded ja halb sisekliima

2010-12-22T09:43:00.003+02:00

KredExi ning Majandus- ja kommunikatsiooniministeeriumi tellimusel ja Talllina Tehnikaülikooli poolt valminud uuringu eesmärgiks oli kaardistada ja selgitada välja tüüpprojektide alusel Eesti erinevates piirkondades ehitatud ning erinevas vanuses olevate tellistest ehitatud korterelamute ehitustehniline seisukord ja elanike hinnangud elukeskkonnale.

Telliskorterelamute uuringu kohaselt esineb telliselamutel tõsiseid probleeme fassaadikihi ja kandva seinaosa vaheliste sidemetega, millest tõsiseim probleem on tellisest sidekividega. Sellest tulenevalt on vaja enne renoveerimistöid ja lisasoojustamist alati kontrollida välisseinte, rõdude ja varikatuste üldist ehitustehnilist seisukorda ja vajadusel teostada tugevdustööd.

Sarnaselt suurpaneelelamutega on telliselamute puhul probleemiks ka välispiirete suur soojusjuhtivus ja seinas paiknevad külmasillad, mille tõttu võib nende lisasoojustamist pidada möödapääsmatuks selleks, et tagada ohutu ja tervisliku sisekliima ning energiatõhusus.

Uuritud korterites ei vastanud siseõhu kvaliteet talveperioodil sisekliima standardi (EVS-EN 15251:2007) minimaalsetele nõuetele 65% mõõdetud korteritest. Õhuvahetuskordsuse järgi vastab standardile näiteks vaid 28% uuringus osalenud korterite magamistubade õhk. Vastanutest 70% väitis, et nende korteris on viimase kümne aasta jooksul olnud niiskuskahjustusi. Spetsialistide hinnangul ei ole vanemates telliskorterelamutes võimalik ainult loomuliku ventilatsiooniga tagada piisavat õhuvahetust. Ventilatsioonisüsteem tuleks varustada soojuse tagastussüsteemiga (soojusvaheti, ventilatsiooni soojuspump vms.).

Tallinna Tehnikaülikooli professori Roode Liiase sõnul olid telliskorterelamud nende ehitamise ajal üldjuhul unikaallahendused ja püüdsid pilku hallide paneelelamute vahel.

“Praeguseks ajaks on telliskorterelamute tehniline seisund paraku üldse mitte rõõmustav- põhjuseks nii kunagised ehitusvead kui pikaajaline korrashoiu puudumine, aga ka lubamatud lahendused renoveerimisel,” ütles Roode Liias.

uuringut võib uurida siit

artikkel on avaldtud TTÜ kodulehel

Renoveeritud elamute suurim probleem halb sisekliima

2010-12-22T09:13:00.002+02:00

KredExi tellimusel on valminud Eesti Korteriühistute Liidu ja Tallinna Tehnikakõrgkooli poolt läbiviidud uuring „Renoveeritud ja vähemalt üks aasta ekspluatatsioonis olnud elamute ehitusfüüsikaline olukord“, mille põhieesmärgiks oli välja selgitada valimisse kuuluvate korterelamute ehitusfüüsikaline ja sisekliima seisund ning energiatarbe olukord. Uuring on vajalik renoveerimismeetmete kvaliteedi tagamiseks, et edaspidi tehtud vigu ei korrataks.

Uuringu aluseks valiti neli laialdast kasutust leidnud renoveerimismeetmete rakendusega viiekordset korterelamut: tellis- ja suurpaneelelamu, mille välisseinte lisasoojustamiseks on kasutatud villa ning tellis- ja paneelelamu, mille välisseinte lisasoojustamiseks on kasutatud vahtpolüstüreeni.

Uuringust selgub, et sageli puudub tellijal nägemus kõigist ehitustehnilistest küsimustest, mis hoone terviklik renoveerimisprotsess endas sisaldama peaks. Tavapäraselt mõeldakse hoone komplekse renoveerimise all hoone piirdetarindite soojustamist, viimistluse uuendamist, lekkivate tehnokommunikatsioonide torustiku vahetamist ja elektrisüsteemi kaasajastamist. Üheks suurimaks probleemiks on see, et reeglina jäetakse renoveerimistööde hulgast välja ventilatsioonisüsteemi renoveerimine.

Uuritud elamute sisekliima uuringute põhjal võib väita, et kõige suuremad probleemid korterelamutes tulenevad ebapiisavast õhuvahetusest, mis on tingitud ebapiisavast või mittetöötavast ventilatsioonisüsteemist. Halva õhuvahetuse tagajärjel on korterite suhteline õhuniiskuse ja süsihappegaasi kontsentratsiooni tasemed kõrged. Ebapiisava ventilatsiooni korral on ruumides suur niiskuslisa, mis võib kondenseerudes jahedamale välispiirde sisepinnale põhjustada hallituse, mis omakorda on reaalne oht inimese tervisele. Sellest tulenevalt peab renoveerimisel kindlasti pöörata tähelepanu ka ventilatsioonile.

Uuringust selgub, et hoonete lisasoojustamisega on vähendatud küttekulusid ning parandatud välispiirete tehnilist seisukorda, kuid lisasoojustatud hoonete välispiirded ei vasta energiatõhususe miinimumnõuetele. Tagamaks kõigi uuritavate objektide välisseinte nõuetekohane soojajuhtivus, tuleks spetsialistide sõnul 100mm paksuse lisasoojustuse asemel kasutada 150-200mm paksust välispidist lisasoojustust. Uuringu järgi soovitatakse soojustada välispiirdeid ainult väljastpoolt, kuna seespidine soojustamine ei likvideeri piirdes olevaid külmasildu ega vähenda soojakadusid. Kogu hoone fassaadile tuleks panna lisasoojustus ning erilist tähelepanu pöörata rõdu ja lodžaga piirnevatele seinadele, mille soojustamata jätmine tähendab jätkuvalt suuri soojakadusid läbi soojustamata välispiirete.

Uuritud lisasoojustatud hoonete välisseinte niiskustehniline seisukord oli seevastu hea. Eeldatav niiskustehniline erinevus vahtpolüstüreeniga ja mineraalvillaga soojustatud välisseinte vahel ei leidnud käesolevas uuringus kinnitust ehk vahtpolüstüreeniga ja mineraalvillaga soojustatud välisseinte niiskussisaldused oli praktiliselt võrdsed.

Spetsialistide arvates on oluline peale hoone soojustamist küttesüsteem renoveerida/tasakaalustada. Renoveeritud küttesüsteem võimaldab efektiivsemalt soojusenergiat kasutada ja reguleerida vastavalt inimestele vajadustele. Uuringu kokkuvõtte kohaselt on renoveerimistööd tehniliselt ja majanduslikult otstarbekamad kui aja jooksul üksikute tööde kaupa realiseeritud.

uuringuga saab tutvuda siin

artikkel avaldatud KredEx'i kodulehel

Meeleolukat aastavahetust ning inspireerivat 2011. aastat

2010-12-21T14:30:00.003+02:00

Õige aeg hakata mõtlema ehitise kavandamisele

2010-12-02T11:35:00.004+02:00

Kuivõrd soojal ajal on parem ehitada kui talvel, siis praegu oleks paras aeg hakata mõtlema ehitiste, vahet pole kas siis uue eramu või lao-, tootmis-, kontorihoone või muu ehitise kavandamisele. Praegu on õige aeg alustada oma vajaduste ja soovide määratlemist, projekteerimise lähteülesande koostamist ja projekteerijate väljavalimist. Mõistlik on ehitisi projekteerida talveperioodil, et kevadel kui lumi sulanud saaks alustada ehitamisega.
Kuidas saada kvaliteetne ehitis?
Ehituskvaliteet algab kvaliteetsest projektist, mis viiakse ellu professionaalse ehitusjuhtimise ja heade ning kogenud ehitajate kaasabil.
Kvaliteetne projekt on hea ehitise valmimisele väga tähtis eeldus. Projekteerimisest ehitusprotsessi kanduvad ebakõlad saavad tavaliselt alguse kas projekteerimisvigadest, projekti puudulikkusest või asjaolust, et ei tähtsustata õigeaegselt ja piisavalt praktikas kinnitust leidnud tõdesid, näiteks muuhulgas asjaolu, et eelprojekti järgi ehitamise alustamine on ülimalt kõrge riskiga tegevus. Üldiselt on soovitav leida peaprojekteerija, kes oma töö raames seob kõikide projektiosade projektid, kontrollib üle projektide kokkusobivuse ja vastuolude puudumise. Kui sõlmida projekteerimislepingud erinevate projekteerijatega, tuleb arvestada asjaoluga, et tellija peab osalema ja juhtima projekteerimise protsessi, mis üldjuhul teadmiste ja kogemuste puudumisel on pea võimatu tegevus.
Projekteerimise erinevad etapid on jagatud staadiumiteks (eskiis, eel-, põhi- ja tööprojekt - projektistaadiumitest ja projekteerimisest täpsemalt loe siit) mis annavad võimaluse hinnata tehtud tööd ja teha vaheotsuseid, mis viiakse sisse järgmistes projekti staadiumites. Samuti võimaldab etapiviisiline projekteerimine välja sõeluda ebakõlasid ja parandada või muuta lahendusi selliselt, et lõpptulemus oleks maksimaalselt ilus, tehniliselt otstarbekas ja ühtlasi ka ökonoomne ka juhul, kui selguvad „käärid“ arhitektuurselt soovitu ja tehniliselt-konstruktiivselt võimalike lahenduste vahel. Ringiehitamisele kulub kordades rohkem ressursse kui projekteerimisele.
Kuidas teada saada õige ehitusmaksumus?
Praktika näitab, et ehitajatelt ainult projekti järgi hinda küsides on saadud pakkumisi väga raske võrrelda, sest igal pakkujal on pakkumise koostamiseks oma vorm ja harjumuspärane detailsuse aste, samuti püüavad ehitajad esitada tellijale võimalikult vähe informatsiooni, esitades sageli mõnerealise pakkumise. Reeglina kipuvad ehitajad ka töövõtupiiridest erinevalt aru saama ning sageli tehakse projektist erinevaid tõlgendusi, mille tulemusena ei ole pakkumised enam võrreldavad. Ehitaja leidmiseks soovitame koostada pakkumise kutse dokumendid, mille koosseisus võiksid olla hanke lühikirjeldus soovitatavate eritingimustega, hinnapakkumiseks tabelivorm, mis sisaldab tööde loetelu, millise detailsusega soovitakse kõigilt pakkumisi saada, pakkumise tehniline kirjeldus (projektdokumentatsioon, täiendavad kvaliteedinõuded) jms, lepingu projekt ja/või lepingu põhitingimuste kirjeldus ning muud asjas olulist tähtsust omavad asjaolud.

Ehituse alguseks, aga parem kui juba projekteerimise staadiumis, tuleb kaasata omanikujärelevalve (omanikujärelevalvest on meil blogis ka varem juttu olnud, sellest saab lugeda siit). Veel õigem on ehitusmõtete tekkides kaasata ehituskonsultant, kes mõtete koondamise ja projekteerimise staadiumites nõustab ehitusalaselt klienti, otsib optimaalseid ehituslahendusi, hiljem aitab koostada ja läbi viia projekteerimis- ja ehitushankeid, osaleb projekteerimise protsessis kliendi esindajana ja jälgib, et projektis oleksid kajastatud kliendi soovid ja mõistlikud lahendused, ehituse protsessis esindab ja kaitseb kliendi huve ehitusprotsessis.

Üks hea ja mõistlik ehituskonsultatsiooni ettevõte, kes abistab kliente ülalmainitud küsimustes, on Vextom Style. Sealsed spetsialistid omavad pikaajalist kogemust projekteerimise juhtimise, hangete, ehitusjuhtimise ning omanikujärelevalve tegemise valdkonnas. Spetsialistid tegelevad süvitsi kliendi soovide ja muredega ning inimene võib rahumeeli jätta kõik oma ehitusega seonduvad soovid nende tegeleda ja lahendada. Klienti informeeritakse õigeaegselt kõigest mis ehitise kavandamise ja ehitamise protsessis toimub, talle valmistatakse ette informatsioon ,koos argumenteeritud põhjenduste ja seletustega, mille kohta kliendi seisukohta vajatakse. Kasutades Vextom Style teenuseid võib klient rahulikult tegeleda oma põhitegevustega, teades et ehitusküsimused on kindlalt kontrolli all.

Lumekoormuse mõju hindamine kaarhallide kandevõimele

2010-12-01T17:40:00.003+02:00

Kuna 2009/2010 talv oli Eestis erakordselt lumerohke (Eesti Meteoroloogia ja Hüdroloogia Instituudi andmetel oli näiteks 20.03.2010 Jõhvis lumekihi paksus 66 cm ja Narva-Jõesuus 61 cm) varisesid väidetavalt normist suurema lumekoormuse tõttu kokku mitmed kaarhallid (Paides, Kaarma vallas, Männikul, Valgamaal, Väike- Maarjas jne). Sellest ajendatuna alustas Tehnilise Järelevalve Amet (TJA) uurimuse eesmärgiga kontrollida kehtivate projekteerimisstandardite alusel lume mõju kaarhallide kandevõimele ning anda seeläbi hinnang kaarhallide kasutamise ohutusele. Uurimuse eesmärgiks oli kaardistada kaarhallide kasutamisega seotud riskid talvisel perioodil ning ennetavad tegevused lumest tingitud varingute ärahoidmiseks.
Lugege Tehnilise Järelevalve Ameti uurimust "Lumekoormuse mõju hindamine kaarhallide kandevõimele". Siin, aga eelpoolmainitud TJA uurimuse kokkuvõte.

TJA: Ohutuse tagamiseks tuleb liigne lumi ja jää ehitiste katustelt eemaldada

2010-12-01T14:25:00.001+02:00

Seoses viimastel nädalatel maha sadanud rohke lumega tuletab Tehnilise Järelevalve Amet (TJA) ehitiste omanikele meelde, et ohutuse tagamiseks tuleb pidevalt jälgida katusele kogunenud lume kogust ning lumi ja jää õigeaegselt ära koristada. Katusekonstruktsioone võib märja lume korral ohustada juba lumekiht paksusega 0,3 m.

Liigne lumekoormus ohustab kõige enam teras- ja puitkonstruktsioonidega kergehitisi või ehitiste osasid (varjualused, varikatused, karniisid), lameda katusega või väikese katusekaldega ehitisi (bensiinijaamad, spordirajatised, angaarid, estakaadid) ning vanemaid amortiseerunud ehitisi. Erilist tähelepanu tuleb pöörata katustel kohtadele, kus on katuseastmed või katus piirneb kõrgema ehitisega. Sellistesse kohtadesse kuhjub tuulega lund hangedena koguses, mille koormus võib mitmekordselt ületada katusele lubatavat lumekoormust. Samuti tuleks vältida lume ja jää kogunemist katuse räästarennidesse ning sadevee äravoolutorudesse ja -lehtritesse, kuna see võib kahjustada sadeveesüsteeme ning takistada katuselt sadevee ärajuhtimist.

Lume ja jää eemaldamisel katuselt on oluline järgida järgmisi nõudeid:

Ohutuks liikumiseks katusel tuleb sinna paigaldada katusesillad ja -redelid.
Tööde teostajatel peab olema nõuetekohane turvavarustus.
Lume ja jää sulatamisel tuleb vältida keemilisi aineid ja tehnoloogiaid, mis võivad kahjustada katust või sadeveesüsteeme.
Lume ja jää mehaanilisel eemaldamisel tuleb kasutada õigeid vahendeid, et vältida külmaga rabedaks muutunud katuse või selle katte lõhkumist.
Lumel ja jääl ei tohi lasta kukkuda madalamatele hoonetele ja inimeste liikumistsooni. Inimeste liikumistsoon tuleb tööde teostamise ajaks piirata ohutuslintidega.
Lume ja jää katuselt libisemise takistamiseks tuleks katusele paigaldada lumetõke.

Vastavalt ehitusseadusele vastutab ehitise ohutuse eest selle omanik. Ennetamaks ehitise katusele koguneva lumega kaasnevat ohtu ehitisele, samuti inimestele ja ümbritsevale keskkonnale, peab ehitise omanik võtma tarvitusele vastavad meetmed. Ehitiste ohutuse tagamist kontrollivad kohalikud omavalitsused ja Tehnilise Järelevalve Amet.

Ehituskiirusest Hiinas

2010-11-29T14:33:00.000+02:00

Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium: Nõuded ehitusprojektidele muutuvad lihtsamini mõistetavaks

2010-10-19T12:41:00.004+03:00

Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumis valminud ehitusprojektide nõudeid käsitlev määrus sätestab üheselt ja arusaadavalt nõuded ehitusprojektide sisule ja vormile, mis toob kaasa vaidluste vähenemise ehitussektoris ja aitab kaasa ehituskvaliteedi üldisele paranemisele.
Seni olid vastavad nõuded määratletud vaid standardite tasandil.
Samuti sätestab määrus nõuded erinevatele ehitamisega kaasnevatele dokumentidele nagu ehitise eskiis, ehituse organiseerimise kava, tootejoonised jms.
Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumi ehitus- ja elamuosakonna juhataja Margus Sarmeti sõnul on nõuded ehitusprojektile üks esimesi samme nö uue põlvkonna ehitusvaldkonna seadusandlusest, mille koostamisel on igal sammul püütud arvestada valdkonnas praktiseerivate tippspetsialistide seisukohtadega.
„Loodetavasti aitab seadusandluse kaasajastamine kaasa ka valdkonna enda korrastamisele, tõstes ehitajate, arhitektide ja inseneride mainet ning kutse-eetikat,“ lisas ta.
Määrus jõustub tõenäoliselt sügisel 2010, kui rakendussätetega nähakse ette üleminekuperiood vana määruse alusel alustatud ehitusprojektidele ehitusloa saamiseks.
Uue korra väljatöötamise tingis vajadus ühtlustada erinevaid ehitamisega seotud dokumentide sisu, vähendamaks osapooltevahelisi vaidlusi ja vääritimõistmisi ning aitamaks kaasa ehituskvaliteedi üldisele tõstmisele.
Määruse ettevalmistamisesse kaasas ministeerium enamiku ehitusvaldkonnas tegutsevaid erialaliite.

ministeeriumi pressiteate leiab siit

Swedbank peab laenu andmisel ehitusjärelevalvet oluliseks

2010-06-17T16:33:00.002+03:00

Swedbank soovitab nii eraisikutel kui arendajatel kasutada elamute ehitamisel tunnustatud ja kogenud ehitusjärelevalvet ning on pärast ehitusbuumi oma nõudmisi veelgi karmistanud.

Swedbanki eluasemelaenude osakonna juht Anne Pärgma kinnitas, et pank jälgib eraisikutele eramute ehitamiseks laenu andmisel ehituskalkulatsiooni tegelikkusele vastavust ning esitatatud hindamisaktis toodud vara turuväärtust tulevikus.

Pank pöörab kliendi tähelepanu ka sellele, et elamu väärtus võib tavapärasest 10 – 15 protsenti tõusta, kui vara omanik valib keskmisest kallimaid ehitusmaterjale.

«Teatud juhtudel, kui soovime kindlasti veenduda elamu valmimises, seame kliendile kohustuse kasutusloa esitamiseks pärast elamu valmimist,» märkis Pärgma. «Meie praktika näitab, et eraisikutest kliendid on üldjuhul kodu ehitades hoolikad ning pööravad kvaliteedile suurt tähelepanu.»

Swedbanki ettevõtete finantseerimise divisjoni juht Tauno Vanaselja ütles, et ka kinnisvarabuumi ajal pidas pank laenu andmisel oluliseks kogenud ja usaldusväärse ehitusjärelevalve olemasolu. Laene maksti välja professionaalse ehitusjärelevalve heaks kiidetud tööde vastuvõtuaktide alusel.

«Tänaseks oleme kontrolli ehituskvaliteedi üle veelgi tõhustanud,» lisas Vanaselja. «Pank on üheks osapooleks ehitusjärelvalve lepingutes ning projektidest eelistame selgelt läbimõeldud lahendusi nii üldise ehituskvaliteedi kui energiatõhususe poolest. Kindlasti ei alahinda pank ka ehitajate eelneva kogemustepagasi olemasolu.»

loo autor Urmas Tooming, avaldatud 16.06.2010 postimees.ee's

Seitse pattu buumiaegses ehituses

2010-06-15T14:39:00.002+03:00

E24 kinnisvara osas on Nils Niitra poolt 15.06.2010.a. kokku võetud Maaülikooli puitkonstruktsioonide lektori ja biokahjustuste eksperdi Kalle Pilt'i seisukohad väärast ehitise planeerimisest ja ehitamisest, mis leidis aset kinnisvarabuumi ajal. Neile asjadele tuleb kindlasti suurt tähelepanu pöörata, et tulevikus mitte korrata samu, teiste tehtud vigasid. Kindlasti on mõistlik ja vajalik kaasata ehituse planeerimise, tegelikult isegi krundi valimise, staadiumis ehituskonsultant, kes aitaks vältida ehitustehniliste vigade tegemist ehitise kavandamisel ja projekti elluviimisel.

Eesti uuselamuid viimastel aastatel uurinud maaülikooli puitkonstruktsioonide lektor ja biokahjustuste ekspert Kalle Pilt on toonud välja seitse pattu, mida buumi ajal ehituses tehti.

Asukoha patt
• Sageli pandi Eesti Maaülikooli lektor Kalle Pildi sõnul mööda hoone asukohaga. «Vaadati maa hinda ja linna lähedust, aga mitte seda, kas paik sobib ehitamiseks. Mõnes kohas on näha, et maja on ehitatud kallaku alla ja sinna see vesi jooksebki.»

Projekteerimise patt
• Buumi ajal valitses projekteerijate põud ja see tähendas, et nad ei vaadanud enam üldse, kuhu maja ehitatakse. «Ja nendesse madalatesse kohtadesse siis ehitatigi madala vundamendiga majad,» räägib Pilt.
• Maapinnast mõnekümne sentimeetri kõrgusele ulatuvad vundamendid on ka liigniisketes piirkondades vägagi levinud, ehkki mõistlik oleks oludele vastav vundament.
• Ehituse alustamiseks kõlbas ka eelprojekt ehk pelk arhitekti nägemus hoone välimusest ja ruumiplaanist. Aga ehituses on kolm projekteerimisstaadiumi – põhiprojektis on korralikult läbi arvutatud konstruktsioonilised lahendused ja tööprojektis juba ka igasugused tehnilised sõlmed.
• Kuna eelprojektile järgnevaid projekteerimisetappe lihtsalt polnud, määras detailid lõppkokkuvõttes ehitaja suva.
Kiirustamise patt
• Pildi hinnangul ehitati buumi ajal maju võimalikult kiiresti ja kohati lausa poole aastaga, et mehed saaks minna uuele objektile raha teenima. Betoon kuivab nii kaua kui see kuivab ning seda ei tohi enne kinni panna ja viimistleda. Ka seina pandud fiboplokk peab saama kuivada – seda ei või kohe ühelt poolt penoplasti ja teiselt poolt kipsplaadiga sulgeda

Materjali patt
• Ehitusmaterjal oli buumi ajal defitsiit ja näiteks laudade-prusside müüjad müüsid kohati lausa kuivatamata kraami. «Seina pandi täitsa märga materjali, mida nad ise nimetasid metsakuivaks,» muigab Pilt.
• Fiboplokid seisid mõnel pool ehituspoodide tagahoovis katkiste kilekatetega ja imasid vihma nagu käsnad. Siis pandi need kohe seina ja kaeti kiiresti kinni.

Ehitaja patt
• Pilt ei too ehitajate oskustest kõneledes esile mitte tööandja nime, vaid ehitusmehe enda töössesuhtumist. Ka eelarvamused nn mustalt tegijate töö kvaliteedi suhtes ei pruugi olla põhjendatud, kui ehk maksu- ja tolliameti pahameel välja arvata. «Vanadel oskustega meistritel on maksu- ja tolliametiga sageli nii nagu on,» märgib ta.

Kasutamise patt
• Kui maja oli kätte saadud, tuli hakata laenu maksma ning mõtlema, kuidas mujalt kokku hoida. Ja Pildi sõnul hoiti sageli kokku sundventilatsiooni kasutamise arvelt – maksab käigushoidmiseks kuluv elekter ja lisaks veel ebamugav surin.

Tarbimisühiskonna patt
• Lõppkokkuvõttes süüdistab Pilt buumiaja esimeses kuues patus tarbimisühiskonda. «Domineerisid müüjad ja hoone hind ei sõltunud selle tegelikust kasutamisväärtusest, vaid müüja oskusest müüa. Müüja oskusi toetasid omakorda pangad ja kinnisvaraarendajad.»

Ehitusprojektidest

2010-03-22T10:07:00.003+02:00

Kvaliteetne projekt on hea ehitise valmimisele väga tähtis eeldus. Projekteerimisest ehitusprotsessi kanduvad ebakõlad saavad tavaliselt alguse kas projekteerimisvigadest, projekti puudulikkusest või asjaolust, et ei tähtsustata õigeaegselt ja piisavalt praktikas kinnitust leidnud tõdesid, näiteks muuhulgas asjaolu, et eelprojekti järgi ehitamise alustamine on ülimalt kõrge riskiga tegevus. Mõistma peab ka tõsiasja, et omanikujärelevalve tegemine ilma piisava projektita on raskendatud, kuna omanikujärelevalve ülesannete hulka kuulub juba seaduse järgi projektikohase ehitamise tagamine, mitte projektilahenduste väljatöötamine või ehitaja/tellija väljapakutud lahendusvariantide puhul projekteerija (lahenduse allkirjastaja) rolli ülevõtmine.

2009.a. mais kehtima hakanud ehitusseaduse §18 kohaselt tuleb ehitada tööprojektide järgi. Hetkel ettevalmistamisel ja erinevatele instantsidele kooskõlastamiseks saadetud määruse eelnõu "Nõuded ehitusprojektile" konkretiseerib nimetatud nõuet veelgi ning avab projekti staadiumite sisu, kus siis eelprojektiga toimuks ehitusloa taotlemine, põhiprojekti alusel toimuks ehitusmaksumuse kalkuleerimine ning tööprojekti järgi peab toimuma ehitamine ja ehitamise kontrollimine.

Siinkohal tooks välja mõningad mõtted projektistaadiumite kohta:

projekteerimise erinevad etapid on jagatud staadiumiteks mis annavad võimaluse hinnata tehtud tööd ja teha vaheotsuseid, mis viiakse sisse järgmistes projekti staadiumites. Samuti võimaldab etapiviisiline projekteerimine välja sõeluda ebakõlasid ja parandada või muuta lahendusi selliselt, et lõpptulemus oleks maksimaalselt ilus, tehniliselt otstarbekas ja ühtlasi ka ökonoomne ka juhul, kui selguvad „käärid“ arhitektuurselt soovitu ja tehniliselt-konstruktiivselt võimalike lahenduste vahel. Ringiehitamisele kulub kordades rohkem ressursse kui projekteerimisele.

Projekti staadiumid jagunevad üldjoontes järgnevalt:

* eskiisprojekt - eskiisprojekt on mõeldud põhiliselt selleks, et tellija saaks ülevaate, millises suunas liigub arhitekti mõte ja tellija saab hinnata, kas see on talle vastuvõetav. Eskiisi staadiumis tuleb arhitektuursel tasandil paika saada hoone maht, funktsionaalsus, väljanägemine ja muud kliendi jaoks tähtsust omavad asjaolud. Siin staadiumis paberile saanud mõtted on tegelikult üsna fundamentaalsed ja kui siin tellija ei süvene või ei ütle selgelt välja kui teda miski häirib, siis kuhjub emotsioon järgmistesse projekti etappidesse, kus põhimõttelised muudatused on juba ressursimahukamad; kui tellija ja arhitekti visioonid ei ühti, siis on eskiisprojekti staadiumis õige koht sõbralikult lahku minna. Vältimaks nii öelda maitsete mitteklappimist, oleks mõistlik arhitekt valida tema tehtud tööde põhjal. Sobiva arhitekti leidmiseks tuleb varuda aega ja suhelda erinevate inimestega, et välja valida see õige. Kui arhitekti käekiri ja suhtumine on sobilikud, siis reeglina ollakse üksteisega rahul. Meie soovitus on usaldada välja valitud arhitekti ja sisekujundajat.
* eelprojekt - eelprojekt on määratud kavandatava ehitise kui terviku tutvustamiseks tellijale ja haldusasutustele, siin peab kõik põhimõtteliselt paika saama, sest selle alusel taotletakse ehitusluba ja hiljem kasutusloa taotlemisel peab valmis ehitis vastama ehitusloas toodud tingimustele, mille aluseks oli eelprojekt. Järgmistes projektistaadiumites töötatakse välja tegelikult enamjaolt vaid tehnilisi detaile, milles tellija lahenduste osas reeglina enam palju kaasa ei räägi (kuna need on inseneriteabele põhinevad), küll aga oleks mõistlik kaasata ehituskonsultant, kes suudab anda hinnangu projekteerijate pakutud lahendustele või välja pakkuda või analüüsida ka alternatiivseid lahendusi, mis võivad hoida kokku raha ehitamisel, anda kokkuhoidu ekspluatatsioonis, parandada kasutusmugavust, parandada tehnilist lahendust ehitusfüüsika mõistes, vms.
* põhiprojekt - nagu nimigi ütleb, põhilise, kuid mitte veel lõpliku detailsuseni viimistletud ehituslahendusi sisaldav projektikomplekt. Põhiprojekt, erinevalt eelprojektist sisaldab tasakaalustatud, kokkusobiva ja tervikliku kogumi arhitektuuri, konstruktsiooni, eriosade jne lahendustest. Põhiprojekti järgi saab korraldada peatöövõtja leidmiseks ehitushanke. Kuna soovitame alati teha põhilistele projektiosadele ka tööprojektid, siis on mõistlik teha ka ehitushange tööprojekti järgi, kuna informatsioonihulk on sel juhul suurem. Paraku ei luba ajagraafikud sageli oodata tööprojekti valmimist, vaid soovitakse kohe alustada ehitushankega. Siin puhul võib tuua välja ka mõned eelised põhiprojekti alusel hinnapakkumiste küsimiseks – need on ajavõit ja võimalikud alternatiiv- ning parendusettepanekud ehitajatelt, mida saaks tööprojektis arvestada.
* tööprojekt - tööprojekt on detailsem projekti staadium mille alusel saab ehitada. Tööprojektis on täpsustatud kõik, mis põhiprojektis jäi lahtiseks (materjalide ja seadmete margid, detaililahendused detailide valmistamiseks jne). Selle projekti maht ja detailsus aitab minimaliseerida kahetimõistmisi ja tõlgendamisi ning ehitaja teab, mida ta peab ehitama ning tellija teab, mida ta peab saama. Leiame, et kvaliteetse tulemuse ja sujuva protsessi saavutamiseks peaks ehituse töövõtulepingu aluseks olema just tööprojekt.

Sellise loogika järgimisega on meie kogemuse põhjal tulemus tellijale kontrollitav, juhitav ja ootustepärane.

Väga oluline on pöörata tähelepanu ka projekteerijate valimisele ja nendega lepingu sõlmimisele, samuti projekteerimise koordineerimisele.

Omanikujärelevalvest ehitustel

2010-03-15T13:42:00.004+02:00

Kuivõrd talv on taandumas ja ilmad soojenemas, on algamas tavapärane ehitamise hooaeg ning mõistlik on üle rääkida ehitamisel omanikujärelevalve tegemine.

Vastavalt kehtivale seadusandlusele peab ehitise omanik ehitisele enne ehitamise alustamist määrama omanikujärelevalve tegija; omanikujärelevalvet tuleb teha ehitise ehitamise alustamisest kuni ehitise kasutusloa saamiseni. Omanikujärelevalve tegevust reguleerivad eelkõige Ehitusseadus ja Ehituse omanikujärelevalve kord.

Kindlasti tuleb kaasata ehitustegevuse kontrollimisse professionaalne ja kogemustega omanikujärelevalve tegija. Ja mitte selline, kes ainult seadusest tulenevat vormilist nõuet täidab, vaid ikka spetsialist, kes reaalselt ehitusel ehitamist kontrollib ning allmainitud ülesandeid täidab, et klient saaks endale projekteeritud ja soovitud ehitise.

Omanikujärelevalve põhilised ülesanded:

* ehitusprojekti nõuetele vastavuse kontroll, mille raames kontrollib omanikujärelevalve ehitusprojekti koosseisu terviklikkust ja vastavust ehitusprojekti vorminõuetele, sealhulgas kontrollib omanikujärelevalve, kas ehitusprojekti koostanud isik või selle koostamise eest vastutav isik ja ehitusprojekti kontrollinud või selle kontrollimise eest vastutav isik vastab selleks õigusaktidega ettenähtud tingimustele. Ehitusprojekti nõuetele vastavuse kontroll ei hõlma ehitusprojekti ekspertiisi;
* kontrollib ehitamise vastavust ehitusprojektile;
* kasutatavate ehitustoodete nõuetekohasuse osas kontrollib omanikujärelevalve ehitamisel kasutatavate ehitustoodete vastavustunnistuste või muude dokumentide olemasolu, mis tõendavad, et vastav ehitustoode vastab nõuetele;
* omanikujärelevalve kontrollib ja nõuab ehitamise tehniliste dokumentide nõuetekohast ja õigeaegset vormistamist ning kontrollib, kas koostatud ehitamise tehniliste dokumentide sisu vastab tegelikkusele;
* ehitustööde kvaliteedi kontrolli käigus kontrollib omanikujärelevalve järjepidevalt ning mõistliku sagedusega ehitaja tegevust ehitise ehitamise;
* enne ehitustööde algust esitab omanikujärelevalve ehituse peatöövõtjale kaetud tööde nimekirja millest nähtub minimaalne maht mida soovitakse omanikujärelevalve poole üle vaadata ja fikseerida enne töö katmist teis(t)e töö(de)ga. Omanikujärelevalve osaleb kaetud tööde ülevaatusel ning kaetava töö vastamisel nõuetele (töö vastab projektile, ehitusnormidele, paigaldusjuhistele) annab loa töö katmiseks ja järgnevate tööde tegemiseks. Võimaluse korral pildistatakse olulisemad kaetavad tööd;
* omanikujärelevalve kontrollib ehitise ja ehitusplatsi üldist korrashoidu, ehitise ja ehitusplatsi ohutust ümbruskonnale eesmärgiga, et oleks tagatud keskkonnaohutus ning ümbruskonnale levivate ehitamisest tulenevate kahjustuste vältimine;
* omanikujärelevalve jälgib ehitustööde teostamise graafikust ehitajapoolset kinnipidamist ning teavitab klienti kõrvalekalletest;
* omanikujärelevalve teavitab Klienti ehitusprojekti, ehitustoodete või ehitustööde mittevastavusest nõuetele.

Üks hea ja usaldusväärne ehitustel omanikujärelevalvet tegev ettevõte on Vextom Style OÜ, kelle teenustest ja tehtud töödest saab ülevaate www.omanikujarelevalve.ee

Arendusriskid - vead mis kinnisvarabuumi ajal tehti

2010-03-03T16:39:00.004+02:00

Tarmo Kase Ober-Haus Eesti'st analüüsib kinnisvarabuumi ajal tehtut. See küll takkajärge tarkus, kuid vigadest tuleb õppust võtta ja neid tulevikus mitte korrata.

Kinnisvaraturu allakäigu algusest saab käesoleva aasta kevadel 3 aastat. Kinnisvaramulli paisumise ajal tundus arendajatele, et sõltumata asukohast ja kvaliteedist on kinnisvaraturg ainult kasvav, täiesti riskivaba, kaubaks läheb kõik ja leiutatud igavene raha tootev perpetum mobile!
Arendusega hakkasid tegelema juuksurid, koduperenaised ja taksojuhid. Kuid nagu varsti selgus, peab ikka iga sepp jääma oma liistude juurde. Eirati kõige elementaarsemaid kinnisvara arendustegevusega seotud riske ja nüüd otsitakse süüdlasi teiste hulgast. Mitmetel arendajatel on tänaseni müümata buumi ajal ehitatud kümneid objekte, teiste arendajate objektidega tegeleb pankrotihaldur, kolmandad arendajad, kes suutsid buumival turul eufooriat talitseda ja riske hinnata, valmistuvad aga uueks tõusuks.
Tänaseks on arendajad, kes turu tipus ostsid maa ja alustasid ehitustegevust, valdavalt pankrotis kuna eirasid kinnisvaraturuga seotud arendusriske ehk nende sisendid, arvestades kujunevat turusituatsiooni on liiga kallid.
Eirati kolme kõige olulisemat. Eelkõige seda, et ka kinnisvara hinnad võivad vastavalt majandustsüklile langeda ja langus võib maailma kogemusele toetudes kesta aastaid. Olukord, kus korterid olid müüdud juba pärast ehitusloa saamist ei ole jätkusuutlik. Samuti on muutuvad suurused kinnisvaraturgu väga oluliselt mõjutavad tegurid nagu intressitase koos laenutingimustega, seda nii arendajale kui lõpptarbijale, arendatava kinnisvarasegmendi vakantsus, tootlikkus, üüritase, pakutav hinnatase, ruumide planeering. Laiemalt vaadates ka demograafiline olukord, elatustase, tööpuudus ja laenukoormus. Hinnad turul kujunevad ikkagi lõpuks läbi nõudluse ja pakkumise. Paljud kinnisvaraga seotud ambitsioonikad äriprojektid on tänaseks muutunud muinasjutuks.
Teine oluline tegur on ehitusega seonduv. Kui buumi ajal ja ka pärast räägiti, et odavamalt ehitada ei saa, sest palgad saavad ainult tõusta ja ehitusmaterjalide hinnad ei saa langeda, siis hiljem selgus, et see ei ole tõsi. Konkurents teeb siingi oma töö. Arendaja jaoks on ehitusprotsess rahaliselt kõige kulukam ja võimalus kaotada ka stabiilsel turul kõige suurem kui sõlmitakse lepingud ehitajaga, kes ei suuda pakkuda lubatud kvaliteeti, tähtaegu ja lõpuks hakkab küsima täiendavat raha. Võib juhtuda, et mõnele krundile läheb ebapiisavate uuringute ja projekti tõttu ehitamine oluliselt kallimaks.
Täna peab nii mõnigi arendaja, kes soovib jätkuvalt turul tegutseda arvestama täiendavate kuludega, et vältida klientide poolset kohtuteed viletsa ehituskvaliteedi või lausa praagi pärast. Eriti torkab see silma käesoleva aasta talvel, kus kukuvad rõdud, langevad katused või külmuvad torud. Kuna Eestis on tavaks iga arendusprojekti jaoks luua eraldi nn juriidiline keha, siis sarnaste probleemide ilmnemisel võib juhtuda, et firma pankrotis, omanikud kadunud ja kahjunõuet ei ole kellelegi esitada.
Kolmandaks on võimalikud juriidilised probleemid. Maa ostmisest kuni ehituse valmimiseni võib kuluda aastaid. Sobiva krundi leidmisel tuleks arendajal enne ostu põhjalikult teadvustada krundiga seotud kohustusi ja piiranguid kuna esialgu ahvatlevana tundunud korterelamu asemel võib parimal juhul krundile kerkida näiteks ühe pere eramu. Üldjuhul on linnades ehitusõiguse saamiseks vajalik detailplaneering, millega määratletakse maa sihtotstarve, ehitise suurus, kõrgus jne. Üldjuhul kaasnevad iga planeeringuga teatud piirangud, millega peab arendaja arvestama. Lisaks võidakse planeering kohtus vaidlustada, ehitusmaht võib oluliselt väheneda ja projekti tasuvus muutuda üsitavaks või suisa kahjumlikuks.
Kuna kinnisvaraarendus on samasugune äri nagu iga teine ja reeglina õpime ikka oma vigadest, tuleks enne viljakale põllumaale elamurajooni planeerimist konsulteerida kohaliku omavalitsuse ja adekvaatset turuinfot valdava kinnisvarabürooga. Tänu langenud ehitushindadele ja laenutingimuste paranemisele ning nõudlusele taastumisele teatud piirkondades viimaste kuude jooksul ongi alustatud nii mõnegi uue perspektiivika arendusprojektiga tuntud arendajate poolt.
Ettevaatlikult, põhjalikult kalkuleerides, pingsalt maad kuulates ja riske hinnates on arendajad taas löönud kopa maasse.
Loo autor on Tarmo Kase. Lugu saab lugeda ka siit

MKM hoiatab rekordilisest lumest ja sula saabumisest tingitud katuste ülekoormamise eest

2010-03-01T00:03:00.001+02:00

Seoses käesoleva talve rekordilise lume ning saabuva sulaga hoiatab Majandus-ja Kommunikatsiooniministeerium (MKM) katuste ülekoormatuse eest.

Katused projekteeritakse reeglina vastavalt tavapärasele lumekoormusele, mis ei arvesta ekstreemseid lumeolusid, räästas rippuvaid hiidpurikaid ning kaugele üle katuse serva ulatutavaid lumekarniise.

Lisaks eelnenule suurendab katustele mõjuvat lumekoormust sulailmade saabumine ja vihmasajud.

Suure lumekoormuse tõttu võib avariiohtlikeks pidada eelkõige nn kergeid teras- või puitkandjatel lame või väikese kaldega katuseid (tööstus- ja laohoonete, bensiinijaamade, spordihallide, estakaadide katused), kuhu lumi täies ulatuses peale jääb. Samuti on ohtlikud katused, mis külgnevad kõrgema ehitisega ja mille katusele kõrgema hoone seina äärde tuul suured lumehanged kuhjab.

Viilkatuste puhu võib katusel paiknev lumi sulailmade saabumisel mööda katusepinda alla libiseda ning allolijaid ohustada.

Lumekoormuse vähendamiseks ja ohu vältimiseks tuleb üleliigne lumi katustelt ja jääpurikad räästastelt eemaldada. Katusekonstruktsioonidele ohtlikuks tuleb pidada lumekihti paksusega alates 0,5m.

Katuste puhastamisel lumest tuleb silmas pidada:

• lume katustelt eemaldamisel ja jääpurikate lõhkumisel tuleb tagada tööd teostavate isikute turvalisus. (Katused on libedad!)
• lume eemaldamisel ja jääpurikate lõhkumisel ei tohi lumel ja jääl lasta kukkuda inimeste liikumistsooni (töö tsoon piirata) ja madalamate hoonete katustele
• lume ja jääpurikate mehhaanilisel eemaldamisel tuleb vältida katusekatte kahjustamist (külmaga muutub katusekate eriti rabedaks)
• tuleb vältida äravoolulehtrite ja katuserennide ummistumist ja külmumist

Vastavalt ehitusseadusele vastustab ehitise ohutuse eest ehituse omanik, kes on kohustatud koristama üleliigse lume katustelt ning eemaldama jääpurikad. Ehitiste ohutuse tagamise kontrolli kohustus lasub kohalikel omavalitsustel ja Tehnilise Järelevalve Ametil, kellel on õigus rikkumiste korral rakendada sanktsioone.

Võib eeldada, et tänaseks mahasadanud lumi raudbetoonkatuslagedega hoonete katusekonstruktsioone veel ei ohusta (sh tüüpsed korrusmajad), kuid karniisidel kogunev lumi ja jää võib kahjustada vihmaveesüsteeme, allpool olevaid rõdusid, inimesi ja vara.
Kuna ilmajaama teatel on oodata lähiajal täiendavalt sademeid ja sulailmade saabumist, siis palume võtta kiiresti tarvitusele abinõud ohu vältimiseks.

Viimati olid suuremad varingud lume tõttu 1985. aastal, mil sisse kukkus sadu hoonete katuseid.

Lisaks eelnevale soovitab MKM valmistuda lume sulamisest tingitud sulavete ärajuhtimiseks, vältimaks vee kogunemist keldritesse ja teistesse madalamatesse kohtadesse. Sulavee ärajuhtimise soodustamiseks tuleks hoida sadeveekanalisatsiooni kaevude restkaaned puhtana ning vältida lumest tammide tekkimist.

Elamispindu tuleb õige pea hakata tuhandete kaupa juurde ehitama

2010-02-17T15:42:00.002+02:00

Kuigi uute korterite müük on langenud ja neid jääb hetkel üle, tuleb Arengufondi majanduseksperdi Heido Vitsuri sõnul hakata neid kriisi lõppedes tuhandete kaupa aastas juurde ehitama.

Veel aasta tagasi oli ostjatel võimalus valida ligi 4000 viimase viie aasta jooksul valminud korteri vahel, veebruari esimese nädala seisuga oli neid müügis veidi üle 2500. Teie aga olete öelnud, et Eestis tuleks igal aastal ehitada juurde keskeltläbi 6000 uut maja või korterit. Miks just nii palju?

Eestis on umbkaudu 600 000 iseseisvat elamispinda, olgu see siis korter või pereelamu. Kui võtame, et väikeste renoveerimistega peab üks neist maksimaalselt vastu sada aastat – mis on väga palju pakutud tegelikult – siis tulebki 6000 aastas.

Ja praegu siis ehitatakse juurde liiga vähe elamispindu?

Kolm-neli aastat enne buumi läksid need numbrid sinna 5000 kanti, ühel aastal isegi 7000-ni. Aga 90-ndatel ehitati ainult 1000 ja 2000 aastas. Kriisiajal ei pea see number suur muidugi olema, aga pika aja keskmine peaks olema 5000-6000 ringis, siis ei varise elamufond meil jalge all kokku.

Nii et praegu siis veel nii kiire ei ole, et ehitused peaks kiiresti käima saama?

Kiiret ei ole, aga peame arvestama viimase 25 aasta keskmist, sest vene aja lõpus läks elamuehitus allamäge. See on nagu demograafiaga – kui on tekkinud 20-aastane auk, siis seda hiljem täita on väga raske. Meil on risk selles, et väga suur osa elamufondist on paneelmajad, mis ehitati 70-ndatel ühekorraga. Nende iga saab kõigil pea ühel ajal otsa. Teine asi – palju on n-ö küprok-maju, mis ei pea vastu 50 aastat.
Nii et me saame veel venitada, võib-olla 10-20 aastat, aga 50 aasta pärast muutub meie olukord keerulisemaks. Uute elamispindade ehitamist tuleb hoida keskmiselt 6000 piires, muidu laguneb elamufond meil jalge all ära.

Kui rasked ajad läbi saavad, siis läheb ehitus ise käima? Või peab sellele kaasa aitama kuidagi?

See on omaette küsimus. Võib ise minna käima, aga võib ka mitte. Kui rahva elujärg paranema hakkab siis võib minna ja ei ole vaja kaasa aidata. Me ju stimuleerisime vahepeal ehitamist isegi liiga palju. Kui aga elamuehitus käima ei lähe, siis tuleb meeles pidada, et pea eranditult kõigis riikides on olnud elamuehitusprogrammid. Nendelt jala äravõtmisega on proovitud seda hoida vajalikul tasemel. Tihtipeale see ei õnnestus, kinnisvarabuumid kipuvad ikka tulema.

Loo autor on Urmas Jaagant. Lugu epl.ee's saab lugeda siit

Viitsütikuga pomm: sajad Tallinna elamud, mis vajaksid lammutamist

2010-02-17T11:37:00.002+02:00

Askur Alas mõtiskleb 16.02.10 ekspress.ee's Tallinna kortermajade seisukorra teemadel.

Eesti üks viitsütikuga pomme on rohkem kui pool sajandit tagasi ehitatud „hruštšovkad", mille eluiga hakkab täis saama ja mille rekonstrueerimisel pole mõtet.

Järelduse, et maha võiks lammutada kümnendiku Tallinna masselamuehitusmahust ehk kõik hruštšovkad, võib teha eelmise aasta viimastel päevadel Tallinna linnale üle antud arhitekt Rein Murula ja Tallinna Tehnikakõrgkooli üliõpilaste mahukast uurimistööst.

Probleemi ulatusest annab aimu tõik, et Tallinna hruštšovkades on Murula hinnangul üle 10 000 korteri. Analüüs näitab, et rekonstrueerimine ei ole hea lahendus. „Tallinnas on paar- kolm maja saneeritud, kuid see on mahavisatud raha - õmbleme kasukat küürakale, kes oleks õigem arsti juurde saata," ütles Murula. Ehkki täpsem oleks ilmselt öelda, et 50ndate lõpus ja 60ndate algul valminud „küürakatele" tuleks eutanaasia teha.

Viitsütikuga pommiks nimetab Murula probleemi selle pärast, et hruštšovkasid, kus varsti keegi enam elada ei taha, hakatakse maha jätma, sealne elanikkond jääb üha vaesemaks, tekivad kütte- ja elektrivõlad ja lõppkokkuvõttes saavad nende suuromanikuks küttefirmad. „Tallinna Küte võib tulevikus olla linna suurim kinnisvaraomanik. See probleem on esile kerkimas Narvas, Jõhvis, maapiirkondades. Kui kolmandik kortereid jääb tühjaks, tekib ahelreaktsioon. Ja siis on hilja tegeleda," ütles Murula.

Initsiatiivi peaks haarama kohalik võim. Tallinnas on analüüsi tellimisega sellega algust tehtud.

Tallinna linnaplaneerimisameti üldplaneeringute osakonna juhataja Martti Preemi sõnul on enamik hruštšovkasid viletsas seisus. „Küsimus on selles, kas on üldse mõtet neid ümber ehitada. Rein Murula ja tema üliõpilaste analüüs näitab, et ei ole. Mõistlik oleks need lammutada ja ehitada 1-2 korruse võrra kõrgemad - kui see on antud kohta sobilik - uued hooned, mille all on ka autoparkla," ütles Preem. Tema hinnangul tuleks uue hoone ehitamine vaid veidi kallim kui vana saneerimine, sest selleks tuleb sisuliselt maja seest tühjaks lammutada. „Isegi, kui uue ehitamine oleks ühe kolmandiku võrra kallim, oleks see ilmselt parem variant," nentis Preem.

Murula sõnul peaksid hruštšovkad ehitustehniliselt ilmselt veel paar-kolm aastakümmet vastu. Varisemisohtlikud nad ei ole. Milles siis asi, miks pole mõtet neid ümber ehitada? Murula: „Saneerimine tundub lihtsam, aga teatud tingimustes on mõtet minna äärmuslikku teed. Hilisemate paneelelamutega, Lasnamäel-Õismäel, võiks ümberehitamise teed minna, aga hruštšovkadega on minu ettepanek, et võtaksime maha ja teeksime uued hooned."

Analüüsi kohaselt on peamised põhjused järgmised:

Esiteks ruumiplaneering. Toad ja korterid on nõukogudeaegse planeeringu järgi imepisikesed. Köök näiteks 1,6x 2,8m. Murula: „Sellisesse kööki pole tänapäeval võimalik isegi elementaarset köögitehnikat paigutada."

Keskmine hruštšovka 3-toaline korter on 46 ruutmeetrit koos köögi, vannitoa ja WC-ga. Preem: „Praegu on sellised ühetoalised korterid! Sellises hruštšovkas ei taha tänapäeval enam keegi eriti elada. Kõik tuleks ümber ehitada!" Vannitoas-wc-s elektriseadmeid, sh pesumasinat ega pardlit kasutada ei tohi, sest puudub maanduskontuur. Pistikupesa on esikus, kust pikendusega tuleb juhe vannituppa vedada. Abiruumid on sama suured nii 1 kui 3 toalises korteris...

Enamikus on hruštšovkades 1-2taolised korterid. Murula: „Väike korter oleks vanurile hea, aga ei saa 5. korrusele, sest lifti ju ei ole." Ei ole ka rõdusid, lodžasid, garaaže ega muid lisaväärtusi. Majade ees on autouputus, autosid pargitakse haljasaladele.

Ümber tuleks ehitada ka trepikojad, mis nõukogude ratsionaliseerijate plaani järgi tehti spetsiaalselt nii kitsad, et kirstu saab püsti tõstes napilt välja.

Teine tähtis probleem on hruštšovkade soojapidavus, kuhu tuleks teha suuri investeeringuid. Samuti mürapidavus - mis on olematu, õhu kvaliteet - lõhnad pääsevad läbi, ning temperatuur, mida ei saa reguleerida. Ehitustehniliselt tuleks välja vahetada kõik alates katusest, akendest, elektrisüsteemidest jms. Ent siin tekivad kohe ka probleemid - näiteks on kogemus, et uute akende panekul läheb maja seest hallitama. Murula: „Kas on mõtet kasukat ümber ehitada, kui hõlmad tuleb ikka lahti teha, et haisema ei läheks?"

Samuti ei anna palju efekti ka soojustamine, sest majade energiatõhusus on praegusest keskmisest kaks korda kehvem.

Niisiis: kui joon alla tõmmata, tuleb kõik uus teha

Vanast hoonest jääks alles vaid ehituskehand. Ja kui selle väärtusi ja seisundit hakata vaatama, siis saabki jõuda vaid järeldusele, et see tuleb maha lammutada.

Praegu räägitakse palju elamupiirkondade taasväärtustamisest. Getostumise vältimine on ilmselt üks põhjus, miks moraalselt amortiseerunud masselamuehitusega rajatud majade piirkondadega tuleb tegeleda.

Idanaabrid ehitavad Murula sõnul hruštšovkadele lihtsalt korruse või kaks peale, Moskvas, kus maa on väga kallis, lõhutakse aga hruštšovkad üldse maha ja ehitatakse 16-korruselised hooned.

Preemi sõnul kippusid Ida-Saksamaal kohe pärast Berliini müüri langemist paljud paneelmajad tühjaks jääma. „Seal ei hakatud kortermaju erastama, vaid need jäid linnale ja omavalitsused hakkasid nendega tegelema. Näiteks ehitati mõni 9-korruseline maja ümber nii, et see muutus tõusvaks 2 kuni 9-korruseliseks majaks ja korterite sisemine struktuur tehti ümber tänapäeva nõuetele vastavaks. Alles siis hakati neid erastama ehk müüma," ütles Preem.

Ka Murula leidis, et arhitektuuriliselt parimad lahendused on Ida-Saksamaal, kus selliseid hooneid on ka madalamaks lammutatud ja ridaelamuteks ümber tehtud. „Meil võiks see väikelinnades, näiteks Paides, kõne alla tulla," ütles Murula.

Aga kui 4 korruse asemel teha 1-2 teha, siis peab keegi kahtlemata selle kinni maksma. Ning ka vana lammutamisel ja uue ehitamisel tekib sarnane küsimus.

Analüüsi järeldus on, et linn või riik peaks siin kahtlemata initsiatiivi haarama. Põhjus on lihtne: inimesed ei usaldaks erafirmat, kes pakuks neile: lammutame teie maja maha, teie kolige seniks kuhugi mujale (ei tea kuhu), ehitame uue maja, siis saate korteri (võib-olla). Juhtivat rolli peaks mängima institutsioon, mis ei saa pankrotti minna.

Preemi sõnul on probleem selles, et meil on kortermajad eraomandis. „Hruštšovkas on umbes kuuskümmend korteriomanikku, nende kõigi nõussesaamine maja ümberehitamiseks on väga keeruline. Siin võiks linn appi tulla. Teha kasvõi näidisrenoveerimise linna jõududega, ja aidata muuhulgas inimesi aastaks-pooleteiseks ümber majutada," leidis ta. Preemi sõnul saab lisanduvad 1-2 korruse korterid maha müüa, mis teeb projekti finantsiliselt huvitavamaks.

Murula sõnul elavdaks selline initsiatiiv ka ehitusturgu. „Kui Euroopa Liidu fondidest niisama ehituseks raha ei anta, siis juhul, kui projekt on seotud energiatõhususe ja sotsiaalsete probleemide lahendamisega, siis peaks olema teine lugu," ütles Murula.

„Praegu tegime esimese sammu - tellisime analüüsi ja ettepanekud. Edasi tuleks valida nn näidiskohad ja tegutseda. Sellises renoveerimises peitub sotsiaalne kasu - paraneb nii linna elukeskkond kui inimeste elukvaliteet," märkis Preem.

Hruštšovkad:

Hruštšovkad on Moskva kunagise peaarhitekti Vitali Lagutenko projekti järgi ehitatud madalate lagedega pisikeste korterite 3-5korruselised paneel- või telliselamud, mis said hüüdnime tollase N. Liidu juhi Nikita Hrustšovi järgi. Eestis ehitati neid 1955-65.
Hinnates 2000.a. rahvaloenduse andmeid on hruštšovkade korterite arv vahemikus 30-80 ja Tallinna korterite arvuks üle 10 000.
Eestis on kahte tüüpi hruštšovkasid - algul ehitati telliskivist, hiljem kohalikust põlevkivituhast püstplokkidest. Meil modifitseeriti Vene tüüpseeria näiteks ehitusmaterjali koha pealt, kuid kitsuke ruumistruktuur on sama.
Hruštšovkasse pidi mahtuma: üks taburet esikusse, 5-9 tooli, diivan, puhvet, töölaud, raadio- või telerilaud, raamaturiiul, moodne kodutehnika: külmkapp ja pesumasin.
Hruštšovkade piirkonnad Tallinnas on Stroomi ranna-ala (suurim, ca 50 maja), Paldiski mnt/Sõle tn, Pärnu mnt, Tööstuse tn, Spordi tn, Sõle tn, Uus Maailm.
Väikeste korteritega vanad paneelelamud pole vaid Eesti või Venemaa probleem. Neid ehitati ka mujal Euroopas - Saksamaal, Rootsis, Prantsusmaal. Kõige suurema laviiniga alustati Inglismaal sõjaajal, kui oli vaja inimesed viia Saksamaa lennukite pommitusulatusest kaugemale.
Nõukogude Liidus majutati hoogtöö korras ehitatud hruštšovkadesse 25% rahvastikust ehk 57 miljonit inimest.

Artikli autor on Askur Alas. Artiklit ekspress.ee's saab lugeda siit

Head ja edukat 2010 aastat kõigile

2010-01-04T10:45:00.000+02:00

Kauneid pühi ja meeleolukat aastavahetust kõigile

2009-12-24T13:35:00.000+02:00

Projekteerimislepingu sõlmimisest

2009-12-16T11:32:00.001+02:00

Projekteerimisleping sõlmitakse üldjuhul tellija ning projekteerija(te) vahel; projekteerijaks on kas:

peaprojekteerija (üldjuhul arhitekt või arhitektuuri kavandav arhitektibüroo), kes korraldab kõigi projektiosade kavandamise ja kes allutab endale kõikide projektiosade projekteerijad (arhitekt, sisekujundaja, konstruktor, vee-kanalisatsiooni-, kütte-ventilatsiooni-jahutuse-, elektri tugevvoolu osa-, elektri nõrkvoolu-, automaatika-, tehnoloogia-, maastiku-, teede-platside, jms. projekteerijad) või siis
erinevate eelpoolmainitud osade projekteerijad (arhitekt ja insenerid), kellega kõigiga tuleb sõlmida projekteerimise leping.

Üldiselt on soovitav leida peaprojekteerija, kes oma töö raames seob kõikide projektiosade projektid, kontrollib üle projektide kokkusobivuse ja vastuolude puudumise. Kui sõlmida projekteerimislepingud erinevate projekteerijatega, tuleb arvestada asjaoluga, et tellija peab osalema ja juhtima projekteerimise protsessi, mis üldjuhul teadmiste ja kogemuste puudumisel on pea võimatu tegevus. Sellisel juhul on soovitav kaasata projekteerimise protsessi, kui seda pole juba tehtud enne projekteerijate valimist, ehituskonsultant, kes nõustab ja abistab tellijat projekteerimise protsessis.

Projekteerimislepinguga tellija tellib ja projekteerija kohustub välja töötama (kavandama) ehitise (ehitus)projekti(d). Oluline on enne projekteerima asumist ja lepingu sõlmimist kokku leppida kõiges mis puudutab ehitist ja tehtavat tööd, sealhulgas:

projekteerimise lähteülesanne;
projekteerimise lähteandmete hankimine (näiteks projekteerimistingimused, võrguvaldajate tehnilised tingimused, geodeetilised ja geoloogilised uuringud);
projekteerimise staadiumid (eskiis, eelprojekt, põhiprojekt, töö- ja tootejoonised, projektijärgsete kulude prognoos, hooldus- ja kasutusjuhendid, jms.), maht ning projektdokumentatsiooni loetelu;
projekteerimistööde ajagraafik, ka sanktsioonid mis kaasnevad juhul, kui ei peeta kinni töö valmimise ja üleandmise tähtaegadest; töö tellija poolt vastuvõtmise ja aktsepteerimise kord;
tööde maksumus ja sellega seonduvad küsimused;
ehitise projekti(de) tellijapoolse ülevaatamise aeg ja kord, tellijast tuleneva projekti täiendamise ja muutmise kord, tellija õigused;
projekti kooskõlastamise ja ehitusloa või –lubade taotlemise kord;
projekteerija kohustused ning vastutus ja vastutuse kindlustamine; projekteerijapoolsed garantiid;
autorijärelevalve teostamise kohustus ja kord;
autoriõiguste küsimused.

Projekteerimise lepingule tuleks lisada detailplaneering, mis seab omad nõudmised ja tingimused kavandatavale ehitisele ning projekteerimise lähteülesanne, mis sisaldab põhilisi ehitise parameetreid, tellija nõudmisi kvaliteedile, viimistlusele, vajalikku ruumiprogrammi koos ruumisuuruste ja omavaheliste seostega, korruselisust, ehitisse plaanitavaid tehnoloogiaid, nõudeid ruumi kliimale, ehitise plaanitav maksumus, jne. Kokku tuleks leppida ka projekteerijapoolne informatsiooni hankimise kord ja aeg. Oluline on, et enne projekteerima asumist oleks tellija ja projekteerija(te) poolt läbi arutatud kõik ehitist puudutavad olulised nüansid.

Kasulik on tutvuda lisaks meie mõtetega projekteerimisest, eramu kavandamisest ja ehitise kvaliteedist

Kuidas planeerida ERAMUT

2009-12-14T09:14:00.002+02:00

Oluline on teha õigeid otsuseid igas etapis - hilisem tehingust taganemine, ümberotsustamine või lahenduse korrigeerimine on kas kulukas või isegi võimatu.

Esmalt peaks eramust unistav inimene läbi mõtlema oma vajadused ja võimalused.
Vajadustega seoses tuleb otsustada:
• kus eramu peab asuma, kui suurel krundil; krundi valikul tasub kindlasti mõelda ja välja selgitada:

kaugus asulast, mh. kaugus töökohast, koolidest, kauplusest, lasteaedadest, meditsiiniabist, ühistranspordi peatustest, sugulastest, ameti- ja lõbustusasutustest
laste minek kooli ja kojutulek
ligipääs krundile, kas on olemas või tulemas (kes teeb, millal ja missugused on garantiid, et tehakse) korralik tee, kes teed hooldab ja talvel lumest lahti lükkab
kas krundile saab ehitada unistuste eramut (kas ehitusõigus lubab soovitud hoone kõrgust, korruselisust, ehitisealust ja netopinda)
kas on kehtestatud detailplaneering või kas krundi suhtes kehtib detailplaneerimise nõue
kus asuvad kommunikatsioonid (vesi, reovee kanalisatsioon, sadevee kanalisatsioon ja drenaaž, gaas, side – nii telefoni kui interneti saamise võimalus, digi- või kaabeltelevisiooni võimalused, elekter) ja kui suuri kulutusi tuleb teha, et tekiks kommunikatsioonidega liitumise võimalus või missugused ja kui kallid on alternatiivlahendused (näiteks veele puurkaev, kanalisatsioonile septik, jms.)
kes on naabrid
kui suur peab eramu olema, mitu tuba, palju ja missugused abipinnad (hobiruumid või kuhu panna autod, muruniitja ja teised aiatööriistad, jalgrattad, suusad, järelkäru või ATV, lumesaan, kaater jms.)

• kes hakkavad või võivad hakata (näiteks tulevikus vanemad, kes ei pääse II korrusele) eramus elama
• mis stiilis eramut soovitakse

Võimalustega seoses tuleb kindlasti läbi mõelda:
• rahalised võimalused krundi soetamiseks (ostuhind, vahendus ja notaritasud, riigilõivud, kommunikatsioonidega liitumise kulud, jms.) ja eramu ehitamiseks, sh. kui on plaanide realiseerimiseks vajalik krediteerimine, siis need võimalused ja tingimused
• mitte vähem oluline on ka läbi mõelda tulevased rahalised võimalused, mis seonduvad eramu ekspluateerimisega (sh. laenu teenindamine, kindlustused, maamaks, kulud elektrile ja küttele
• tuleks läbi mõelda kas maksevõime lubab investeerida ehituse ajal ekspluatatsiooni kulusid vähendavatesse süsteemidesse (ehitusmaksumus kallim, ekspluatatsioonis soodsam) või maksta see kinni nö. tarbimise käigus kõrgemate tarbimiskuludega (ehitusmaksumus odavam, ekspluatatsioon kallim)

Kui vajadused ja võimalused paigas, tasub asuda otsima sobivat krunti ja arhitekti, kes mõtleks välja ja kavandaks unistuste eramu.
Krunti tasub otsida kas internetist kinnisvaraportaalide kaudu või palgata kinnisvaramaakler, kes otsib krundi, mis vastaks teie soovidele. Igal juhul tuleb enne krundi ostmist välja selgitada kõik ehitusõigust, kommunikatsioone, krunti koormavaid kitsendusi puudutavad küsimused.

Paralleelselt krundi otsingutega võiks välja valida ehituskonsultandi, kes abistaks teid nii krundi kommunikatsioonidega liitumise võimaluste ja ehitusõiguse väljaselgitamise küsimustes kui ka oskaks soovitada arhitekte. Samuti saaks koostöös ehituskonsultandiga koostada projekteerimise lähteülesande, mille alusel saaks määratleda projekteerimise mahu ja korraldada projekteerimiskonkursi arhitekti ja projekteerijate leidmiseks. Ehituskonsultant tasub kaasata eramu kavandamise algetapis, et algusest peale saaksid tehtud ehitus-tehnilisest seisukohast õiged valikud.

Krundi otsingute ajal võiks tegeleda ka arhitektide otsimisega, keda kutsuda projekteerimisekonkursile. Enne arhitekti otsimist tuleks endale selgeks teha mis stiilis eramut soovitakse. Kindlasti ei soovita kutsuda projekteerimiskonkursile suvalisi, kataloogist silma jäänud arhitekte. Igal arhitektil on oma loomelaad ja seepärast peaks otsima arhitekti, kelle stiil kliendi nägemuste, soovide ja vajadustega sobiks Arhitektide leidmiseks tasuks infot koguda tuttavailt, kes eramu ehitanud, sirvida arhitektuuri- ja/või kodukujunduse ajakirjasid, ringi vaadata erinevates elurajoonides. Ehituskonsultant üldjuhul suudab leida teile meeldima hakanud eramute arhitektid või soovitada teie läbi mõeldud soovidele vastavad arhitektid. Olles leidnud erinevaid arhitektid, tasub nendega suhelda, uurida mida nad on siiani teinud, kui hõivatud nad on, rääkida oma plaanidest ja soovidest, tutvuda valmisehitatud eramutega, küsida senistelt klientidelt kuidas nad on arhitektiga rahule jäänud. Kliendi ja arhitekti vahel peaks tekkima mingi „side“, pooltele vastuvõetav arusaamine plaanitavast eramust. Kui krunt on leitud ja kolm-neli arhitekti välja valitud, tasuks lasta ehituskonsultandil korraldada projekteerimiskonkurss, et välja valida projekteerijad ja korraldada nendega projekteerimislepingute sõlmimine.
Peale projekteerijate väljavalimist algab eskiisi koostamine. See on iseenesest üks olulisemaid ehitise kavandamise etappe ja siin tuleb kliendil teha palju tööd (eelkõige mõttetööd mille käigus võetakse vastu eramut, selle suurust, ruume, funktsionaalsust, lahendusi, jms. puudutavad otsused), et saaks projekteeritud ja ehitatud just tema vajadustele vastav eramu – selles etapis tehtud läbimõtlemata otsuste ümbertegemine võib projekteerimise järgmistes etappides osutuda kulukateks, ehituse ajal avastades teinekord võimatuks.
Üldjuhul töötab arhitekt läbi kliendi lähteülesande ja seejärel esitab talle täiendavaid küsimusi, et saaks alustada oma tööga. Eskiisprojekti koostamise ajal ehituskonsultant väga loomeprotsessi ei sekku, et klient ja arhitekt saaksid kavandada kliendi soovidele vastava eramu. Peale eskiisi valmimist ja kliendi poolt kinnitamist sekkub ehituskonsultant projekteerimise protsessi kliendi esindajana ning osaleb projekteerimises ehitustehniliste küsimuste arutamisel, omapoolsete soovide ja ettepanekute tegemisel, jälgib, et projekteerimisel peetaks kinni kliendiga kokkulepitust ja projekteeritaks kliendi soovidele vastav eramu. Lisaks arhitekti poolt koostatavale arhitektuursele projektile tuleb koostada ka konstruktsioonide, vee-kanalisatsiooni, kütte, ventilatsiooni, elektri ja nõrkvoolu projektid, soovi korral lahendad ka sisekujundus, konditsioneerimine, süsteemide automatiseerimine, jms. Üldjuhul peale eskiisi valmimist tuleb läbida veel kolm projekteerimise staadiumit, s.t. tuleb koostada
• eelprojekt, millele väljastatakse ehitusluba;
• põhiprojekt, mille alusel koostatakse ehitushing ja lepitakse kokku ehitamise tingimustes;
• tööprojekt, mis on ehitamise aluseks.
Peale põhi- ja või tööprojektide valmimist saab alustada eramu ehitamisega. Projekteerimise ajal oleks mõistlik asuda otsima ehitusettevõtteid kes oleksid suutelised valmis ehitama eramu. Kui olete palganud ehituskonsultandi küsige ka tema soovitusi ehitusettevõtetest, kes oleksid võimelised valmis ehitama teie soovidele ja projektile vastava eramu. Ka ehitusettevõtetega tasub eelnevalt tutvuda – vaadata nende seniseid töid, suhelda klientidega, kellele nad on eramuid ehitanud, uurida nende tausta internetist. Peale projektide valmimist tasub kindlasti läbi viia ehituskonkurss, et välja valida ehitaja. Ehituskonkursi ettevalmistamine tasub delegeerida samuti ehituskonsultandile, kes suudab ette valmistada ja läbi viia ehitushanke, sh. hinnapakkumise detailsus ja vorm, määratleda töövõtu olulised tingimused, vajadusel ette valmistada ehituse töövõtuleping ja läbi viia muid toiminguid, et saada ehitajatelt võrreldavad ja üheselt mõistetavad hinnapakkumised, mille alusel klient saaks välja valida ehitaja. Ehituspakkumised tasub küsida samuti 3-4 ehitusettevõtjalt. Enne ehitamise alustamist on soovitav palgata ka omanikujärelevalve tegija. Kui olete eelnevates ehitusetappides kasutanud ehituskonsultandi abi ja teenuseid, siis tõenäoliselt suudab ta ka teha omanikujärelevalvet ehitusel ja lisaks konsulteerib Teid ka muudes ehitamist puudutavates küsimustes.
Läbides need etapid ja kasutades professionaalseid töövõtjaid saate endale eramu mida algselt plaanisite. Ühes asjas oleme kindlad – kasutades professionaalse ja usaldusväärse ehituskonsultandi abi, saate kindlad olla, et saate korraliku ja kvaliteetse eramu, mille on kavandanud ja ehitanud oskajad.
Kui Teid huvitavad ka muud käesoleva nägemusega haakuvad teemad, tehke tutvust Kuidas saada kvaliteetne ehitis ja Meie mõtteid projekteerimisest ning kindlasti tutvuge ehituskonsultandi tegevustega.

Ei tea mis ehitusmeestel mõttes oli

2009-11-30T11:01:00.000+02:00

Tööprojektide kohustusest ehitusseaduses

2009-11-27T15:14:00.003+02:00

Märkus TJA uurimise kokkuvõttele Solarise Cinnamon kinosaali ehitusprotsessi puuduste kohta:
-Kinosaalide ripplagede ehitamiseks koostatud tööprojekt ei vasta ehitusseaduse nõuetele

Kui aluseks võtta ehitusseaduse §3, mis muuhulgas sätestab, et "ehitis peab olema projekteeritud ja ehitatud hea ehitustava ning ehitamist ja ehitusprojekti käsitlevate õigusaktide kohaselt ega või tekitada ohtu inimese elule, tervisele või varale või keskkonnale ...; ehitis ei või ohustada selle kasutajate ega teiste inimeste elu, tervist või vara ega keskkonda ...", siis tõesti Solarise kino ripplagede tööprojekt võis mitte vastata ehitusseaduse nõuetele, kuna see alla kukkuks. Samas kui lugeda ehitusseadust täpsemalt, siis §18 lg 3 räägib ehitusprojekti detailsusest e. eel-, põhi- ja tööprojektidest ning sama paragrahvi lõige 5 sätestab, et "nõuded ehitusprojektile kehtestab majandus- ja kommunikatsiooniminister". Paraku käesoleva aasta mai algusest kuni tänase päevani pole neid nõudeid kehtestatud. Samas varem, s.o. enne k.a. maid polnud ehitusseaduses sõnagi juttu ehitusprojekti detailsusest ega viidetest mõnedele muudele normidele, et millele võiks ehitusprojekt vastata.

Mõni aeg tagasi sai meie poolt tehtud samateemaline järelepärimine ka majandus- ja kommunikatsiooniministeeriumile, et välja selgitada mis normdokumenti võiks või peaks kasutama kui tellida või koostada ehitusprojekte. Vastus meie järelepärismisele allpool:

Tere!

Vabandan, et on tekkinud olukord, kus Teie küsimus on jäänud vastuseta.
Projekti staadiumid on toodud ehitusseadusesse eesmärgiga selgitada valitsevat olukorda, kus kõrvaltvaatajale võib jääda mulje, et projekteerimine kui tegevus lõpebki ehitusloa taotlemiseks mõeldud projekti koostamisega.
Loetletud staadiumis peaksid kandma eneses infot, et ehitusprojekt ei jää sellesse staadiumisse vaid areneb koos teostatava ehitustegevusega.
Seaduses toodud volitusnorm, mille alusel koostatud määrus peaks neid mõisteid sisustama on hetkel alles koostamisel ja seega on tänases õigussüsteemis sisustatud endiselt vaid loa taotlemiseks mõeldud projekti mõiste.
Seni kuni ei ole kehtestatud vastavat määrust võib projekti staadiume sisustada ka Teie kirjas mainitud standardi alusel.

Lugupidamisega

Nele-Kai Loorits
Ehitus- ja elamutalituse juhataja

-----Algsõnum-----
Saatja: tomas [mailto:tomas@vextom.ee]
Saatmisaeg: 2. november 2009. a. 12:58
Adressaat: Nele-Kai Loorits
Teema: ehitusseaduse par 18 lg 5

Tere,
29. septembril k.a. saatsin teile järelepärimise ehitusseaduse
paragrahvis 18 sätestatu rakendamise kohta, sellest möödas seega veidike
üle kuu; par 18 lg 5 nimetatud rakendusakti pole endiselt leidnud.
äkki oskate anda juhiseid/vastuse minu allpooltoodud küsimusele või
soovitada kelle poole pöörduda selle probleemiga?
Lugupidamisega
Tomas Tamosiunas

***
29.09.2009.a. järelepärimine
***
Tere,
Ehitusseaduse par 18 lg 3 sätestab ehitusprojekti staadiumid - milleks
on eel-, põhi- ja tööprojekt ning vastavalt ehitusseaduse par 18 lg 5
kehtestab Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium nõuded
ehitusprojektile. Ei riigiteatajast ega ka mujalt selliseid nõudeid ei
ole suutnud tuvastada (ei uut määrust ega ka muudatusi MKM m 70, Nõuded
ehitusloa taotlemisel esitatavale ehitusprojektile). Kas ehitusprojekti
nõueded on kehtestatud?
Kuni eelmainitud nõuete kehtestamisele valitseb selles osas segadus, et
mida peavad eel-, põhi- ja tööprojekt sisaldama, mis mahus,
komplektsuses ja detailsuses peavad projektiosad olema koostatud, jms.
küsimused. Projekteerimise riigihangete ja projekteerimise tööde
koordineerimise kohalt pole selge resultaat, et mida võib nõuda ja
millele töö peab vastama - seega ka vaidlustamised ja vaidlused kerged
tulema.
Samas on olemas standard EVS 811:2006 Hoone ehitusprojekt Building
Design, kus on määratletud eelmainitud projektiosadega seonduv.

Siit ka küsimus, et kas mitte minnes õigusaktidega vastuollu oleks
õiguspärane tugineda standardile EVS 811:2006 Hoone ehitusprojekt
Building Design kuniks Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium
kehtestab nõuded ehitusprojektile?

Lugupidamisega
Tomas Tamosiunas
Vextom Style OÜ
5143898

Kuidas tagada riigihangetes vähempakkumiste korral projektijärgne eelarve piiresse jääv ehitamine?

2009-11-25T15:18:00.002+02:00

Ehituse riigihangetes korraldatakse reeglina töövõtja leidmiseks vähempakkumisi. Selline lähenemine on iseenesest täiesti normaalne, sest milleks peaks „sama“ asja eest rohkem maksma. Mitte alati ei ole vähempakkumise võitja pahatahtlik ja tihti on kogu protsess korrektne ja kindlasti on levinud ka objektide kahjumiga lõpetamised, kuid kuna töömahud on kukkunud ja konkurents on läinud ehitussektoris väga tihedaks, siis pahatihti üritatakse ehituse käigus teha lubamatuid või regulatsioonide puuduseid ärakasutavaid tegusid. Selle tulemusena ei valmi aga ehitised, mis vastaks hankedokumentatsioonis olnud ehitusprojektile ja ehituse tellija ootustele. Aina enam on erinevatest allikatest kuulda, et projektijärgselt ehitatakse harva, samas kõigil ehituse tellijatel on ootus saada ehitis mis vastaks hankes välja toodud kriteeriumitele.
Ehitushindasid analüüsides ei saa sageli aru, kuidas on võimalik pakutud hindadega tööd teostada. Kuivõrd on arusaamatult madalate hindadega hankeid võidetud juba enam kui aasta, siis peavad esinema mingid seletused, kuidas ehitusfirmad eelarve piires püsivad. Kui sel teemal spekuleerida, siis võiks arvata, et ehituse riigihankes esitatud pakkumuse ja allhankija(te)ga lepingu sõlmimise vahelisel ajal on alltöövõtu ja ehitustoodete hinnad langenud, projektid on mitmeti mõistetavad, tehakse projektimuudatusi (asendatakse ehitustooteid, muudetakse ehituslahendusi) ja sellega saadakse hinnavõit, mida ehituse tellijaga suures osas või üldsegi ei jagata, kasutatakse ebaprofessionaalseid alltöövõtjaid, kes oma teadmatusest pakuvad vale või etteöeldud hinna, vms., samuti jätab peatöövõtja põhjusega või põhjuseta osadele alltöövõtjatele maksmata. Selleks, et ots otsaga välja tulla ja võib olla isegi ehitajale mingitki kasumit teenida, avaldatakse ehitaja poolt tihti tugevat rahalist survet ehituse tellijale.
Käesolevaga esitame arutlemiseks ja vaidlemiseks ühe nägemuse, kuidas tagada ehituse riigihanke võitnud ehitajate poolt projektijärgne ehitamine ja esialgsetele soovidele ja nägemustele vastava ehitise valmimine.
Tänase regulatsiooni järgi peab ehitaja muudatusettepanekute e. siis eelpoolmainitud survestamisega tegelema ehituse Tellija läbi oma esindajate, kes annavad hinnangu ning otsuse ehitaja ettepanekutele. Kuivõrd ei ehitata alati otseselt endale, siis mitte alati ei käitu ehituse tellija esindajad võitluses ehitaja surve vastu raha lugeva omanikuna ning sageli puudub neil selleks ka piisav ehitustehniline ja -juriidiline pädevus.
Omanikujärelevalve peab kontrollima ehitusprojekti järgset ehitamist ja kõrvalekaldumistest ehituse tellijat teavitama (see peaks ära hoidma ehitusprojektile mittevastavate lahenduste ehitamise), kuid omanikujärelevalve saab sageli tööde käigus ehituse tellijalt uue ülesande, näiteks muudatusjoonis(t)e kujul, kus muudatuse initsiaatoriks on olnud ehitaja, kellel vähempakkumisest tulenevalt on tugev hinnasurve.
Näeme vähempakkumistest tulenevatest ülalkirjeldatud probleemidest lahtisaamise ühe lahendusena järgmist:
ehituse riigihanked tuleks läbi viia korrektse projektdokumentatsiooni alusel (siiani pole näiteks kehtestatud määruseid, mis reguleeriksid projektide sisu, mahtu, jms., kuigi sellise määruse kehtestamist eeldab 2009.a maist alates Ehitusseadus). Ehitajal ning ehituse tellijal tuleks keelata projektimuudatuste tegemine või muudatustes kokku leppimine peale ehitushanget, samuti tuleks mitte lubada projekteerijatel ja/või omanikujärelevalvetel muudatusi kooskõlastada, ka ei oleks õigust aktsepteerida lisatöid. Projekti muutmiseks tuleks taotleda luba „Ehitusinseneride Nõukogult“, esitades kogu vajaliku info, motivatsioonikirja ja detailsed finantsarvutused nii eelarve muudatuse, kui ka selle muudatuse kaudsete mõjude kohta. „Ehitusinseneride Nõukogult“ tuleb sarnaselt eelpoolnimetatule saada nõusolek ka lisatööde kohta. Sellel institutsioonil lasuks ka kohustus teha pistelist kontrolli riigihanke ehitusobjektidel ehitatavate lahenduste projektijärgsuse üle.
Kes oleks see „Ehitusinseneride Nõukogu“? Nimetatud institutsiooni võiksid kuuluda ehitusinsenerid, kes on pädevad nägema terviklikult kogu protsessi, olema võimelised lahendama erinevaid ehitustehnilisi olukordi ning analüüsima nende mõju, samas omades ka kompetentsi ise algosadest koosnevate ehituseelarvete koostamiseks. Selline instants aitaks tuua selgust spekulatsioonidele, et kokkulepitud raha eest ehitatakse hoopis teine asi, ühtlasi aitaks see tagada otsuste survevabadust, erapooletust ja kompetentsust. Sarnane kontrollmehhanism töötab erasektoris ehituse tellija ehituskonsultandi tegevuse näol. Kes esindab, konsulteerib klienti just sarnaste mõjude hindamise juures ja ohjab kogu projekteerimise ja ehitamise protsessi olles ehituse tellijale abiks kõigis ehitusküsimustes.
Riigihangete puhul see millegipärast ei tööta, kuna riigihanke madalaima hinna sõel sõelub sellest teenusest (kus põhimõtteliselt müüakse inseneri teadmisi ja kogemusi ajapõhiselt) välja kogu pädevuse ja tööaja. Erasektor ostab pigem sellise teenuse puhul täielikku usaldust, mis on tunduvalt kindlam kriteerium.
Lõpetuseks võib märkida, et antud probleemistik on just viimastel aastatel erilise selgusega päevakorrale tõusnud ning sellest ringist väljamurdmiseks oleks vajalik rohkem avatust ja diskussiooni.

www.omanikujarelevalve.ee

miski on läinud valesti

2009-11-25T12:16:00.003+02:00

Kuidas saada kvaliteetne ehitis

2009-11-24T17:38:00.002+02:00

Ehituskvaliteet algab kvaliteetsest projektist, mis viiakse ellu professionaalse ehitusjuhtimise ja heade ning kogenud ehitajate kaasabil.

Ehitamisel on kvaliteedi tagamisel palju osapooli kellel kõigil on oma kindlad funktsioonid. Kvaliteetne tulemus sünnib ainult siis, kui kõik osalejad saavad ühtemoodi aru kvaliteedi mõttest ja toimivad ühtselt selle nimel, pidades kinni reeglitest, protseduuridest ja kokkulepetest; oluline on see, et protsessiosalised, sh ka reaalset tööd tegev töömees saab aru kvaliteedist ning nende meelestatus ja tegevused on suunatud kvaliteetse töö tegemisele ja kvaliteetse lõppresultaadi saavutamisele, mitte aga ehitusmaterjalide „virna ladumisele“.

Kõik osapooled peavad vastutama oma töölõigu ja ülesannete nõuetekohase täitmise eest.

Olulised osalised ehitiste valmimisel on ehitise tellija, geoloogiliste uuringute teostajad, erinevate geodeetiliste ja muude kontrollmõõtmiste tegijad, projekteerijad (arhitekt, konstruktor, eriosade projekteerijad ja teised sõltuvalt projektist), peatöövõtja esindaja projektijuht, objektijuht, alltöövõtjate töödejuhatajad, ehitustöölised, tellija konsultandid, omanikujärelevalve, tehnilise kontrolli teostajad (elektri kontrollmõõtmised, ventilatsiooni kontrollmõõtmised jms.), erinevate instantside esindajad (päästeametnik, kohaliku omavalitsuse ehitusjärelevalve, jms). Kuigi võib tunduda, et osalused on vahel ajaliselt nihutatud, tuleb siiski teha hea tulemuse nimel kõigi osapoolte tõhusat koostööd kogu projekteerimise ning ehitamise vältel.

Näide, milliste vastutavate isikute koosmõju ja tegevused võiksid komplektina tagada kvaliteetse lõpptulemuse:

tellija koostöös oma konsultandiga määratleb oma vajadused ja soovid ehitisele ning valib välja projekteerijad kes kõige paremini sobivad antud tööd tegema;
tellija koos konsultandiga osaleb aktiivselt projekteerimise protsessis – võtab osa koosolekutest, koos konsultandi ja projekteerijatega arutleb erinevate ehituslahenduste, materjalikasutuste, jms. teemadel;
projekteerijate poolt koostatakse vajalikus mahus (meie hinnangul kindlasti tööprojekti staadiumile /eesti standardi EVS 811:2006 mõistes/ vastav, ka 2009.a. maist jõustunud ehitusseaduse redaktsioon sätestab ehitamiseks tööprojekti nõude) projektdokumentatsioon;
tellija tellib projektile sõltumatu ekspertiisi;
sõlmitakse korrektne, poolte kohustusi ja vastutust täpselt määratlev ehitusleping;
projekteerija teeb ehitusprotsessi käigus autorijärelevalvet, kus vaadatakse, et ehitatakse projekteerija poolt planeeritult;
tellija koos konsultandiga osaleb aktiivselt ehitusprotsessis, puuduste või talle mittesobiva märkamisel informeerib sellest koheselt osapooli;
töömaale tellitakse ja saabuvad projektijärgsed ehitustooted koos vajaliku dokumentatsiooniga (toote nõuetekohasuse dokumendid, paigaldusjuhised, toote omaduste kirjeldus, kasutukoha kirjeldus, jms.). Materjalide tootjad ja tarnijad vastutavad oma ehitustoodete eest ja esitavad sellekohased kinnitused;
iga töölõiku teeb konkreetset tööd oskav töövõtja, kes omab selle töö tegemise õigusi ja professionaalset pädevust. Töömehi peab juhendama ja kontrollima vastutav tööde juht (objekti- või projektijuht, töödejuhataja, meister), kes kontrollib jooksvalt ehitusmeeste tehtud tööde kvaliteeti ja õigeid töövõtteid, samuti dokumenteerib ehitusprotsessi juba selle vahetul teostamisel. Ehitustööliste kontrollija peab viibima töömaal alati kui ehitustööd käivad ning tegelema jooksvalt ehitusega;
peatöövõtja objektijuht korraldab ja kontrollib kõigi töövõtjate tööd üksikasjalikult, kuna viibib kogu objektil tööde teostamise aja platsil. Tema kontrollib muuhulgas ka materjalide kvaliteeti ja nõuetele vastavust, projektikohast ehitamist ja töö projektikohasust, õigeid töövõtteid, ohutustehnikat ja tööde lõpptulemuse nõuetele vastavust;
objektijuhi tööd kontrollib peatöövõtja projektijuht. Projektijuht ja kvaliteedijuht võtavad (all)töövõtjatelt tööd vastu enne esitamist järgmistele instantsidele (tellija, omanikujärelevalve, ametkonnad), kontrollides muuhulgas ka projektile vastavust, nõuetele vastavust ,kvaliteeti ja töö dokumentatsiooni;
peatöövõtja juhtimisel tehakse kõigi katmisele minevate töölõikude kohta kaetud tööde ülevaatus, millest antakse kõigile osalistele teada mõistliku aja võrra enne ülevaatuse toimumist. Tööd vaatab üle omanikujärelevalve ja nende nõuetele vastavuse puhul annab loa järgnevateks töödeks;
kui ehituse käigus selgub, et projektis on mitmeti mõistmist või midagi jäänud ebaselgeks, siis tuleb juhiste saamiseks pöörduda projekteerija poole, mitte endal hakata koha peal välja nuputama lahendust. Tegelikult lahenduste välja mõtlemine ja projekti täiendamine ei ole ei ehitaja ega omanikujärelevalve ülesanne ega kohustus;
omanikujärelevalve kontrollib jooksvalt tööde tehnilist teostust ja nö „kvaliteedi õiget suunda“. Samuti kontrollib ta materjalide projektile vastavust ja nende juhenditejärgset paigaldust, projektile vastavat ehitamist jne (vaata ka omanikujärelevalve).
peatöövõtja projektijuht, olles eelnevalt kõik tööd ja dokumendid üle vaadanud ja enda poolt nõuetekohaseks ja kvaliteetseks tunnistanud, esitab töö heakskiitmiseks nõutavatele ametkondadele ja seejärel annab töö üle ehituse tellijale.

Kui kõik osalised suunavad kõik oma tegevused hea ja kvaliteetse resultaadi saavutamisele ja kogu protsessi vältel teevad õigeaegselt nende ülesandeks olevaid toiminguid, peaksid olema elimineeritud vead ning puudused ja tellija saab endale soovitud ehitise.

Ehitusjärelvalve versus omanikujärelevalve

2009-11-24T11:22:00.003+02:00

Vana hea tõde ütleb, et nimi meest ei riku ja sellest on ilmselt aru saanud ka riigi seadusandjad ehitusala valdkondade reguleerimisel. Mõistete täpsus on sellel vastutusrikkal alal üsnagi oluline, kuid vahel tahab uute, seadusesse kirjutatud terminite sisu saada pikka juurdumist, enne kui see kõigile omaseks ja üheselt mõistetavaks saab. Praegusel hetkel on nii juhtunud mõistetega ehitusjärelevalve ja omanikujärelevalve. Esimene neist on olnud rahvasuus aegade algusest peale kasutusel sellise ametimehe jaoks, kes ehitajast sõltumatu osapoolena kontrollib ja valvab ehitusprotsessi ehitusplatsil. Nii toimis asi sisuliselt aastani 1995, mil kehtima hakkas Planeerimis-ja ehitusseadus. Paraku juhtus nii, et rahvasuule omane mõiste ehitusjärelevalve omistati kohaliku omavalitsuse ametnikule, kes kontrollib ja reguleerib ehitustegevust oma haldusalas. Omanikujärelevalve nimetust hakkas aga kandma endise ehitusjärelevalve inseneri tööpõld. Uus ehitusseadus aastast 2003 jätkas sama traditsiooni, seega on ka praegu ehitusjärelevalve funktsioonideks eelkõige kohaliku omavalitsuse huvide kindlustamine (ehitus- ja kasutuslubade väljaandmine, ebaseadusliku ehitustegevuse välistamine, omavalitsuse territooriumil toimuva ehitustegevuse üldise seaduslikkuse jälgimine), omanikujärelevalve funktsioonideks seevastu, on aga otseselt ehitise omaniku huvide kindlustamine (projektikohase ehitamise, kvaliteedi, keskkonnakaitse, tööohutusest kinnipidamise jälgimine) ehitusprotsessis.