Kauneid pühi ja meeleolukat aastavahetust kõigile

Projekteerimislepingu sõlmimisest

Projekteerimisleping sõlmitakse üldjuhul tellija ning projekteerija(te) vahel; projekteerijaks on kas:

• peaprojekteerija (üldjuhul arhitekt või arhitektuuri kavandav arhitektibüroo), kes korraldab kõigi projektiosade kavandamise ja kes allutab endale kõikide projektiosade projekteerijad (arhitekt, sisekujundaja, konstruktor, vee-kanalisatsiooni-, kütte-ventilatsiooni-jahutuse-, elektri tugevvoolu osa-, elektri nõrkvoolu-, automaatika-, tehnoloogia-, maastiku-, teede-platside, jms. projekteerijad) või siis
• erinevate eelpoolmainitud osade projekteerijad (arhitekt ja insenerid), kellega kõigiga tuleb sõlmida projekteerimise leping.

Üldiselt on soovitav leida peaprojekteerija, kes oma töö raames seob kõikide projektiosade projektid, kontrollib üle projektide kokkusobivuse ja vastuolude puudumise. Kui sõlmida projekteerimislepingud erinevate projekteerijatega, tuleb arvestada asjaoluga, et tellija peab osalema ja juhtima projekteerimise protsessi, mis üldjuhul teadmiste ja kogemuste puudumisel on pea võimatu tegevus. Sellisel juhul on soovitav kaasata projekteerimise protsessi, kui seda pole juba tehtud enne projekteerijate valimist, ehituskonsultant, kes nõustab ja abistab tellijat projekteerimise protsessis.

Projekteerimislepinguga tellija tellib ja projekteerija kohustub välja töötama (kavandama) ehitise (ehitus)projekti(d). Oluline on enne projekteerima asumist ja lepingu sõlmimist kokku leppida kõiges mis puudutab ehitist ja tehtavat tööd, sealhulgas:

• projekteerimise lähteülesanne;
• projekteerimise lähteandmete hankimine (näiteks projekteerimistingimused, võrguvaldajate tehnilised tingimused, geodeetilised ja geoloogilised uuringud);
• projekteerimise staadiumid (eskiis, eelprojekt, põhiprojekt, töö- ja tootejoonised, projektijärgsete kulude prognoos, hooldus- ja kasutusjuhendid, jms.), maht ning projektdokumentatsiooni loetelu;
• projekteerimistööde ajagraafik, ka sanktsioonid mis kaasnevad juhul, kui ei peeta kinni töö valmimise ja üleandmise tähtaegadest; töö tellija poolt vastuvõtmise ja aktsepteerimise kord;
• tööde maksumus ja sellega seonduvad küsimused;
• ehitise projekti(de) tellijapoolse ülevaatamise aeg ja kord, tellijast tuleneva projekti täiendamise ja muutmise kord, tellija õigused;
• projekti kooskõlastamise ja ehitusloa või –lubade taotlemise kord;
• projekteerija kohustused ning vastutus ja vastutuse kindlustamine; projekteerijapoolsed garantiid;
• autorijärelevalve teostamise kohustus ja kord;
• autoriõiguste küsimused.

Projekteerimise lepingule tuleks lisada detailplaneering, mis seab omad nõudmised ja tingimused kavandatavale ehitisele ning projekteerimise lähteülesanne, mis sisaldab põhilisi ehitise parameetreid, tellija nõudmisi kvaliteedile, viimistlusele, vajalikku ruumiprogrammi koos ruumisuuruste ja omavaheliste seostega, korruselisust, ehitisse plaanitavaid tehnoloogiaid, nõudeid ruumi kliimale, ehitise plaanitav maksumus, jne. Kokku tuleks leppida ka projekteerijapoolne informatsiooni hankimise kord ja aeg. Oluline on, et enne projekteerima asumist oleks tellija ja projekteerija(te) poolt läbi arutatud kõik ehitist puudutavad olulised nüansid.

Kasulik on tutvuda lisaks meie mõtetega projekteerimisest, eramu kavandamisest ja ehitise kvaliteedist

Kuidas planeerida ERAMUT

Oluline on teha õigeid otsuseid igas etapis - hilisem tehingust taganemine, ümberotsustamine või lahenduse korrigeerimine on kas kulukas või isegi võimatu.

Esmalt peaks eramust unistav inimene läbi mõtlema oma vajadused ja võimalused.
Vajadustega seoses tuleb otsustada:
• kus eramu peab asuma, kui suurel krundil; krundi valikul tasub kindlasti mõelda ja välja selgitada:

• kaugus asulast, mh. kaugus töökohast, koolidest, kauplusest, lasteaedadest, meditsiiniabist, ühistranspordi peatustest, sugulastest, ameti- ja lõbustusasutustest
• laste minek kooli ja kojutulek
• ligipääs krundile, kas on olemas või tulemas (kes teeb, millal ja missugused on garantiid, et tehakse) korralik tee, kes teed hooldab ja talvel lumest lahti lükkab
• kas krundile saab ehitada unistuste eramut (kas ehitusõigus lubab soovitud hoone kõrgust, korruselisust, ehitisealust ja netopinda)
• kas on kehtestatud detailplaneering või kas krundi suhtes kehtib detailplaneerimise nõue
• kus asuvad kommunikatsioonid (vesi, reovee kanalisatsioon, sadevee kanalisatsioon ja drenaaž, gaas, side – nii telefoni kui interneti saamise võimalus, digi- või kaabeltelevisiooni võimalused, elekter) ja kui suuri kulutusi tuleb teha, et tekiks kommunikatsioonidega liitumise võimalus või missugused ja kui kallid on alternatiivlahendused (näiteks veele puurkaev, kanalisatsioonile septik, jms.)
• kes on naabrid
• kui suur peab eramu olema, mitu tuba, palju ja missugused abipinnad (hobiruumid või kuhu panna autod, muruniitja ja teised aiatööriistad, jalgrattad, suusad, järelkäru või ATV, lumesaan, kaater jms.)
  

• kes hakkavad või võivad hakata (näiteks tulevikus vanemad, kes ei pääse II korrusele) eramus elama
• mis stiilis eramut soovitakse

Võimalustega seoses tuleb kindlasti läbi mõelda:
• rahalised võimalused krundi soetamiseks (ostuhind, vahendus ja notaritasud, riigilõivud, kommunikatsioonidega liitumise kulud, jms.) ja eramu ehitamiseks, sh. kui on plaanide realiseerimiseks vajalik krediteerimine, siis need võimalused ja tingimused
• mitte vähem oluline on ka läbi mõelda tulevased rahalised võimalused, mis seonduvad eramu ekspluateerimisega (sh. laenu teenindamine, kindlustused, maamaks, kulud elektrile ja küttele
• tuleks läbi mõelda kas maksevõime lubab investeerida ehituse ajal ekspluatatsiooni kulusid vähendavatesse süsteemidesse (ehitusmaksumus kallim, ekspluatatsioonis soodsam) või maksta see kinni nö. tarbimise käigus kõrgemate tarbimiskuludega (ehitusmaksumus odavam, ekspluatatsioon kallim)

Kui vajadused ja võimalused paigas, tasub asuda otsima sobivat krunti ja arhitekti, kes mõtleks välja ja kavandaks unistuste eramu.
Krunti tasub otsida kas internetist kinnisvaraportaalide kaudu või palgata kinnisvaramaakler, kes otsib krundi, mis vastaks teie soovidele. Igal juhul tuleb enne krundi ostmist välja selgitada kõik ehitusõigust, kommunikatsioone, krunti koormavaid kitsendusi puudutavad küsimused.

Paralleelselt krundi otsingutega võiks välja valida ehituskonsultandi, kes abistaks teid nii krundi kommunikatsioonidega liitumise võimaluste ja ehitusõiguse väljaselgitamise küsimustes kui ka oskaks soovitada arhitekte. Samuti saaks koostöös ehituskonsultandiga koostada projekteerimise lähteülesande, mille alusel saaks määratleda projekteerimise mahu ja korraldada projekteerimiskonkursi arhitekti ja projekteerijate leidmiseks. Ehituskonsultant tasub kaasata eramu kavandamise algetapis, et algusest peale saaksid tehtud ehitus-tehnilisest seisukohast õiged valikud.

Krundi otsingute ajal võiks tegeleda ka arhitektide otsimisega, keda kutsuda projekteerimisekonkursile. Enne arhitekti otsimist tuleks endale selgeks teha mis stiilis eramut soovitakse. Kindlasti ei soovita kutsuda projekteerimiskonkursile suvalisi, kataloogist silma jäänud arhitekte. Igal arhitektil on oma loomelaad ja seepärast peaks otsima arhitekti, kelle stiil kliendi nägemuste, soovide ja vajadustega sobiks Arhitektide leidmiseks tasuks infot koguda tuttavailt, kes eramu ehitanud, sirvida arhitektuuri- ja/või kodukujunduse ajakirjasid, ringi vaadata erinevates elurajoonides. Ehituskonsultant üldjuhul suudab leida teile meeldima hakanud eramute arhitektid või soovitada teie läbi mõeldud soovidele vastavad arhitektid. Olles leidnud erinevaid arhitektid, tasub nendega suhelda, uurida mida nad on siiani teinud, kui hõivatud nad on, rääkida oma plaanidest ja soovidest, tutvuda valmisehitatud eramutega, küsida senistelt klientidelt kuidas nad on arhitektiga rahule jäänud. Kliendi ja arhitekti vahel peaks tekkima mingi „side“, pooltele vastuvõetav arusaamine plaanitavast eramust. Kui krunt on leitud ja kolm-neli arhitekti välja valitud, tasuks lasta ehituskonsultandil korraldada projekteerimiskonkurss, et välja valida projekteerijad ja korraldada nendega projekteerimislepingute sõlmimine.
Peale projekteerijate väljavalimist algab eskiisi koostamine. See on iseenesest üks olulisemaid ehitise kavandamise etappe ja siin tuleb kliendil teha palju tööd (eelkõige mõttetööd mille käigus võetakse vastu eramut, selle suurust, ruume, funktsionaalsust, lahendusi, jms. puudutavad otsused), et saaks projekteeritud ja ehitatud just tema vajadustele vastav eramu – selles etapis tehtud läbimõtlemata otsuste ümbertegemine võib projekteerimise järgmistes etappides osutuda kulukateks, ehituse ajal avastades teinekord võimatuks.
Üldjuhul töötab arhitekt läbi kliendi lähteülesande ja seejärel esitab talle täiendavaid küsimusi, et saaks alustada oma tööga. Eskiisprojekti koostamise ajal ehituskonsultant väga loomeprotsessi ei sekku, et klient ja arhitekt saaksid kavandada kliendi soovidele vastava eramu. Peale eskiisi valmimist ja kliendi poolt kinnitamist sekkub ehituskonsultant projekteerimise protsessi kliendi esindajana ning osaleb projekteerimises ehitustehniliste küsimuste arutamisel, omapoolsete soovide ja ettepanekute tegemisel, jälgib, et projekteerimisel peetaks kinni kliendiga kokkulepitust ja projekteeritaks kliendi soovidele vastav eramu. Lisaks arhitekti poolt koostatavale arhitektuursele projektile tuleb koostada ka konstruktsioonide, vee-kanalisatsiooni, kütte, ventilatsiooni, elektri ja nõrkvoolu projektid, soovi korral lahendad ka sisekujundus, konditsioneerimine, süsteemide automatiseerimine, jms. Üldjuhul peale eskiisi valmimist tuleb läbida veel kolm projekteerimise staadiumit, s.t. tuleb koostada
• eelprojekt, millele väljastatakse ehitusluba;
• põhiprojekt, mille alusel koostatakse ehitushing ja lepitakse kokku ehitamise tingimustes;
• tööprojekt, mis on ehitamise aluseks.
Peale põhi- ja või tööprojektide valmimist saab alustada eramu ehitamisega. Projekteerimise ajal oleks mõistlik asuda otsima ehitusettevõtteid kes oleksid suutelised valmis ehitama eramu. Kui olete palganud ehituskonsultandi küsige ka tema soovitusi ehitusettevõtetest, kes oleksid võimelised valmis ehitama teie soovidele ja projektile vastava eramu. Ka ehitusettevõtetega tasub eelnevalt tutvuda – vaadata nende seniseid töid, suhelda klientidega, kellele nad on eramuid ehitanud, uurida nende tausta internetist. Peale projektide valmimist tasub kindlasti läbi viia ehituskonkurss, et välja valida ehitaja. Ehituskonkursi ettevalmistamine tasub delegeerida samuti ehituskonsultandile, kes suudab ette valmistada ja läbi viia ehitushanke, sh. hinnapakkumise detailsus ja vorm, määratleda töövõtu olulised tingimused, vajadusel ette valmistada ehituse töövõtuleping ja läbi viia muid toiminguid, et saada ehitajatelt võrreldavad ja üheselt mõistetavad hinnapakkumised, mille alusel klient saaks välja valida ehitaja. Ehituspakkumised tasub küsida samuti 3-4 ehitusettevõtjalt. Enne ehitamise alustamist on soovitav palgata ka omanikujärelevalve tegija. Kui olete eelnevates ehitusetappides kasutanud ehituskonsultandi abi ja teenuseid, siis tõenäoliselt suudab ta ka teha omanikujärelevalvet ehitusel ja lisaks konsulteerib Teid ka muudes ehitamist puudutavates küsimustes.
Läbides need etapid ja kasutades professionaalseid töövõtjaid saate endale eramu mida algselt plaanisite. Ühes asjas oleme kindlad – kasutades professionaalse ja usaldusväärse ehituskonsultandi abi, saate kindlad olla, et saate korraliku ja kvaliteetse eramu, mille on kavandanud ja ehitanud oskajad.
Kui Teid huvitavad ka muud käesoleva nägemusega haakuvad teemad, tehke tutvust Kuidas saada kvaliteetne ehitis ja Meie mõtteid projekteerimisest ning kindlasti tutvuge ehituskonsultandi tegevustega.

Ei tea mis ehitusmeestel mõttes oli

Tööprojektide kohustusest ehitusseaduses

Märkus TJA uurimise kokkuvõttele Solarise Cinnamon kinosaali ehitusprotsessi puuduste kohta:
-Kinosaalide ripplagede ehitamiseks koostatud tööprojekt ei vasta ehitusseaduse nõuetele

Kui aluseks võtta ehitusseaduse §3, mis muuhulgas sätestab, et "ehitis peab olema projekteeritud ja ehitatud hea ehitustava ning ehitamist ja ehitusprojekti käsitlevate õigusaktide kohaselt ega või tekitada ohtu inimese elule, tervisele või varale või keskkonnale ...; ehitis ei või ohustada selle kasutajate ega teiste inimeste elu, tervist või vara ega keskkonda ...", siis tõesti Solarise kino ripplagede tööprojekt võis mitte vastata ehitusseaduse nõuetele, kuna see alla kukkuks. Samas kui lugeda ehitusseadust täpsemalt, siis §18 lg 3 räägib ehitusprojekti detailsusest e. eel-, põhi- ja tööprojektidest ning sama paragrahvi lõige 5 sätestab, et "nõuded ehitusprojektile kehtestab majandus- ja kommunikatsiooniminister". Paraku käesoleva aasta mai algusest kuni tänase päevani pole neid nõudeid kehtestatud. Samas varem, s.o. enne k.a. maid polnud ehitusseaduses sõnagi juttu ehitusprojekti detailsusest ega viidetest mõnedele muudele normidele, et millele võiks ehitusprojekt vastata.

Mõni aeg tagasi sai meie poolt tehtud samateemaline järelepärimine ka majandus- ja kommunikatsiooniministeeriumile, et välja selgitada mis normdokumenti võiks või peaks kasutama kui tellida või koostada ehitusprojekte. Vastus meie järelepärismisele allpool:

Tere!

Vabandan, et on tekkinud olukord, kus Teie küsimus on jäänud vastuseta.
Projekti staadiumid on toodud ehitusseadusesse eesmärgiga selgitada valitsevat olukorda, kus kõrvaltvaatajale võib jääda mulje, et projekteerimine kui tegevus lõpebki ehitusloa taotlemiseks mõeldud projekti koostamisega.
Loetletud staadiumis peaksid kandma eneses infot, et ehitusprojekt ei jää sellesse staadiumisse vaid areneb koos teostatava ehitustegevusega.
Seaduses toodud volitusnorm, mille alusel koostatud määrus peaks neid mõisteid sisustama on hetkel alles koostamisel ja seega on tänases õigussüsteemis sisustatud endiselt vaid loa taotlemiseks mõeldud projekti mõiste.
Seni kuni ei ole kehtestatud vastavat määrust võib projekti staadiume sisustada ka Teie kirjas mainitud standardi alusel.

Lugupidamisega

Nele-Kai Loorits
Ehitus- ja elamutalituse juhataja



-----Algsõnum-----
Saatja: tomas [mailto:tomas@vextom.ee]
Saatmisaeg: 2. november 2009. a. 12:58
Adressaat: Nele-Kai Loorits
Teema: ehitusseaduse par 18 lg 5

Tere,
29. septembril k.a. saatsin teile järelepärimise ehitusseaduse
paragrahvis 18 sätestatu rakendamise kohta, sellest möödas seega veidike
üle kuu; par 18 lg 5 nimetatud rakendusakti pole endiselt leidnud.
äkki oskate anda juhiseid/vastuse minu allpooltoodud küsimusele või
soovitada kelle poole pöörduda selle probleemiga?
Lugupidamisega
Tomas Tamosiunas

***
29.09.2009.a. järelepärimine
***
Tere,
Ehitusseaduse par 18 lg 3 sätestab ehitusprojekti staadiumid - milleks
on eel-, põhi- ja tööprojekt ning vastavalt ehitusseaduse par 18 lg 5
kehtestab Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium nõuded
ehitusprojektile. Ei riigiteatajast ega ka mujalt selliseid nõudeid ei
ole suutnud tuvastada (ei uut määrust ega ka muudatusi MKM m 70, Nõuded
ehitusloa taotlemisel esitatavale ehitusprojektile). Kas ehitusprojekti
nõueded on kehtestatud?
Kuni eelmainitud nõuete kehtestamisele valitseb selles osas segadus, et
mida peavad eel-, põhi- ja tööprojekt sisaldama, mis mahus,
komplektsuses ja detailsuses peavad projektiosad olema koostatud, jms.
küsimused. Projekteerimise riigihangete ja projekteerimise tööde
koordineerimise kohalt pole selge resultaat, et mida võib nõuda ja
millele töö peab vastama - seega ka vaidlustamised ja vaidlused kerged
tulema.
Samas on olemas standard EVS 811:2006 Hoone ehitusprojekt Building
Design, kus on määratletud eelmainitud projektiosadega seonduv.

Siit ka küsimus, et kas mitte minnes õigusaktidega vastuollu oleks
õiguspärane tugineda standardile EVS 811:2006 Hoone ehitusprojekt
Building Design kuniks Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium
kehtestab nõuded ehitusprojektile?

Lugupidamisega
Tomas Tamosiunas
Vextom Style OÜ
5143898

Kuidas tagada riigihangetes vähempakkumiste korral projektijärgne eelarve piiresse jääv ehitamine?

Ehituse riigihangetes korraldatakse reeglina töövõtja leidmiseks vähempakkumisi. Selline lähenemine on iseenesest täiesti normaalne, sest milleks peaks „sama“ asja eest rohkem maksma. Mitte alati ei ole vähempakkumise võitja pahatahtlik ja tihti on kogu protsess korrektne ja kindlasti on levinud ka objektide kahjumiga lõpetamised, kuid kuna töömahud on kukkunud ja konkurents on läinud ehitussektoris väga tihedaks, siis pahatihti üritatakse ehituse käigus teha lubamatuid või regulatsioonide puuduseid ärakasutavaid tegusid. Selle tulemusena ei valmi aga ehitised, mis vastaks hankedokumentatsioonis olnud ehitusprojektile ja ehituse tellija ootustele. Aina enam on erinevatest allikatest kuulda, et projektijärgselt ehitatakse harva, samas kõigil ehituse tellijatel on ootus saada ehitis mis vastaks hankes välja toodud kriteeriumitele.
Ehitushindasid analüüsides ei saa sageli aru, kuidas on võimalik pakutud hindadega tööd teostada. Kuivõrd on arusaamatult madalate hindadega hankeid võidetud juba enam kui aasta, siis peavad esinema mingid seletused, kuidas ehitusfirmad eelarve piires püsivad. Kui sel teemal spekuleerida, siis võiks arvata, et ehituse riigihankes esitatud pakkumuse ja allhankija(te)ga lepingu sõlmimise vahelisel ajal on alltöövõtu ja ehitustoodete hinnad langenud, projektid on mitmeti mõistetavad, tehakse projektimuudatusi (asendatakse ehitustooteid, muudetakse ehituslahendusi) ja sellega saadakse hinnavõit, mida ehituse tellijaga suures osas või üldsegi ei jagata, kasutatakse ebaprofessionaalseid alltöövõtjaid, kes oma teadmatusest pakuvad vale või etteöeldud hinna, vms., samuti jätab peatöövõtja põhjusega või põhjuseta osadele alltöövõtjatele maksmata. Selleks, et ots otsaga välja tulla ja võib olla isegi ehitajale mingitki kasumit teenida, avaldatakse ehitaja poolt tihti tugevat rahalist survet ehituse tellijale.
Käesolevaga esitame arutlemiseks ja vaidlemiseks ühe nägemuse, kuidas tagada ehituse riigihanke võitnud ehitajate poolt projektijärgne ehitamine ja esialgsetele soovidele ja nägemustele vastava ehitise valmimine.
Tänase regulatsiooni järgi peab ehitaja muudatusettepanekute e. siis eelpoolmainitud survestamisega tegelema ehituse Tellija läbi oma esindajate, kes annavad hinnangu ning otsuse ehitaja ettepanekutele. Kuivõrd ei ehitata alati otseselt endale, siis mitte alati ei käitu ehituse tellija esindajad võitluses ehitaja surve vastu raha lugeva omanikuna ning sageli puudub neil selleks ka piisav ehitustehniline ja -juriidiline pädevus.
Omanikujärelevalve peab kontrollima ehitusprojekti järgset ehitamist ja kõrvalekaldumistest ehituse tellijat teavitama (see peaks ära hoidma ehitusprojektile mittevastavate lahenduste ehitamise), kuid omanikujärelevalve saab sageli tööde käigus ehituse tellijalt uue ülesande, näiteks muudatusjoonis(t)e kujul, kus muudatuse initsiaatoriks on olnud ehitaja, kellel vähempakkumisest tulenevalt on tugev hinnasurve.
Näeme vähempakkumistest tulenevatest ülalkirjeldatud probleemidest lahtisaamise ühe lahendusena järgmist:
ehituse riigihanked tuleks läbi viia korrektse projektdokumentatsiooni alusel (siiani pole näiteks kehtestatud määruseid, mis reguleeriksid projektide sisu, mahtu, jms., kuigi sellise määruse kehtestamist eeldab 2009.a maist alates Ehitusseadus). Ehitajal ning ehituse tellijal tuleks keelata projektimuudatuste tegemine või muudatustes kokku leppimine peale ehitushanget, samuti tuleks mitte lubada projekteerijatel ja/või omanikujärelevalvetel muudatusi kooskõlastada, ka ei oleks õigust aktsepteerida lisatöid. Projekti muutmiseks tuleks taotleda luba „Ehitusinseneride Nõukogult“, esitades kogu vajaliku info, motivatsioonikirja ja detailsed finantsarvutused nii eelarve muudatuse, kui ka selle muudatuse kaudsete mõjude kohta. „Ehitusinseneride Nõukogult“ tuleb sarnaselt eelpoolnimetatule saada nõusolek ka lisatööde kohta. Sellel institutsioonil lasuks ka kohustus teha pistelist kontrolli riigihanke ehitusobjektidel ehitatavate lahenduste projektijärgsuse üle.
Kes oleks see „Ehitusinseneride Nõukogu“? Nimetatud institutsiooni võiksid kuuluda ehitusinsenerid, kes on pädevad nägema terviklikult kogu protsessi, olema võimelised lahendama erinevaid ehitustehnilisi olukordi ning analüüsima nende mõju, samas omades ka kompetentsi ise algosadest koosnevate ehituseelarvete koostamiseks. Selline instants aitaks tuua selgust spekulatsioonidele, et kokkulepitud raha eest ehitatakse hoopis teine asi, ühtlasi aitaks see tagada otsuste survevabadust, erapooletust ja kompetentsust. Sarnane kontrollmehhanism töötab erasektoris ehituse tellija ehituskonsultandi tegevuse näol. Kes esindab, konsulteerib klienti just sarnaste mõjude hindamise juures ja ohjab kogu projekteerimise ja ehitamise protsessi olles ehituse tellijale abiks kõigis ehitusküsimustes.
Riigihangete puhul see millegipärast ei tööta, kuna riigihanke madalaima hinna sõel sõelub sellest teenusest (kus põhimõtteliselt müüakse inseneri teadmisi ja kogemusi ajapõhiselt) välja kogu pädevuse ja tööaja. Erasektor ostab pigem sellise teenuse puhul täielikku usaldust, mis on tunduvalt kindlam kriteerium.
Lõpetuseks võib märkida, et antud probleemistik on just viimastel aastatel erilise selgusega päevakorrale tõusnud ning sellest ringist väljamurdmiseks oleks vajalik rohkem avatust ja diskussiooni.

www.omanikujarelevalve.ee

miski on läinud valesti

Kuidas saada kvaliteetne ehitis

Ehituskvaliteet algab kvaliteetsest projektist, mis viiakse ellu professionaalse ehitusjuhtimise ja heade ning kogenud ehitajate kaasabil.

Ehitamisel on kvaliteedi tagamisel palju osapooli kellel kõigil on oma kindlad funktsioonid. Kvaliteetne tulemus sünnib ainult siis, kui kõik osalejad saavad ühtemoodi aru kvaliteedi mõttest ja toimivad ühtselt selle nimel, pidades kinni reeglitest, protseduuridest ja kokkulepetest; oluline on see, et protsessiosalised, sh ka reaalset tööd tegev töömees saab aru kvaliteedist ning nende meelestatus ja tegevused on suunatud kvaliteetse töö tegemisele ja kvaliteetse lõppresultaadi saavutamisele, mitte aga ehitusmaterjalide „virna ladumisele“.

Kõik osapooled peavad vastutama oma töölõigu ja ülesannete nõuetekohase täitmise eest.

Olulised osalised ehitiste valmimisel on ehitise tellija, geoloogiliste uuringute teostajad, erinevate geodeetiliste ja muude kontrollmõõtmiste tegijad, projekteerijad (arhitekt, konstruktor, eriosade projekteerijad ja teised sõltuvalt projektist), peatöövõtja esindaja projektijuht, objektijuht, alltöövõtjate töödejuhatajad, ehitustöölised, tellija konsultandid, omanikujärelevalve, tehnilise kontrolli teostajad (elektri kontrollmõõtmised, ventilatsiooni kontrollmõõtmised jms.), erinevate instantside esindajad (päästeametnik, kohaliku omavalitsuse ehitusjärelevalve, jms). Kuigi võib tunduda, et osalused on vahel ajaliselt nihutatud, tuleb siiski teha hea tulemuse nimel kõigi osapoolte tõhusat koostööd kogu projekteerimise ning ehitamise vältel.

Näide, milliste vastutavate isikute koosmõju ja tegevused võiksid komplektina tagada kvaliteetse lõpptulemuse:

• tellija koostöös oma konsultandiga määratleb oma vajadused ja soovid ehitisele ning valib välja projekteerijad kes kõige paremini sobivad antud tööd tegema;
• tellija koos konsultandiga osaleb aktiivselt projekteerimise protsessis – võtab osa koosolekutest, koos konsultandi ja projekteerijatega arutleb erinevate ehituslahenduste, materjalikasutuste, jms. teemadel;
• projekteerijate poolt koostatakse vajalikus mahus (meie hinnangul kindlasti tööprojekti staadiumile /eesti standardi EVS 811:2006 mõistes/ vastav, ka 2009.a. maist jõustunud ehitusseaduse redaktsioon sätestab ehitamiseks tööprojekti nõude) projektdokumentatsioon;
• tellija tellib projektile sõltumatu ekspertiisi;
• sõlmitakse korrektne, poolte kohustusi ja vastutust täpselt määratlev ehitusleping;
• projekteerija teeb ehitusprotsessi käigus autorijärelevalvet, kus vaadatakse, et ehitatakse projekteerija poolt planeeritult;
• tellija koos konsultandiga osaleb aktiivselt ehitusprotsessis, puuduste või talle mittesobiva märkamisel informeerib sellest koheselt osapooli;
• töömaale tellitakse ja saabuvad projektijärgsed ehitustooted koos vajaliku dokumentatsiooniga (toote nõuetekohasuse dokumendid, paigaldusjuhised, toote omaduste kirjeldus, kasutukoha kirjeldus, jms.). Materjalide tootjad ja tarnijad vastutavad oma ehitustoodete eest ja esitavad sellekohased kinnitused;
• iga töölõiku teeb konkreetset tööd oskav töövõtja, kes omab selle töö tegemise õigusi ja professionaalset pädevust. Töömehi peab juhendama ja kontrollima vastutav tööde juht (objekti- või projektijuht, töödejuhataja, meister), kes kontrollib jooksvalt ehitusmeeste tehtud tööde kvaliteeti ja õigeid töövõtteid, samuti dokumenteerib ehitusprotsessi juba selle vahetul teostamisel. Ehitustööliste kontrollija peab viibima töömaal alati kui ehitustööd käivad ning tegelema jooksvalt ehitusega;
• peatöövõtja objektijuht korraldab ja kontrollib kõigi töövõtjate tööd üksikasjalikult, kuna viibib kogu objektil tööde teostamise aja platsil. Tema kontrollib muuhulgas ka materjalide kvaliteeti ja nõuetele vastavust, projektikohast ehitamist ja töö projektikohasust, õigeid töövõtteid, ohutustehnikat ja tööde lõpptulemuse nõuetele vastavust;
• objektijuhi tööd kontrollib peatöövõtja projektijuht. Projektijuht ja kvaliteedijuht võtavad (all)töövõtjatelt tööd vastu enne esitamist järgmistele instantsidele (tellija, omanikujärelevalve, ametkonnad), kontrollides muuhulgas ka projektile vastavust, nõuetele vastavust ,kvaliteeti ja töö dokumentatsiooni;
• peatöövõtja juhtimisel tehakse kõigi katmisele minevate töölõikude kohta kaetud tööde ülevaatus, millest antakse kõigile osalistele teada mõistliku aja võrra enne ülevaatuse toimumist. Tööd vaatab üle omanikujärelevalve ja nende nõuetele vastavuse puhul annab loa järgnevateks töödeks;
• kui ehituse käigus selgub, et projektis on mitmeti mõistmist või midagi jäänud ebaselgeks, siis tuleb juhiste saamiseks pöörduda projekteerija poole, mitte endal hakata koha peal välja nuputama lahendust. Tegelikult lahenduste välja mõtlemine ja projekti täiendamine ei ole ei ehitaja ega omanikujärelevalve ülesanne ega kohustus;
• omanikujärelevalve kontrollib jooksvalt tööde tehnilist teostust ja nö „kvaliteedi õiget suunda“. Samuti kontrollib ta materjalide projektile vastavust ja nende juhenditejärgset paigaldust, projektile vastavat ehitamist jne (vaata ka omanikujärelevalve).
• peatöövõtja projektijuht, olles eelnevalt kõik tööd ja dokumendid üle vaadanud ja enda poolt nõuetekohaseks ja kvaliteetseks tunnistanud, esitab töö heakskiitmiseks nõutavatele ametkondadele ja seejärel annab töö üle ehituse tellijale.

Kui kõik osalised suunavad kõik oma tegevused hea ja kvaliteetse resultaadi saavutamisele ja kogu protsessi vältel teevad õigeaegselt nende ülesandeks olevaid toiminguid, peaksid olema elimineeritud vead ning puudused ja tellija saab endale soovitud ehitise.

Ehitusjärelvalve versus omanikujärelevalve

Vana hea tõde ütleb, et nimi meest ei riku ja sellest on ilmselt aru saanud ka riigi seadusandjad ehitusala valdkondade reguleerimisel. Mõistete täpsus on sellel vastutusrikkal alal üsnagi oluline, kuid vahel tahab uute, seadusesse kirjutatud terminite sisu saada pikka juurdumist, enne kui see kõigile omaseks ja üheselt mõistetavaks saab. Praegusel hetkel on nii juhtunud mõistetega ehitusjärelevalve ja omanikujärelevalve. Esimene neist on olnud rahvasuus aegade algusest peale kasutusel sellise ametimehe jaoks, kes ehitajast sõltumatu osapoolena kontrollib ja valvab ehitusprotsessi ehitusplatsil. Nii toimis asi sisuliselt aastani 1995, mil kehtima hakkas Planeerimis-ja ehitusseadus. Paraku juhtus nii, et rahvasuule omane mõiste ehitusjärelevalve omistati kohaliku omavalitsuse ametnikule, kes kontrollib ja reguleerib ehitustegevust oma haldusalas. Omanikujärelevalve nimetust hakkas aga kandma endise ehitusjärelevalve inseneri tööpõld. Uus ehitusseadus aastast 2003 jätkas sama traditsiooni, seega on ka praegu ehitusjärelevalve funktsioonideks eelkõige kohaliku omavalitsuse huvide kindlustamine (ehitus- ja kasutuslubade väljaandmine, ebaseadusliku ehitustegevuse välistamine, omavalitsuse territooriumil toimuva ehitustegevuse üldise seaduslikkuse jälgimine), omanikujärelevalve funktsioonideks seevastu, on aga otseselt ehitise omaniku huvide kindlustamine (projektikohase ehitamise, kvaliteedi, keskkonnakaitse, tööohutusest kinnipidamise jälgimine) ehitusprotsessis.

www.omanikujarelevalve.ee