esmaspäev, 29. november 2010
teisipäev, 19. oktoober 2010
Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium: Nõuded ehitusprojektidele muutuvad lihtsamini mõistetavaks
Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumis valminud ehitusprojektide nõudeid käsitlev määrus sätestab üheselt ja arusaadavalt nõuded ehitusprojektide sisule ja vormile, mis toob kaasa vaidluste vähenemise ehitussektoris ja aitab kaasa ehituskvaliteedi üldisele paranemisele.
Seni olid vastavad nõuded määratletud vaid standardite tasandil.
Samuti sätestab määrus nõuded erinevatele ehitamisega kaasnevatele dokumentidele nagu ehitise eskiis, ehituse organiseerimise kava, tootejoonised jms.
Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumi ehitus- ja elamuosakonna juhataja Margus Sarmeti sõnul on nõuded ehitusprojektile üks esimesi samme nö uue põlvkonna ehitusvaldkonna seadusandlusest, mille koostamisel on igal sammul püütud arvestada valdkonnas praktiseerivate tippspetsialistide seisukohtadega.
„Loodetavasti aitab seadusandluse kaasajastamine kaasa ka valdkonna enda korrastamisele, tõstes ehitajate, arhitektide ja inseneride mainet ning kutse-eetikat,“ lisas ta.
Määrus jõustub tõenäoliselt sügisel 2010, kui rakendussätetega nähakse ette üleminekuperiood vana määruse alusel alustatud ehitusprojektidele ehitusloa saamiseks.
Uue korra väljatöötamise tingis vajadus ühtlustada erinevaid ehitamisega seotud dokumentide sisu, vähendamaks osapooltevahelisi vaidlusi ja vääritimõistmisi ning aitamaks kaasa ehituskvaliteedi üldisele tõstmisele.
Määruse ettevalmistamisesse kaasas ministeerium enamiku ehitusvaldkonnas tegutsevaid erialaliite.
Seni olid vastavad nõuded määratletud vaid standardite tasandil.
Samuti sätestab määrus nõuded erinevatele ehitamisega kaasnevatele dokumentidele nagu ehitise eskiis, ehituse organiseerimise kava, tootejoonised jms.
Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumi ehitus- ja elamuosakonna juhataja Margus Sarmeti sõnul on nõuded ehitusprojektile üks esimesi samme nö uue põlvkonna ehitusvaldkonna seadusandlusest, mille koostamisel on igal sammul püütud arvestada valdkonnas praktiseerivate tippspetsialistide seisukohtadega.
„Loodetavasti aitab seadusandluse kaasajastamine kaasa ka valdkonna enda korrastamisele, tõstes ehitajate, arhitektide ja inseneride mainet ning kutse-eetikat,“ lisas ta.
Määrus jõustub tõenäoliselt sügisel 2010, kui rakendussätetega nähakse ette üleminekuperiood vana määruse alusel alustatud ehitusprojektidele ehitusloa saamiseks.
Uue korra väljatöötamise tingis vajadus ühtlustada erinevaid ehitamisega seotud dokumentide sisu, vähendamaks osapooltevahelisi vaidlusi ja vääritimõistmisi ning aitamaks kaasa ehituskvaliteedi üldisele tõstmisele.
Määruse ettevalmistamisesse kaasas ministeerium enamiku ehitusvaldkonnas tegutsevaid erialaliite.
ministeeriumi pressiteate leiab siit
neljapäev, 17. juuni 2010
Swedbank peab laenu andmisel ehitusjärelevalvet oluliseks
Swedbank soovitab nii eraisikutel kui arendajatel kasutada elamute ehitamisel tunnustatud ja kogenud ehitusjärelevalvet ning on pärast ehitusbuumi oma nõudmisi veelgi karmistanud.
Swedbanki eluasemelaenude osakonna juht Anne Pärgma kinnitas, et pank jälgib eraisikutele eramute ehitamiseks laenu andmisel ehituskalkulatsiooni tegelikkusele vastavust ning esitatatud hindamisaktis toodud vara turuväärtust tulevikus.
Pank pöörab kliendi tähelepanu ka sellele, et elamu väärtus võib tavapärasest 10 – 15 protsenti tõusta, kui vara omanik valib keskmisest kallimaid ehitusmaterjale.
«Teatud juhtudel, kui soovime kindlasti veenduda elamu valmimises, seame kliendile kohustuse kasutusloa esitamiseks pärast elamu valmimist,» märkis Pärgma. «Meie praktika näitab, et eraisikutest kliendid on üldjuhul kodu ehitades hoolikad ning pööravad kvaliteedile suurt tähelepanu.»
Swedbanki ettevõtete finantseerimise divisjoni juht Tauno Vanaselja ütles, et ka kinnisvarabuumi ajal pidas pank laenu andmisel oluliseks kogenud ja usaldusväärse ehitusjärelevalve olemasolu. Laene maksti välja professionaalse ehitusjärelevalve heaks kiidetud tööde vastuvõtuaktide alusel.
«Tänaseks oleme kontrolli ehituskvaliteedi üle veelgi tõhustanud,» lisas Vanaselja. «Pank on üheks osapooleks ehitusjärelvalve lepingutes ning projektidest eelistame selgelt läbimõeldud lahendusi nii üldise ehituskvaliteedi kui energiatõhususe poolest. Kindlasti ei alahinda pank ka ehitajate eelneva kogemustepagasi olemasolu.»
loo autor Urmas Tooming, avaldatud 16.06.2010 postimees.ee's
teisipäev, 15. juuni 2010
Seitse pattu buumiaegses ehituses
E24 kinnisvara osas on Nils Niitra poolt 15.06.2010.a. kokku võetud Maaülikooli puitkonstruktsioonide lektori ja biokahjustuste eksperdi Kalle Pilt'i seisukohad väärast ehitise planeerimisest ja ehitamisest, mis leidis aset kinnisvarabuumi ajal. Neile asjadele tuleb kindlasti suurt tähelepanu pöörata, et tulevikus mitte korrata samu, teiste tehtud vigasid. Kindlasti on mõistlik ja vajalik kaasata ehituse planeerimise, tegelikult isegi krundi valimise, staadiumis ehituskonsultant, kes aitaks vältida ehitustehniliste vigade tegemist ehitise kavandamisel ja projekti elluviimisel.
Eesti uuselamuid viimastel aastatel uurinud maaülikooli puitkonstruktsioonide lektor ja biokahjustuste ekspert Kalle Pilt on toonud välja seitse pattu, mida buumi ajal ehituses tehti.
Asukoha patt
• Sageli pandi Eesti Maaülikooli lektor Kalle Pildi sõnul mööda hoone asukohaga. «Vaadati maa hinda ja linna lähedust, aga mitte seda, kas paik sobib ehitamiseks. Mõnes kohas on näha, et maja on ehitatud kallaku alla ja sinna see vesi jooksebki.»
Projekteerimise patt
• Buumi ajal valitses projekteerijate põud ja see tähendas, et nad ei vaadanud enam üldse, kuhu maja ehitatakse. «Ja nendesse madalatesse kohtadesse siis ehitatigi madala vundamendiga majad,» räägib Pilt.
• Maapinnast mõnekümne sentimeetri kõrgusele ulatuvad vundamendid on ka liigniisketes piirkondades vägagi levinud, ehkki mõistlik oleks oludele vastav vundament.
• Ehituse alustamiseks kõlbas ka eelprojekt ehk pelk arhitekti nägemus hoone välimusest ja ruumiplaanist. Aga ehituses on kolm projekteerimisstaadiumi – põhiprojektis on korralikult läbi arvutatud konstruktsioonilised lahendused ja tööprojektis juba ka igasugused tehnilised sõlmed.
• Kuna eelprojektile järgnevaid projekteerimisetappe lihtsalt polnud, määras detailid lõppkokkuvõttes ehitaja suva.
Kiirustamise patt
• Pildi hinnangul ehitati buumi ajal maju võimalikult kiiresti ja kohati lausa poole aastaga, et mehed saaks minna uuele objektile raha teenima. Betoon kuivab nii kaua kui see kuivab ning seda ei tohi enne kinni panna ja viimistleda. Ka seina pandud fiboplokk peab saama kuivada – seda ei või kohe ühelt poolt penoplasti ja teiselt poolt kipsplaadiga sulgeda
Materjali patt
• Ehitusmaterjal oli buumi ajal defitsiit ja näiteks laudade-prusside müüjad müüsid kohati lausa kuivatamata kraami. «Seina pandi täitsa märga materjali, mida nad ise nimetasid metsakuivaks,» muigab Pilt.
• Fiboplokid seisid mõnel pool ehituspoodide tagahoovis katkiste kilekatetega ja imasid vihma nagu käsnad. Siis pandi need kohe seina ja kaeti kiiresti kinni.
Ehitaja patt
• Pilt ei too ehitajate oskustest kõneledes esile mitte tööandja nime, vaid ehitusmehe enda töössesuhtumist. Ka eelarvamused nn mustalt tegijate töö kvaliteedi suhtes ei pruugi olla põhjendatud, kui ehk maksu- ja tolliameti pahameel välja arvata. «Vanadel oskustega meistritel on maksu- ja tolliametiga sageli nii nagu on,» märgib ta.
Kasutamise patt
• Kui maja oli kätte saadud, tuli hakata laenu maksma ning mõtlema, kuidas mujalt kokku hoida. Ja Pildi sõnul hoiti sageli kokku sundventilatsiooni kasutamise arvelt – maksab käigushoidmiseks kuluv elekter ja lisaks veel ebamugav surin.
Tarbimisühiskonna patt
• Lõppkokkuvõttes süüdistab Pilt buumiaja esimeses kuues patus tarbimisühiskonda. «Domineerisid müüjad ja hoone hind ei sõltunud selle tegelikust kasutamisväärtusest, vaid müüja oskusest müüa. Müüja oskusi toetasid omakorda pangad ja kinnisvaraarendajad.»
Eesti uuselamuid viimastel aastatel uurinud maaülikooli puitkonstruktsioonide lektor ja biokahjustuste ekspert Kalle Pilt on toonud välja seitse pattu, mida buumi ajal ehituses tehti.
Asukoha patt
• Sageli pandi Eesti Maaülikooli lektor Kalle Pildi sõnul mööda hoone asukohaga. «Vaadati maa hinda ja linna lähedust, aga mitte seda, kas paik sobib ehitamiseks. Mõnes kohas on näha, et maja on ehitatud kallaku alla ja sinna see vesi jooksebki.»
Projekteerimise patt
• Buumi ajal valitses projekteerijate põud ja see tähendas, et nad ei vaadanud enam üldse, kuhu maja ehitatakse. «Ja nendesse madalatesse kohtadesse siis ehitatigi madala vundamendiga majad,» räägib Pilt.
• Maapinnast mõnekümne sentimeetri kõrgusele ulatuvad vundamendid on ka liigniisketes piirkondades vägagi levinud, ehkki mõistlik oleks oludele vastav vundament.
• Ehituse alustamiseks kõlbas ka eelprojekt ehk pelk arhitekti nägemus hoone välimusest ja ruumiplaanist. Aga ehituses on kolm projekteerimisstaadiumi – põhiprojektis on korralikult läbi arvutatud konstruktsioonilised lahendused ja tööprojektis juba ka igasugused tehnilised sõlmed.
• Kuna eelprojektile järgnevaid projekteerimisetappe lihtsalt polnud, määras detailid lõppkokkuvõttes ehitaja suva.
Kiirustamise patt
• Pildi hinnangul ehitati buumi ajal maju võimalikult kiiresti ja kohati lausa poole aastaga, et mehed saaks minna uuele objektile raha teenima. Betoon kuivab nii kaua kui see kuivab ning seda ei tohi enne kinni panna ja viimistleda. Ka seina pandud fiboplokk peab saama kuivada – seda ei või kohe ühelt poolt penoplasti ja teiselt poolt kipsplaadiga sulgeda
Materjali patt
• Ehitusmaterjal oli buumi ajal defitsiit ja näiteks laudade-prusside müüjad müüsid kohati lausa kuivatamata kraami. «Seina pandi täitsa märga materjali, mida nad ise nimetasid metsakuivaks,» muigab Pilt.
• Fiboplokid seisid mõnel pool ehituspoodide tagahoovis katkiste kilekatetega ja imasid vihma nagu käsnad. Siis pandi need kohe seina ja kaeti kiiresti kinni.
Ehitaja patt
• Pilt ei too ehitajate oskustest kõneledes esile mitte tööandja nime, vaid ehitusmehe enda töössesuhtumist. Ka eelarvamused nn mustalt tegijate töö kvaliteedi suhtes ei pruugi olla põhjendatud, kui ehk maksu- ja tolliameti pahameel välja arvata. «Vanadel oskustega meistritel on maksu- ja tolliametiga sageli nii nagu on,» märgib ta.
Kasutamise patt
• Kui maja oli kätte saadud, tuli hakata laenu maksma ning mõtlema, kuidas mujalt kokku hoida. Ja Pildi sõnul hoiti sageli kokku sundventilatsiooni kasutamise arvelt – maksab käigushoidmiseks kuluv elekter ja lisaks veel ebamugav surin.
Tarbimisühiskonna patt
• Lõppkokkuvõttes süüdistab Pilt buumiaja esimeses kuues patus tarbimisühiskonda. «Domineerisid müüjad ja hoone hind ei sõltunud selle tegelikust kasutamisväärtusest, vaid müüja oskusest müüa. Müüja oskusi toetasid omakorda pangad ja kinnisvaraarendajad.»
esmaspäev, 22. märts 2010
Ehitusprojektidest
Kvaliteetne projekt on hea ehitise valmimisele väga tähtis eeldus. Projekteerimisest ehitusprotsessi kanduvad ebakõlad saavad tavaliselt alguse kas projekteerimisvigadest, projekti puudulikkusest või asjaolust, et ei tähtsustata õigeaegselt ja piisavalt praktikas kinnitust leidnud tõdesid, näiteks muuhulgas asjaolu, et eelprojekti järgi ehitamise alustamine on ülimalt kõrge riskiga tegevus. Mõistma peab ka tõsiasja, et omanikujärelevalve tegemine ilma piisava projektita on raskendatud, kuna omanikujärelevalve ülesannete hulka kuulub juba seaduse järgi projektikohase ehitamise tagamine, mitte projektilahenduste väljatöötamine või ehitaja/tellija väljapakutud lahendusvariantide puhul projekteerija (lahenduse allkirjastaja) rolli ülevõtmine.
2009.a. mais kehtima hakanud ehitusseaduse §18 kohaselt tuleb ehitada tööprojektide järgi. Hetkel ettevalmistamisel ja erinevatele instantsidele kooskõlastamiseks saadetud määruse eelnõu "Nõuded ehitusprojektile" konkretiseerib nimetatud nõuet veelgi ning avab projekti staadiumite sisu, kus siis eelprojektiga toimuks ehitusloa taotlemine, põhiprojekti alusel toimuks ehitusmaksumuse kalkuleerimine ning tööprojekti järgi peab toimuma ehitamine ja ehitamise kontrollimine.
Siinkohal tooks välja mõningad mõtted projektistaadiumite kohta:
projekteerimise erinevad etapid on jagatud staadiumiteks mis annavad võimaluse hinnata tehtud tööd ja teha vaheotsuseid, mis viiakse sisse järgmistes projekti staadiumites. Samuti võimaldab etapiviisiline projekteerimine välja sõeluda ebakõlasid ja parandada või muuta lahendusi selliselt, et lõpptulemus oleks maksimaalselt ilus, tehniliselt otstarbekas ja ühtlasi ka ökonoomne ka juhul, kui selguvad „käärid“ arhitektuurselt soovitu ja tehniliselt-konstruktiivselt võimalike lahenduste vahel. Ringiehitamisele kulub kordades rohkem ressursse kui projekteerimisele.
Projekti staadiumid jagunevad üldjoontes järgnevalt:
* eskiisprojekt - eskiisprojekt on mõeldud põhiliselt selleks, et tellija saaks ülevaate, millises suunas liigub arhitekti mõte ja tellija saab hinnata, kas see on talle vastuvõetav. Eskiisi staadiumis tuleb arhitektuursel tasandil paika saada hoone maht, funktsionaalsus, väljanägemine ja muud kliendi jaoks tähtsust omavad asjaolud. Siin staadiumis paberile saanud mõtted on tegelikult üsna fundamentaalsed ja kui siin tellija ei süvene või ei ütle selgelt välja kui teda miski häirib, siis kuhjub emotsioon järgmistesse projekti etappidesse, kus põhimõttelised muudatused on juba ressursimahukamad; kui tellija ja arhitekti visioonid ei ühti, siis on eskiisprojekti staadiumis õige koht sõbralikult lahku minna. Vältimaks nii öelda maitsete mitteklappimist, oleks mõistlik arhitekt valida tema tehtud tööde põhjal. Sobiva arhitekti leidmiseks tuleb varuda aega ja suhelda erinevate inimestega, et välja valida see õige. Kui arhitekti käekiri ja suhtumine on sobilikud, siis reeglina ollakse üksteisega rahul. Meie soovitus on usaldada välja valitud arhitekti ja sisekujundajat.
* eelprojekt - eelprojekt on määratud kavandatava ehitise kui terviku tutvustamiseks tellijale ja haldusasutustele, siin peab kõik põhimõtteliselt paika saama, sest selle alusel taotletakse ehitusluba ja hiljem kasutusloa taotlemisel peab valmis ehitis vastama ehitusloas toodud tingimustele, mille aluseks oli eelprojekt. Järgmistes projektistaadiumites töötatakse välja tegelikult enamjaolt vaid tehnilisi detaile, milles tellija lahenduste osas reeglina enam palju kaasa ei räägi (kuna need on inseneriteabele põhinevad), küll aga oleks mõistlik kaasata ehituskonsultant, kes suudab anda hinnangu projekteerijate pakutud lahendustele või välja pakkuda või analüüsida ka alternatiivseid lahendusi, mis võivad hoida kokku raha ehitamisel, anda kokkuhoidu ekspluatatsioonis, parandada kasutusmugavust, parandada tehnilist lahendust ehitusfüüsika mõistes, vms.
* põhiprojekt - nagu nimigi ütleb, põhilise, kuid mitte veel lõpliku detailsuseni viimistletud ehituslahendusi sisaldav projektikomplekt. Põhiprojekt, erinevalt eelprojektist sisaldab tasakaalustatud, kokkusobiva ja tervikliku kogumi arhitektuuri, konstruktsiooni, eriosade jne lahendustest. Põhiprojekti järgi saab korraldada peatöövõtja leidmiseks ehitushanke. Kuna soovitame alati teha põhilistele projektiosadele ka tööprojektid, siis on mõistlik teha ka ehitushange tööprojekti järgi, kuna informatsioonihulk on sel juhul suurem. Paraku ei luba ajagraafikud sageli oodata tööprojekti valmimist, vaid soovitakse kohe alustada ehitushankega. Siin puhul võib tuua välja ka mõned eelised põhiprojekti alusel hinnapakkumiste küsimiseks – need on ajavõit ja võimalikud alternatiiv- ning parendusettepanekud ehitajatelt, mida saaks tööprojektis arvestada.
* tööprojekt - tööprojekt on detailsem projekti staadium mille alusel saab ehitada. Tööprojektis on täpsustatud kõik, mis põhiprojektis jäi lahtiseks (materjalide ja seadmete margid, detaililahendused detailide valmistamiseks jne). Selle projekti maht ja detailsus aitab minimaliseerida kahetimõistmisi ja tõlgendamisi ning ehitaja teab, mida ta peab ehitama ning tellija teab, mida ta peab saama. Leiame, et kvaliteetse tulemuse ja sujuva protsessi saavutamiseks peaks ehituse töövõtulepingu aluseks olema just tööprojekt.
Sellise loogika järgimisega on meie kogemuse põhjal tulemus tellijale kontrollitav, juhitav ja ootustepärane.
Väga oluline on pöörata tähelepanu ka projekteerijate valimisele ja nendega lepingu sõlmimisele, samuti projekteerimise koordineerimisele.
2009.a. mais kehtima hakanud ehitusseaduse §18 kohaselt tuleb ehitada tööprojektide järgi. Hetkel ettevalmistamisel ja erinevatele instantsidele kooskõlastamiseks saadetud määruse eelnõu "Nõuded ehitusprojektile" konkretiseerib nimetatud nõuet veelgi ning avab projekti staadiumite sisu, kus siis eelprojektiga toimuks ehitusloa taotlemine, põhiprojekti alusel toimuks ehitusmaksumuse kalkuleerimine ning tööprojekti järgi peab toimuma ehitamine ja ehitamise kontrollimine.
Siinkohal tooks välja mõningad mõtted projektistaadiumite kohta:
projekteerimise erinevad etapid on jagatud staadiumiteks mis annavad võimaluse hinnata tehtud tööd ja teha vaheotsuseid, mis viiakse sisse järgmistes projekti staadiumites. Samuti võimaldab etapiviisiline projekteerimine välja sõeluda ebakõlasid ja parandada või muuta lahendusi selliselt, et lõpptulemus oleks maksimaalselt ilus, tehniliselt otstarbekas ja ühtlasi ka ökonoomne ka juhul, kui selguvad „käärid“ arhitektuurselt soovitu ja tehniliselt-konstruktiivselt võimalike lahenduste vahel. Ringiehitamisele kulub kordades rohkem ressursse kui projekteerimisele.
Projekti staadiumid jagunevad üldjoontes järgnevalt:
* eskiisprojekt - eskiisprojekt on mõeldud põhiliselt selleks, et tellija saaks ülevaate, millises suunas liigub arhitekti mõte ja tellija saab hinnata, kas see on talle vastuvõetav. Eskiisi staadiumis tuleb arhitektuursel tasandil paika saada hoone maht, funktsionaalsus, väljanägemine ja muud kliendi jaoks tähtsust omavad asjaolud. Siin staadiumis paberile saanud mõtted on tegelikult üsna fundamentaalsed ja kui siin tellija ei süvene või ei ütle selgelt välja kui teda miski häirib, siis kuhjub emotsioon järgmistesse projekti etappidesse, kus põhimõttelised muudatused on juba ressursimahukamad; kui tellija ja arhitekti visioonid ei ühti, siis on eskiisprojekti staadiumis õige koht sõbralikult lahku minna. Vältimaks nii öelda maitsete mitteklappimist, oleks mõistlik arhitekt valida tema tehtud tööde põhjal. Sobiva arhitekti leidmiseks tuleb varuda aega ja suhelda erinevate inimestega, et välja valida see õige. Kui arhitekti käekiri ja suhtumine on sobilikud, siis reeglina ollakse üksteisega rahul. Meie soovitus on usaldada välja valitud arhitekti ja sisekujundajat.
* eelprojekt - eelprojekt on määratud kavandatava ehitise kui terviku tutvustamiseks tellijale ja haldusasutustele, siin peab kõik põhimõtteliselt paika saama, sest selle alusel taotletakse ehitusluba ja hiljem kasutusloa taotlemisel peab valmis ehitis vastama ehitusloas toodud tingimustele, mille aluseks oli eelprojekt. Järgmistes projektistaadiumites töötatakse välja tegelikult enamjaolt vaid tehnilisi detaile, milles tellija lahenduste osas reeglina enam palju kaasa ei räägi (kuna need on inseneriteabele põhinevad), küll aga oleks mõistlik kaasata ehituskonsultant, kes suudab anda hinnangu projekteerijate pakutud lahendustele või välja pakkuda või analüüsida ka alternatiivseid lahendusi, mis võivad hoida kokku raha ehitamisel, anda kokkuhoidu ekspluatatsioonis, parandada kasutusmugavust, parandada tehnilist lahendust ehitusfüüsika mõistes, vms.
* põhiprojekt - nagu nimigi ütleb, põhilise, kuid mitte veel lõpliku detailsuseni viimistletud ehituslahendusi sisaldav projektikomplekt. Põhiprojekt, erinevalt eelprojektist sisaldab tasakaalustatud, kokkusobiva ja tervikliku kogumi arhitektuuri, konstruktsiooni, eriosade jne lahendustest. Põhiprojekti järgi saab korraldada peatöövõtja leidmiseks ehitushanke. Kuna soovitame alati teha põhilistele projektiosadele ka tööprojektid, siis on mõistlik teha ka ehitushange tööprojekti järgi, kuna informatsioonihulk on sel juhul suurem. Paraku ei luba ajagraafikud sageli oodata tööprojekti valmimist, vaid soovitakse kohe alustada ehitushankega. Siin puhul võib tuua välja ka mõned eelised põhiprojekti alusel hinnapakkumiste küsimiseks – need on ajavõit ja võimalikud alternatiiv- ning parendusettepanekud ehitajatelt, mida saaks tööprojektis arvestada.
* tööprojekt - tööprojekt on detailsem projekti staadium mille alusel saab ehitada. Tööprojektis on täpsustatud kõik, mis põhiprojektis jäi lahtiseks (materjalide ja seadmete margid, detaililahendused detailide valmistamiseks jne). Selle projekti maht ja detailsus aitab minimaliseerida kahetimõistmisi ja tõlgendamisi ning ehitaja teab, mida ta peab ehitama ning tellija teab, mida ta peab saama. Leiame, et kvaliteetse tulemuse ja sujuva protsessi saavutamiseks peaks ehituse töövõtulepingu aluseks olema just tööprojekt.
Sellise loogika järgimisega on meie kogemuse põhjal tulemus tellijale kontrollitav, juhitav ja ootustepärane.
Väga oluline on pöörata tähelepanu ka projekteerijate valimisele ja nendega lepingu sõlmimisele, samuti projekteerimise koordineerimisele.
esmaspäev, 15. märts 2010
Omanikujärelevalvest ehitustel
Kuivõrd talv on taandumas ja ilmad soojenemas, on algamas tavapärane ehitamise hooaeg ning mõistlik on üle rääkida ehitamisel omanikujärelevalve tegemine.
Vastavalt kehtivale seadusandlusele peab ehitise omanik ehitisele enne ehitamise alustamist määrama omanikujärelevalve tegija; omanikujärelevalvet tuleb teha ehitise ehitamise alustamisest kuni ehitise kasutusloa saamiseni. Omanikujärelevalve tegevust reguleerivad eelkõige Ehitusseadus ja Ehituse omanikujärelevalve kord.
Kindlasti tuleb kaasata ehitustegevuse kontrollimisse professionaalne ja kogemustega omanikujärelevalve tegija. Ja mitte selline, kes ainult seadusest tulenevat vormilist nõuet täidab, vaid ikka spetsialist, kes reaalselt ehitusel ehitamist kontrollib ning allmainitud ülesandeid täidab, et klient saaks endale projekteeritud ja soovitud ehitise.
Omanikujärelevalve põhilised ülesanded:
* ehitusprojekti nõuetele vastavuse kontroll, mille raames kontrollib omanikujärelevalve ehitusprojekti koosseisu terviklikkust ja vastavust ehitusprojekti vorminõuetele, sealhulgas kontrollib omanikujärelevalve, kas ehitusprojekti koostanud isik või selle koostamise eest vastutav isik ja ehitusprojekti kontrollinud või selle kontrollimise eest vastutav isik vastab selleks õigusaktidega ettenähtud tingimustele. Ehitusprojekti nõuetele vastavuse kontroll ei hõlma ehitusprojekti ekspertiisi;
* kontrollib ehitamise vastavust ehitusprojektile;
* kasutatavate ehitustoodete nõuetekohasuse osas kontrollib omanikujärelevalve ehitamisel kasutatavate ehitustoodete vastavustunnistuste või muude dokumentide olemasolu, mis tõendavad, et vastav ehitustoode vastab nõuetele;
* omanikujärelevalve kontrollib ja nõuab ehitamise tehniliste dokumentide nõuetekohast ja õigeaegset vormistamist ning kontrollib, kas koostatud ehitamise tehniliste dokumentide sisu vastab tegelikkusele;
* ehitustööde kvaliteedi kontrolli käigus kontrollib omanikujärelevalve järjepidevalt ning mõistliku sagedusega ehitaja tegevust ehitise ehitamise;
* enne ehitustööde algust esitab omanikujärelevalve ehituse peatöövõtjale kaetud tööde nimekirja millest nähtub minimaalne maht mida soovitakse omanikujärelevalve poole üle vaadata ja fikseerida enne töö katmist teis(t)e töö(de)ga. Omanikujärelevalve osaleb kaetud tööde ülevaatusel ning kaetava töö vastamisel nõuetele (töö vastab projektile, ehitusnormidele, paigaldusjuhistele) annab loa töö katmiseks ja järgnevate tööde tegemiseks. Võimaluse korral pildistatakse olulisemad kaetavad tööd;
* omanikujärelevalve kontrollib ehitise ja ehitusplatsi üldist korrashoidu, ehitise ja ehitusplatsi ohutust ümbruskonnale eesmärgiga, et oleks tagatud keskkonnaohutus ning ümbruskonnale levivate ehitamisest tulenevate kahjustuste vältimine;
* omanikujärelevalve jälgib ehitustööde teostamise graafikust ehitajapoolset kinnipidamist ning teavitab klienti kõrvalekalletest;
* omanikujärelevalve teavitab Klienti ehitusprojekti, ehitustoodete või ehitustööde mittevastavusest nõuetele.
Üks hea ja usaldusväärne ehitustel omanikujärelevalvet tegev ettevõte on Vextom Style OÜ, kelle teenustest ja tehtud töödest saab ülevaate www.omanikujarelevalve.ee
Vastavalt kehtivale seadusandlusele peab ehitise omanik ehitisele enne ehitamise alustamist määrama omanikujärelevalve tegija; omanikujärelevalvet tuleb teha ehitise ehitamise alustamisest kuni ehitise kasutusloa saamiseni. Omanikujärelevalve tegevust reguleerivad eelkõige Ehitusseadus ja Ehituse omanikujärelevalve kord.
Kindlasti tuleb kaasata ehitustegevuse kontrollimisse professionaalne ja kogemustega omanikujärelevalve tegija. Ja mitte selline, kes ainult seadusest tulenevat vormilist nõuet täidab, vaid ikka spetsialist, kes reaalselt ehitusel ehitamist kontrollib ning allmainitud ülesandeid täidab, et klient saaks endale projekteeritud ja soovitud ehitise.
Omanikujärelevalve põhilised ülesanded:
* ehitusprojekti nõuetele vastavuse kontroll, mille raames kontrollib omanikujärelevalve ehitusprojekti koosseisu terviklikkust ja vastavust ehitusprojekti vorminõuetele, sealhulgas kontrollib omanikujärelevalve, kas ehitusprojekti koostanud isik või selle koostamise eest vastutav isik ja ehitusprojekti kontrollinud või selle kontrollimise eest vastutav isik vastab selleks õigusaktidega ettenähtud tingimustele. Ehitusprojekti nõuetele vastavuse kontroll ei hõlma ehitusprojekti ekspertiisi;
* kontrollib ehitamise vastavust ehitusprojektile;
* kasutatavate ehitustoodete nõuetekohasuse osas kontrollib omanikujärelevalve ehitamisel kasutatavate ehitustoodete vastavustunnistuste või muude dokumentide olemasolu, mis tõendavad, et vastav ehitustoode vastab nõuetele;
* omanikujärelevalve kontrollib ja nõuab ehitamise tehniliste dokumentide nõuetekohast ja õigeaegset vormistamist ning kontrollib, kas koostatud ehitamise tehniliste dokumentide sisu vastab tegelikkusele;
* ehitustööde kvaliteedi kontrolli käigus kontrollib omanikujärelevalve järjepidevalt ning mõistliku sagedusega ehitaja tegevust ehitise ehitamise;
* enne ehitustööde algust esitab omanikujärelevalve ehituse peatöövõtjale kaetud tööde nimekirja millest nähtub minimaalne maht mida soovitakse omanikujärelevalve poole üle vaadata ja fikseerida enne töö katmist teis(t)e töö(de)ga. Omanikujärelevalve osaleb kaetud tööde ülevaatusel ning kaetava töö vastamisel nõuetele (töö vastab projektile, ehitusnormidele, paigaldusjuhistele) annab loa töö katmiseks ja järgnevate tööde tegemiseks. Võimaluse korral pildistatakse olulisemad kaetavad tööd;
* omanikujärelevalve kontrollib ehitise ja ehitusplatsi üldist korrashoidu, ehitise ja ehitusplatsi ohutust ümbruskonnale eesmärgiga, et oleks tagatud keskkonnaohutus ning ümbruskonnale levivate ehitamisest tulenevate kahjustuste vältimine;
* omanikujärelevalve jälgib ehitustööde teostamise graafikust ehitajapoolset kinnipidamist ning teavitab klienti kõrvalekalletest;
* omanikujärelevalve teavitab Klienti ehitusprojekti, ehitustoodete või ehitustööde mittevastavusest nõuetele.
Üks hea ja usaldusväärne ehitustel omanikujärelevalvet tegev ettevõte on Vextom Style OÜ, kelle teenustest ja tehtud töödest saab ülevaate www.omanikujarelevalve.ee
kolmapäev, 3. märts 2010
Arendusriskid - vead mis kinnisvarabuumi ajal tehti
Tarmo Kase Ober-Haus Eesti'st analüüsib kinnisvarabuumi ajal tehtut. See küll takkajärge tarkus, kuid vigadest tuleb õppust võtta ja neid tulevikus mitte korrata.
Kinnisvaraturu allakäigu algusest saab käesoleva aasta kevadel 3 aastat. Kinnisvaramulli paisumise ajal tundus arendajatele, et sõltumata asukohast ja kvaliteedist on kinnisvaraturg ainult kasvav, täiesti riskivaba, kaubaks läheb kõik ja leiutatud igavene raha tootev perpetum mobile!
Arendusega hakkasid tegelema juuksurid, koduperenaised ja taksojuhid. Kuid nagu varsti selgus, peab ikka iga sepp jääma oma liistude juurde. Eirati kõige elementaarsemaid kinnisvara arendustegevusega seotud riske ja nüüd otsitakse süüdlasi teiste hulgast. Mitmetel arendajatel on tänaseni müümata buumi ajal ehitatud kümneid objekte, teiste arendajate objektidega tegeleb pankrotihaldur, kolmandad arendajad, kes suutsid buumival turul eufooriat talitseda ja riske hinnata, valmistuvad aga uueks tõusuks.
Tänaseks on arendajad, kes turu tipus ostsid maa ja alustasid ehitustegevust, valdavalt pankrotis kuna eirasid kinnisvaraturuga seotud arendusriske ehk nende sisendid, arvestades kujunevat turusituatsiooni on liiga kallid.
Eirati kolme kõige olulisemat. Eelkõige seda, et ka kinnisvara hinnad võivad vastavalt majandustsüklile langeda ja langus võib maailma kogemusele toetudes kesta aastaid. Olukord, kus korterid olid müüdud juba pärast ehitusloa saamist ei ole jätkusuutlik. Samuti on muutuvad suurused kinnisvaraturgu väga oluliselt mõjutavad tegurid nagu intressitase koos laenutingimustega, seda nii arendajale kui lõpptarbijale, arendatava kinnisvarasegmendi vakantsus, tootlikkus, üüritase, pakutav hinnatase, ruumide planeering. Laiemalt vaadates ka demograafiline olukord, elatustase, tööpuudus ja laenukoormus. Hinnad turul kujunevad ikkagi lõpuks läbi nõudluse ja pakkumise. Paljud kinnisvaraga seotud ambitsioonikad äriprojektid on tänaseks muutunud muinasjutuks.
Teine oluline tegur on ehitusega seonduv. Kui buumi ajal ja ka pärast räägiti, et odavamalt ehitada ei saa, sest palgad saavad ainult tõusta ja ehitusmaterjalide hinnad ei saa langeda, siis hiljem selgus, et see ei ole tõsi. Konkurents teeb siingi oma töö. Arendaja jaoks on ehitusprotsess rahaliselt kõige kulukam ja võimalus kaotada ka stabiilsel turul kõige suurem kui sõlmitakse lepingud ehitajaga, kes ei suuda pakkuda lubatud kvaliteeti, tähtaegu ja lõpuks hakkab küsima täiendavat raha. Võib juhtuda, et mõnele krundile läheb ebapiisavate uuringute ja projekti tõttu ehitamine oluliselt kallimaks.
Täna peab nii mõnigi arendaja, kes soovib jätkuvalt turul tegutseda arvestama täiendavate kuludega, et vältida klientide poolset kohtuteed viletsa ehituskvaliteedi või lausa praagi pärast. Eriti torkab see silma käesoleva aasta talvel, kus kukuvad rõdud, langevad katused või külmuvad torud. Kuna Eestis on tavaks iga arendusprojekti jaoks luua eraldi nn juriidiline keha, siis sarnaste probleemide ilmnemisel võib juhtuda, et firma pankrotis, omanikud kadunud ja kahjunõuet ei ole kellelegi esitada.
Kolmandaks on võimalikud juriidilised probleemid. Maa ostmisest kuni ehituse valmimiseni võib kuluda aastaid. Sobiva krundi leidmisel tuleks arendajal enne ostu põhjalikult teadvustada krundiga seotud kohustusi ja piiranguid kuna esialgu ahvatlevana tundunud korterelamu asemel võib parimal juhul krundile kerkida näiteks ühe pere eramu. Üldjuhul on linnades ehitusõiguse saamiseks vajalik detailplaneering, millega määratletakse maa sihtotstarve, ehitise suurus, kõrgus jne. Üldjuhul kaasnevad iga planeeringuga teatud piirangud, millega peab arendaja arvestama. Lisaks võidakse planeering kohtus vaidlustada, ehitusmaht võib oluliselt väheneda ja projekti tasuvus muutuda üsitavaks või suisa kahjumlikuks.
Kuna kinnisvaraarendus on samasugune äri nagu iga teine ja reeglina õpime ikka oma vigadest, tuleks enne viljakale põllumaale elamurajooni planeerimist konsulteerida kohaliku omavalitsuse ja adekvaatset turuinfot valdava kinnisvarabürooga. Tänu langenud ehitushindadele ja laenutingimuste paranemisele ning nõudlusele taastumisele teatud piirkondades viimaste kuude jooksul ongi alustatud nii mõnegi uue perspektiivika arendusprojektiga tuntud arendajate poolt.
Ettevaatlikult, põhjalikult kalkuleerides, pingsalt maad kuulates ja riske hinnates on arendajad taas löönud kopa maasse.
Loo autor on Tarmo Kase. Lugu saab lugeda ka siit
Kinnisvaraturu allakäigu algusest saab käesoleva aasta kevadel 3 aastat. Kinnisvaramulli paisumise ajal tundus arendajatele, et sõltumata asukohast ja kvaliteedist on kinnisvaraturg ainult kasvav, täiesti riskivaba, kaubaks läheb kõik ja leiutatud igavene raha tootev perpetum mobile!
Arendusega hakkasid tegelema juuksurid, koduperenaised ja taksojuhid. Kuid nagu varsti selgus, peab ikka iga sepp jääma oma liistude juurde. Eirati kõige elementaarsemaid kinnisvara arendustegevusega seotud riske ja nüüd otsitakse süüdlasi teiste hulgast. Mitmetel arendajatel on tänaseni müümata buumi ajal ehitatud kümneid objekte, teiste arendajate objektidega tegeleb pankrotihaldur, kolmandad arendajad, kes suutsid buumival turul eufooriat talitseda ja riske hinnata, valmistuvad aga uueks tõusuks.
Tänaseks on arendajad, kes turu tipus ostsid maa ja alustasid ehitustegevust, valdavalt pankrotis kuna eirasid kinnisvaraturuga seotud arendusriske ehk nende sisendid, arvestades kujunevat turusituatsiooni on liiga kallid.
Eirati kolme kõige olulisemat. Eelkõige seda, et ka kinnisvara hinnad võivad vastavalt majandustsüklile langeda ja langus võib maailma kogemusele toetudes kesta aastaid. Olukord, kus korterid olid müüdud juba pärast ehitusloa saamist ei ole jätkusuutlik. Samuti on muutuvad suurused kinnisvaraturgu väga oluliselt mõjutavad tegurid nagu intressitase koos laenutingimustega, seda nii arendajale kui lõpptarbijale, arendatava kinnisvarasegmendi vakantsus, tootlikkus, üüritase, pakutav hinnatase, ruumide planeering. Laiemalt vaadates ka demograafiline olukord, elatustase, tööpuudus ja laenukoormus. Hinnad turul kujunevad ikkagi lõpuks läbi nõudluse ja pakkumise. Paljud kinnisvaraga seotud ambitsioonikad äriprojektid on tänaseks muutunud muinasjutuks.
Teine oluline tegur on ehitusega seonduv. Kui buumi ajal ja ka pärast räägiti, et odavamalt ehitada ei saa, sest palgad saavad ainult tõusta ja ehitusmaterjalide hinnad ei saa langeda, siis hiljem selgus, et see ei ole tõsi. Konkurents teeb siingi oma töö. Arendaja jaoks on ehitusprotsess rahaliselt kõige kulukam ja võimalus kaotada ka stabiilsel turul kõige suurem kui sõlmitakse lepingud ehitajaga, kes ei suuda pakkuda lubatud kvaliteeti, tähtaegu ja lõpuks hakkab küsima täiendavat raha. Võib juhtuda, et mõnele krundile läheb ebapiisavate uuringute ja projekti tõttu ehitamine oluliselt kallimaks.
Täna peab nii mõnigi arendaja, kes soovib jätkuvalt turul tegutseda arvestama täiendavate kuludega, et vältida klientide poolset kohtuteed viletsa ehituskvaliteedi või lausa praagi pärast. Eriti torkab see silma käesoleva aasta talvel, kus kukuvad rõdud, langevad katused või külmuvad torud. Kuna Eestis on tavaks iga arendusprojekti jaoks luua eraldi nn juriidiline keha, siis sarnaste probleemide ilmnemisel võib juhtuda, et firma pankrotis, omanikud kadunud ja kahjunõuet ei ole kellelegi esitada.
Kolmandaks on võimalikud juriidilised probleemid. Maa ostmisest kuni ehituse valmimiseni võib kuluda aastaid. Sobiva krundi leidmisel tuleks arendajal enne ostu põhjalikult teadvustada krundiga seotud kohustusi ja piiranguid kuna esialgu ahvatlevana tundunud korterelamu asemel võib parimal juhul krundile kerkida näiteks ühe pere eramu. Üldjuhul on linnades ehitusõiguse saamiseks vajalik detailplaneering, millega määratletakse maa sihtotstarve, ehitise suurus, kõrgus jne. Üldjuhul kaasnevad iga planeeringuga teatud piirangud, millega peab arendaja arvestama. Lisaks võidakse planeering kohtus vaidlustada, ehitusmaht võib oluliselt väheneda ja projekti tasuvus muutuda üsitavaks või suisa kahjumlikuks.
Kuna kinnisvaraarendus on samasugune äri nagu iga teine ja reeglina õpime ikka oma vigadest, tuleks enne viljakale põllumaale elamurajooni planeerimist konsulteerida kohaliku omavalitsuse ja adekvaatset turuinfot valdava kinnisvarabürooga. Tänu langenud ehitushindadele ja laenutingimuste paranemisele ning nõudlusele taastumisele teatud piirkondades viimaste kuude jooksul ongi alustatud nii mõnegi uue perspektiivika arendusprojektiga tuntud arendajate poolt.
Ettevaatlikult, põhjalikult kalkuleerides, pingsalt maad kuulates ja riske hinnates on arendajad taas löönud kopa maasse.
Loo autor on Tarmo Kase. Lugu saab lugeda ka siit
Tellimine:
Kommentaarid (Atom)
Postitused
