Elamispindu tuleb õige pea hakata tuhandete kaupa juurde ehitama

Kuigi uute korterite müük on langenud ja neid jääb hetkel üle, tuleb Arengufondi majanduseksperdi Heido Vitsuri sõnul hakata neid kriisi lõppedes tuhandete kaupa aastas juurde ehitama.

Veel aasta tagasi oli ostjatel võimalus valida ligi 4000 viimase viie aasta jooksul valminud korteri vahel, veebruari esimese nädala seisuga oli neid müügis veidi üle 2500. Teie aga olete öelnud, et Eestis tuleks igal aastal ehitada juurde keskeltläbi 6000 uut maja või korterit. Miks just nii palju?

Eestis on umbkaudu 600 000 iseseisvat elamispinda, olgu see siis korter või pereelamu. Kui võtame, et väikeste renoveerimistega peab üks neist maksimaalselt vastu sada aastat – mis on väga palju pakutud tegelikult – siis tulebki 6000 aastas.

Ja praegu siis ehitatakse juurde liiga vähe elamispindu?

Kolm-neli aastat enne buumi läksid need numbrid sinna 5000 kanti, ühel aastal isegi 7000-ni. Aga 90-ndatel ehitati ainult 1000 ja 2000 aastas. Kriisiajal ei pea see number suur muidugi olema, aga pika aja keskmine peaks olema 5000-6000 ringis, siis ei varise elamufond meil jalge all kokku.

Nii et praegu siis veel nii kiire ei ole, et ehitused peaks kiiresti käima saama?

Kiiret ei ole, aga peame arvestama viimase 25 aasta keskmist, sest vene aja lõpus läks elamuehitus allamäge. See on nagu demograafiaga – kui on tekkinud 20-aastane auk, siis seda hiljem täita on väga raske. Meil on risk selles, et väga suur osa elamufondist on paneelmajad, mis ehitati 70-ndatel ühekorraga. Nende iga saab kõigil pea ühel ajal otsa. Teine asi – palju on n-ö küprok-maju, mis ei pea vastu 50 aastat.
Nii et me saame veel venitada, võib-olla 10-20 aastat, aga 50 aasta pärast muutub meie olukord keerulisemaks. Uute elamispindade ehitamist tuleb hoida keskmiselt 6000 piires, muidu laguneb elamufond meil jalge all ära.

Kui rasked ajad läbi saavad, siis läheb ehitus ise käima? Või peab sellele kaasa aitama kuidagi?

See on omaette küsimus. Võib ise minna käima, aga võib ka mitte. Kui rahva elujärg paranema hakkab siis võib minna ja ei ole vaja kaasa aidata. Me ju stimuleerisime vahepeal ehitamist isegi liiga palju. Kui aga elamuehitus käima ei lähe, siis tuleb meeles pidada, et pea eranditult kõigis riikides on olnud elamuehitusprogrammid. Nendelt jala äravõtmisega on proovitud seda hoida vajalikul tasemel. Tihtipeale see ei õnnestus, kinnisvarabuumid kipuvad ikka tulema.

Loo autor on Urmas Jaagant. Lugu epl.ee's saab lugeda siit

Viitsütikuga pomm: sajad Tallinna elamud, mis vajaksid lammutamist

Askur Alas mõtiskleb 16.02.10 ekspress.ee's Tallinna kortermajade seisukorra teemadel.

Eesti üks viitsütikuga pomme on rohkem kui pool sajandit tagasi ehitatud „hruštšovkad", mille eluiga hakkab täis saama ja mille rekonstrueerimisel pole mõtet.

Järelduse, et maha võiks lammutada kümnendiku Tallinna masselamuehitusmahust ehk kõik hruštšovkad, võib teha eelmise aasta viimastel päevadel Tallinna linnale üle antud arhitekt Rein Murula ja Tallinna Tehnikakõrgkooli üliõpilaste mahukast uurimistööst.

Probleemi ulatusest annab aimu tõik, et Tallinna hruštšovkades on Murula hinnangul üle 10 000 korteri. Analüüs näitab, et rekonstrueerimine ei ole hea lahendus. „Tallinnas on paar- kolm maja saneeritud, kuid see on mahavisatud raha - õmbleme kasukat küürakale, kes oleks õigem arsti juurde saata," ütles Murula. Ehkki täpsem oleks ilmselt öelda, et 50ndate lõpus ja 60ndate algul valminud „küürakatele" tuleks eutanaasia teha.

Viitsütikuga pommiks nimetab Murula probleemi selle pärast, et hruštšovkasid, kus varsti keegi enam elada ei taha, hakatakse maha jätma, sealne elanikkond jääb üha vaesemaks, tekivad kütte- ja elektrivõlad ja lõppkokkuvõttes saavad nende suuromanikuks küttefirmad. „Tallinna Küte võib tulevikus olla linna suurim kinnisvaraomanik. See probleem on esile kerkimas Narvas, Jõhvis, maapiirkondades. Kui kolmandik kortereid jääb tühjaks, tekib ahelreaktsioon. Ja siis on hilja tegeleda," ütles Murula.

Initsiatiivi peaks haarama kohalik võim. Tallinnas on analüüsi tellimisega sellega algust tehtud.

Tallinna linnaplaneerimisameti üldplaneeringute osakonna juhataja Martti Preemi sõnul on enamik hruštšovkasid viletsas seisus. „Küsimus on selles, kas on üldse mõtet neid ümber ehitada. Rein Murula ja tema üliõpilaste analüüs näitab, et ei ole. Mõistlik oleks need lammutada ja ehitada 1-2 korruse võrra kõrgemad - kui see on antud kohta sobilik - uued hooned, mille all on ka autoparkla," ütles Preem. Tema hinnangul tuleks uue hoone ehitamine vaid veidi kallim kui vana saneerimine, sest selleks tuleb sisuliselt maja seest tühjaks lammutada. „Isegi, kui uue ehitamine oleks ühe kolmandiku võrra kallim, oleks see ilmselt parem variant," nentis Preem.

Murula sõnul peaksid hruštšovkad ehitustehniliselt ilmselt veel paar-kolm aastakümmet vastu. Varisemisohtlikud nad ei ole. Milles siis asi, miks pole mõtet neid ümber ehitada? Murula: „Saneerimine tundub lihtsam, aga teatud tingimustes on mõtet minna äärmuslikku teed. Hilisemate paneelelamutega, Lasnamäel-Õismäel, võiks ümberehitamise teed minna, aga hruštšovkadega on minu ettepanek, et võtaksime maha ja teeksime uued hooned."

Analüüsi kohaselt on peamised põhjused järgmised:

Esiteks ruumiplaneering. Toad ja korterid on nõukogudeaegse planeeringu järgi imepisikesed. Köök näiteks 1,6x 2,8m. Murula: „Sellisesse kööki pole tänapäeval võimalik isegi elementaarset köögitehnikat paigutada."

Keskmine hruštšovka 3-toaline korter on 46 ruutmeetrit koos köögi, vannitoa ja WC-ga. Preem: „Praegu on sellised ühetoalised korterid! Sellises hruštšovkas ei taha tänapäeval enam keegi eriti elada. Kõik tuleks ümber ehitada!" Vannitoas-wc-s elektriseadmeid, sh pesumasinat ega pardlit kasutada ei tohi, sest puudub maanduskontuur. Pistikupesa on esikus, kust pikendusega tuleb juhe vannituppa vedada. Abiruumid on sama suured nii 1 kui 3 toalises korteris...

Enamikus on hruštšovkades 1-2taolised korterid. Murula: „Väike korter oleks vanurile hea, aga ei saa 5. korrusele, sest lifti ju ei ole." Ei ole ka rõdusid, lodžasid, garaaže ega muid lisaväärtusi. Majade ees on autouputus, autosid pargitakse haljasaladele.

Ümber tuleks ehitada ka trepikojad, mis nõukogude ratsionaliseerijate plaani järgi tehti spetsiaalselt nii kitsad, et kirstu saab püsti tõstes napilt välja.

Teine tähtis probleem on hruštšovkade soojapidavus, kuhu tuleks teha suuri investeeringuid. Samuti mürapidavus - mis on olematu, õhu kvaliteet - lõhnad pääsevad läbi, ning temperatuur, mida ei saa reguleerida. Ehitustehniliselt tuleks välja vahetada kõik alates katusest, akendest, elektrisüsteemidest jms. Ent siin tekivad kohe ka probleemid - näiteks on kogemus, et uute akende panekul läheb maja seest hallitama. Murula: „Kas on mõtet kasukat ümber ehitada, kui hõlmad tuleb ikka lahti teha, et haisema ei läheks?"

Samuti ei anna palju efekti ka soojustamine, sest majade energiatõhusus on praegusest keskmisest kaks korda kehvem.

Niisiis: kui joon alla tõmmata, tuleb kõik uus teha

Vanast hoonest jääks alles vaid ehituskehand. Ja kui selle väärtusi ja seisundit hakata vaatama, siis saabki jõuda vaid järeldusele, et see tuleb maha lammutada.

Praegu räägitakse palju elamupiirkondade taasväärtustamisest. Getostumise vältimine on ilmselt üks põhjus, miks moraalselt amortiseerunud masselamuehitusega rajatud majade piirkondadega tuleb tegeleda.

Idanaabrid ehitavad Murula sõnul hruštšovkadele lihtsalt korruse või kaks peale, Moskvas, kus maa on väga kallis, lõhutakse aga hruštšovkad üldse maha ja ehitatakse 16-korruselised hooned.

Preemi sõnul kippusid Ida-Saksamaal kohe pärast Berliini müüri langemist paljud paneelmajad tühjaks jääma. „Seal ei hakatud kortermaju erastama, vaid need jäid linnale ja omavalitsused hakkasid nendega tegelema. Näiteks ehitati mõni 9-korruseline maja ümber nii, et see muutus tõusvaks 2 kuni 9-korruseliseks majaks ja korterite sisemine struktuur tehti ümber tänapäeva nõuetele vastavaks. Alles siis hakati neid erastama ehk müüma," ütles Preem.

Ka Murula leidis, et arhitektuuriliselt parimad lahendused on Ida-Saksamaal, kus selliseid hooneid on ka madalamaks lammutatud ja ridaelamuteks ümber tehtud. „Meil võiks see väikelinnades, näiteks Paides, kõne alla tulla," ütles Murula.

Aga kui 4 korruse asemel teha 1-2 teha, siis peab keegi kahtlemata selle kinni maksma. Ning ka vana lammutamisel ja uue ehitamisel tekib sarnane küsimus.

Analüüsi järeldus on, et linn või riik peaks siin kahtlemata initsiatiivi haarama. Põhjus on lihtne: inimesed ei usaldaks erafirmat, kes pakuks neile: lammutame teie maja maha, teie kolige seniks kuhugi mujale (ei tea kuhu), ehitame uue maja, siis saate korteri (võib-olla). Juhtivat rolli peaks mängima institutsioon, mis ei saa pankrotti minna.

Preemi sõnul on probleem selles, et meil on kortermajad eraomandis. „Hruštšovkas on umbes kuuskümmend korteriomanikku, nende kõigi nõussesaamine maja ümberehitamiseks on väga keeruline. Siin võiks linn appi tulla. Teha kasvõi näidisrenoveerimise linna jõududega, ja aidata muuhulgas inimesi aastaks-pooleteiseks ümber majutada," leidis ta. Preemi sõnul saab lisanduvad 1-2 korruse korterid maha müüa, mis teeb projekti finantsiliselt huvitavamaks.

Murula sõnul elavdaks selline initsiatiiv ka ehitusturgu. „Kui Euroopa Liidu fondidest niisama ehituseks raha ei anta, siis juhul, kui projekt on seotud energiatõhususe ja sotsiaalsete probleemide lahendamisega, siis peaks olema teine lugu," ütles Murula.

„Praegu tegime esimese sammu - tellisime analüüsi ja ettepanekud. Edasi tuleks valida nn näidiskohad ja tegutseda. Sellises renoveerimises peitub sotsiaalne kasu - paraneb nii linna elukeskkond kui inimeste elukvaliteet," märkis Preem.

Hruštšovkad:

• Hruštšovkad on Moskva kunagise peaarhitekti Vitali Lagutenko projekti järgi ehitatud madalate lagedega pisikeste korterite 3-5korruselised paneel- või telliselamud, mis said hüüdnime tollase N. Liidu juhi Nikita Hrustšovi järgi. Eestis ehitati neid 1955-65.
• Hinnates 2000.a. rahvaloenduse andmeid on hruštšovkade korterite arv vahemikus 30-80 ja Tallinna korterite arvuks üle 10 000.
• Eestis on kahte tüüpi hruštšovkasid - algul ehitati telliskivist, hiljem kohalikust põlevkivituhast püstplokkidest. Meil modifitseeriti Vene tüüpseeria näiteks ehitusmaterjali koha pealt, kuid kitsuke ruumistruktuur on sama.
• Hruštšovkasse pidi mahtuma: üks taburet esikusse, 5-9 tooli, diivan, puhvet, töölaud, raadio- või telerilaud, raamaturiiul, moodne kodutehnika: külmkapp ja pesumasin.
• Hruštšovkade piirkonnad Tallinnas on Stroomi ranna-ala (suurim, ca 50 maja), Paldiski mnt/Sõle tn, Pärnu mnt, Tööstuse tn, Spordi tn, Sõle tn, Uus Maailm.
• Väikeste korteritega vanad paneelelamud pole vaid Eesti või Venemaa probleem. Neid ehitati ka mujal Euroopas - Saksamaal, Rootsis, Prantsusmaal. Kõige suurema laviiniga alustati Inglismaal sõjaajal, kui oli vaja inimesed viia Saksamaa lennukite pommitusulatusest kaugemale.
• Nõukogude Liidus majutati hoogtöö korras ehitatud hruštšovkadesse 25% rahvastikust ehk 57 miljonit inimest.

Artikli autor on Askur Alas. Artiklit ekspress.ee's saab lugeda siit