Ehitusjuhtimise teenusest ja omanikujärelevalvest

Kurb, et siiani pole aru saadud korrektsete ehitusprojektide ning professionaalse ehituskonsultandi ja omanikujärelevalve vajalikkusest.

Professionaalne ehituskonsultant leiab kliendile optimaalsed ehituslahendused ning korraldab korralike ehitusprojektide projekteerimise. Samuti kaitseb ta kliendi huve ning jälgib ehitusprojektijärgset ehitamist kogu ehitusprotsessi vältel.

Tanel Seppel mõtiskleb 5. detsembri Eesti Ekspressis kitsaskohtadest ehituses, projekteerimises ja järelevalves:

Projekteerimises ja järelevalves puudub Eestis normaalne rahastamine juba aastaid.

Eestis toimuvad iga projekti puhul justkui valetamise meistrivõistlused. Et kui hästi suudab keegi müüa teenust, seda tegelikult tegemata.

Projekteerimise puhul peab küll teenuse lõpuks tekkima produkt (ehitusprojekt), mida saab hinnata. Aga sellest saab üle, sest iga tellija ei telli projektile ekspertiisi ja üle antakse enamikul juhtudel poolik dokumentide kogum. Kellelgi pole aega tegeleda projekti kontrolliga: hea kui jõuab tähtajaks valmis “midagi”.
Projektile on olemas miinimumnõuded, mida kõik projekteerijad usinasti täita püüavad, unustades samas, et miinimumnõuetest tihti ei piisa korralike ja üheselt mõistetavate ehitusjuhiste määramiseks. Projekt on ju vajalik ehitamiseks, mitte et lihtsalt on projekt projekti pärast.
Sageli näidatakse end eriti tublina à la ma teen sulle põhiprojekti (mis on reeglina ehituspakkumiste koostamiseks) ja see vastab juba tööprojekti (mis on vajalik ehitamiseks) detailsusele. Tellija ongi võlutud, sest ta saab ju kaks ühes. Kuid ei ole olemas odavaid ja häid asju, välja arvatud Dosia pesupulber.
Tööprojekti paljudel juhtudel ei tehtagi! Ehitaja on valmis ehitama ka põhiprojekti järgi, sest kui ta seda ei tee (nõuab tööprojekti), saab töö keegi teine.
Projekteerimise puhul saavutatakse efektiivsus ajakulus, mis tähendab, et reeglina puudub järelkontroll või isegi esmane detailne kontroll.
Tavaline on ka kogemusteta noorte inseneride kasutamine. Noored on arvutis kiired: vaadake, kui kiiresti nad hiire ja klaviatuuriga klõbistavad. Arvuti arvutab, ja täna ka joonestab. Kahjuks pole noortel piisavalt kogemusi õigete tingimuste ja ülesannete sisestamiseks.
Kadunud on 3–5 aasta pikkune kogemuste omandamine vanema (kogenenuma) inseneri käe all. Noor, kes vähegi suudab midagi teha, visatakse kohe vette, s.t ujutatakse tööga üle, ja vastutav spetsialist kirjutab tema töödele kontrollimata alla, sest projekte tuleb teha ja raha tuleb teenida, muidu ellu ei jää.
Eksivad ka vanad tegijad (õnneks suhteliselt harva), kes on jäänud üksikuteks tegijateks ja kellel puudub partner, kellega asju arutada.
Alati polegi noored kõige hullem variant, sest nemad on võimelised arenema. Kõige hullemaks tasub pidada “vanakesi”, kes oma allkirja müüvad sisulist tööd tegemata, reeglina ka seda suutmata.
Eesti ehitiste püsimise taga on raudbetoontoodete tehaste tublid projekteerijad, sest enamik suuri hooneid on raudbetoonist. See, et post või paneel pooleks ei lähe, on paljuski r/b-tehaste projekteerijate teene. Seal töötavad oma ala tundvad spetsialistid.
Sama kehtib ka mõne metallkonstruktsioone tootva firma puhul, aga siin on rõhk sõnal “mõne”.
Mitmekorruselisi monoliitseid hooneid projekteerisid veel 3–5 aastat tagasi enamasti pikkade kogemustega projekteerijad. Täna on see trend muutumas. Arvuti arvutab ja joonestab ja teeb seda kiiresti. Aeg on ju raha.
Kuna raha hulk projekteerimises ja järelevalves on jäänud väiksemaks, peab sama raha teenimiseks tegema tunduvalt rohkem projekte ja objekte. Kuna objekte ei jätku, peab pakkuma odavamalt, ja kuna odavamalt tehes peab rohkem tegema ja siis jälle odavamalt pakkuma ja rohkem tegema, on kätte jõudmas olukord, kus enam tegemiseks aega ei jää.
Järelevalves objekti ülevaatuseks aega ei ole. Hea on, kui nädalas korra jõuab objektilt läbi käia, et töödeaktidele ja ehitustööde päevikusse allkirjad anda. Töid üle vaadata ja vastu võtta aga pole aega, sest objekte on kuus kuni kaheksa, “tublimatel” isegi üle kümne.
Iga nädal ehituskoosolekul osaleda ka ei saa, sest ei jätku aega. Kui aga ehituskoosolekul ei viibi, siis ei saa olla kursis ehituse olukorraga.
Normaalse koormuse puhul peaks järelevalve insener (olenevalt objekti suurusest) käima objektil iga päev või üle päeva. Keskmiselt ühe päeva nädalas peaks insener kulutama enese harimisele ja uute materjalide ja/või süsteemidega tutvumiseks.
Suurematel objektidel kulub normaalselt 4–7 tundi päevas, keskmistel 2–4 tundi ja väiksematel 1–2 tundi. Lisaks peab ta läbi töötama projekti ja kasutatavate materjalide dokumentatsiooni.
Meie riigihangete süsteem soosib aga parimaid valetajaid, kes suurte ja keskmiste objektide puhul saavad hakkama isegi väikese objekti mahust väiksema tundide arvuga.
Kas te oleksite rahulik omanikuna, kui teaksite, et järelevalve objektil ehitustöid kontrollinud pole? Riik omanikuna on aga enamasti rahul, sest saab kõike hästi odavalt.
Eestis on ehituse järelevalve ehituse omaniku korraldada. Omanik tellib omanikujärelevalve vastava teenuse pakkujalt.
Ta võib seda teha ka ise, kui tal on vastav haridus – jah, ainult haridus, kogemust sisuliselt ei pea olema. Vastava hariduse olemasolu korral saab ennast MTRi (majandustegevuse register) kanda ja oledki seaduslikult pädev isik.
Riiklik ehitusjärelevalve puudub. Tehnilise Järelevalve Amet sekkub vaid õnnetuste puhul. Kampaania korras käib tööohutust kontrollimas tööinspektsioon.
See, kas hoone püsib või mitte, on puhtalt projekteerija vastutus.
Kohati nõuavad omavalitsused ühiskondlikele hoonetele ehitusloa taotlemisel ekspertiisi eelprojektile, mis on eriline jaburdus, sest eelprojekti staadiumis pole sellist detailsust, mida hinnata.
Ekspertiisi tegemine on samuti devalveerunud, sest seda võivad teha täielikud diletandid. MTRi saab eksperdina jällegi ainult hariduse alusel.
Eriti just riigihangete puhul piirdub ekspertiis joonistel olevate allkirjade ja projekteerijate registreeringute kontrolliga, sest see teenus tellitakse madalama hinna järgi. Ja olgem ausad: mingit vastutust pole.
Järelevalvel puudub sisuline vastutus. Oleme oma kontoris tõmmanud paralleele omanikujärelevalve ja notariga. Mõlemad peavad kinnitama vastavust seadustele ja nõuetele. Notaritele on seadusega kehtestatud tasud, mida kliendid peavad maksma, ja süsteem toimib.
Miks ei võiks analoogne süsteem toimida omanikujärelevalves? Võiks olla atesteerimine ja turg toimiks samamoodi nagu notaritel. Kuid ei, meil kehtib vaba konkurents ja turg “korrastab end ise”.
Omanikujärelevalves toimib täna turg parima suli väljaselgitamise meetodil. Isegi kui Riigi Kinnisvara AS annab hankes ette omanikujärelevalve teenuse osutamiseks eeldatavad tunnid, siis leidub pakkujaid, kes pakuvad 2,5–3 korda madalamat hinda kui nende majandusaasta aruandest tuletatav keskmine tunnihind.
Ja midagi pole teha, sest teenust võib pakkuda ka tasuta! Selline on rahandusministeeriumi seisukoht.
Abi pole ka Tehnilise Järelevalve Ametist, kes peaks olema riiklik järelevalve. Oleme küsinud abi tellijapoolse projektijuhina omanikujärelevalve korralekutsumiseks TJA-lt, aga ameti seisukoht oli, et tegemist on tsiviilvaidlusega.
Eestis puudub instants, kuhu tellija saaks pöörduda omanikujärelevalve teenuste seaduslikkuse hindamiseks. Järelikult puudub igasugune kontroll ja kvaliteedi hindamine omanikujärelevalve tegijate üle.
See kõik polekski nii kole, kui ehitajad oleksid Põhjamaade tasemel. Meil on aga pooled ehitajad erialase hariduseta. Ehitusfirmades napib pädevaid tööjuhte ja loodetakse omanikujärelevalvele, et tema kontrollib…
Kõikide eespool nimetatud ebasoodsate asjade kokkulangemisel on täiesti võimalik, et ka Eestis juhtub analoogne õnnetus nagu Riia kaubanduskeskuses.

lugu on avaldatud ka Eesti Ekspressi web'is
 

Justiitsministeerium pani kokku nõuanded üürilepingu sõlmimiseks

allikas: www.just.ee

Üürisuhteid reguleerib võlaõigusseadus. Nii üürnikul kui ka üürileandjal on mõistlik tutvuda oma seaduslike õiguste ja kohustustega. Need lepingutingimused, mis on üürnikule võrreldes seaduses sätestatuga kahjulikumad, on võlaõigusseaduse järgi tühised.

 1. Enne lepingu sõlmimist

Kaaluge otsust põhjalikult

Enne lepingu sõlmimist mõtelge läbi, missugust lepingut ja mis tingimustel soovite sõlmida.

Lugege leping korralikult läbi! Tutvuge põhjalikult lepingutingimustega ja veenduge, et kõik lepinguga kaasnevad õigused ja kohustused on arusaadavad. Vajaduse korral arutage segaseks jäänud küsimusi lepingu ette valmistanud poolega ja täpsustage lepingu sisu.

Tutvuge üüritavate ruumidega

Üürnik peaks enne lepingu sõlmimist tutvuma üüriruumide seisukorraga. Samuti tasub tunda huvi ümbruskonna ja naabrite vastu (noored või vanad inimesed, lastega pered jne).

Kui pooled soovivad kokku leppida, et üürnik kannab peale üüri ka kõrvalkulud (nt elektri, vee, soojuse eest), siis tuleb välja selgitada nende maksete suurusjärk. Üürileandja peab avaldama üürnikule eelmise üüri suuruse, sama kehtib ka kõrvalkulude avaldamise kohta.

Uurige teise lepingupoole tausta

Enne üürilepingu sõlmimist tasub nii üürileandjal kui ka üürnikul uurida teineteise tausta. Infot, millele võiks tähelepanu pöörata, saab tasuta või mõistliku tasu eest mitmest andmekogust.

Üürileandja leiab kasulikku infot järgmistest allikatest:

• Krediidiinfo maksehäirete register – võimaldab tuvastada üürniku varasemaid võlgnevusi ja maksekäitumist;
• Ametlikud Teadaanded – seal on näha muu hulgas kohtutäituri, vara arestimise, pankrotimenetluse, maksu- ja tolliameti ning üürikomisjoni teated;
• E-toimik – sinna kantakse jõustunud kohtulahendite ja kohtuväliste menetlejate lahendite alusel andmed karistatud isiku ja tema karistuse kohta;
• Riigi Teataja – seal saab tutvuda jõustunud kohtulahenditega;
• ühismeedia (Facebook jm) – seal võib leida üürnikuga ühiseid tuttavaid, hinnata leitud piltide järgi üürniku elustiili jms.

Üürnikule võib abiks olla ka

• kinnistusraamat, mis näitab üürnikule üüritava kinnisasjaga seotud andmeid: kinnisasja omanik, kinnisasjale seatud piirangud ja seda koormavad hüpoteegid;
• äriregister – kui üürileandja on juriidiline isik, saab tutvuda sellega seotud andmetega, sh maksuvõlaga, ärikeeluga jne.

2. Lepingu sõlmimine

Segaduste ja probleemide vältimiseks tasub sõlmida kirjalik üürileping. Kui eluruumi üürileping ei ole sõlmitud kirjalikus vormis, kuid lepingu tähtaeg on üle ühe aasta, siis loetakse, et leping on sõlmitud tähtajatult.

Lepingupooled peaksid oma õiguste ja kohustuste asjus suhtlema nii enne lepingu sõlmimist kui ka lepingu kestuse ajal kirjavahetuse (nt e-kirja) teel, et hiljem, kui peaks tekkima lahkhelisid, oleks võimalik asjaolusid tõendada.

Lepingus ei ole vaja korrata üle seda, mis on seaduses niigi kirjas. Samal ajal on nii üürileandjale kui ka üürnikule kasulik täpsustada lepingus talle tähtsaid tingimusi.

Soovitused üürileandjale

• Kõrvalkulud. Kui lepingus pole kõrvalkulude maksmist kokku lepitud, tasub nende eest seaduse kohaselt üürileandja. Pooled võivad aga kokku leppida, et kõrvalkulud kannab üürnik.
• Eluruumi kasutajad. Lepingus tasub kindlaks määrata, kes hakkavad eluruumi kasutama. Seaduse järgi on üürnikul õigus majutada üüritud eluruumi oma perekonnaliikmeid, kuid lepinguga võib ette näha, et seda saab teha üksnes üürileandja nõusolekul.
  Samuti on mõistlik näha lepingus ette see, kas üürnikul on õigus tuua üüriruumidesse lemmikloomi.
• Ruumide seisukord. Lepingus tuleks võimalikult täpselt kirjeldada tingimusi, millele üüriruumid peavad üürilepingu kehtivuse ajal vastama, ning fikseerida eluruumi seisukord (mh kommunaalkulude näidud). Et seda oleks võimalik hiljem tõendada, võiksid pooled teha üleandmise akti ning lisada sellele fotod eluruumi ja selle sisustuse seisukorrast. Kui eluruumi ja vara seisukord ei ole täpselt kirjeldatud, on üürileandjal keerulisem nõuda üürnikult rikutud või hävitatud vara eest hüvitist. Oluline on märkida üürilepingus ka eluaseme võtmekomplektide arv ja nende jaotus.
• Tähtajatu või tähtajaline leping? Üürileandja peaks hästi läbi mõtlema, kui pikaks ajaks ta soovib eluruumi välja üürida. Üürileandjale on tõenäoliselt kasulikum tähtajatu leping, kuivõrd selle saab üles ütelda nii erakorraliselt kui ka korraliselt, viimasel juhul vähemalt kolmekuulise etteteatamistähtajaga. Samuti on tähtajatu lepingu korral üürileandjal seaduse järgi suuremad õigused üüri tõsta.

Soovitused üürnikule

• Kõrvalkulud. Kui lepingu järgi peab kõrvalkulud kandma üürnik, siis tasub tal vältida üldsõnalist kokkulepet, mille kohaselt peab ta täitma kõiki neid kohustusi, mis muidu asja omanikul omanikuks olemisest tulenevalt lasuvad. Üürileandja võib kõrvalkuludena küsida ainult neid kulusid, mis on otseselt seotud eluruumi kasutamisega. Lepingus tuleks täpselt määratleda, missugused kulutused jäävad üürniku kanda.
• Tagatisraha. Lepinguga võib ette näha, et üürnik maksab üürileandjale tagatisraha kuni kolme kuu üüri ulatuses. Pooled võivad leppida kokku väiksema summa, kuid suuremat tagatist ei tohi üürnikult nõuda ning üürnikul on õigus selle maksmisest keelduda.
• Tähtajatu või tähtajaline leping? Üürnik peaks hoolega järele mõtlema, kas ta soovib sõlmida tähtajalist või tähtajatut lepingut. Üürnikule võib olla kasulikum tähtajaline leping, sest selle saab üürileandja lõpetada ainult erakorralisel juhul (nt kui üürnik rikub lepingut). Samuti on tähtajalise lepingu korral üürileandjal raskem üüri tõsta.
  Puuduseks on see, et kui üürileandja ei soovi pärast tähtaja möödumist lepingut jätkata, siis peab üürnik otsima endale uue elukoha. Siin tuleb siiski arvestada, et kui üürnik jätkab pärast tähtajalise lepingu lõppu üüriruumi kasutamist, siis juhul, kui ei üürileandja ega üürnik ei avalda kahe nädala jooksul teineteisele teistsugust tahet, muutub leping tähtajatuks. See tähendab ühtlasi, et üürileandjal on õigus nõuda tasu eluruumi kasutamise eest ka pärast lepingu lõppemise tähtaja saabumist.
• Müügis oleva eluruumi üürimine. Kui üürileandja kavatseb eluruumi müüki panna ja soovib seda seni välja üürida, võib üürilepingu sõlmida ainult müügiperioodi ajaks – kuni üürileandja leiab eluruumile ostja. Sel juhul ei lõppe üürileping automaatselt, vaid see muutub tähtajatuks. Tähtajatu üürilepingu aga saab igal ajal kolmekuulise etteteatamisega üles öelda.

3. Peamised õigused ja kohustused

Üürileandja õigused ja kohustused

Üürileandja peamine kohustus on anda kokkulepitud ajaks üürnikule kasutamiseks eluruum ning tagada, et see oleks lepingujärgseks kasutamiseks sobivas seisundis.

Üürilepingu sõlmimine ei tähenda, et üürileandja ei ole enam kohustatud hoidma eluruumi sobivas seisundis. Ta peab tagama eluruumi kasutamiskõlblikkuse ja vastavuse üürilepingus sätestatud tingimustele, st kõrvaldama omal kulul eluruumist puudused, mille eest ei vastuta üürnik. Samal ajal on üürnik kohustatud valdama ja hoidma eluaset heaperemehelikult.

Ei tohi unustada, et üüritud eluruum on üürniku kodu ja kodu puutumatus on põhiseaduslik õigus. Teisalt on üürnikul kohustus taluda ebamugavusi, kui üürileandja teeb eluruumi säilitamiseks ja puuduste kõrvaldamiseks vajalikke töid.

Üürileandjal on õigus saada üürnikult eluruumi kasutamise eest üüri ning saada pärast lepingu lõppemist ruum üürnikult tagasi.

Tähtajatu lepingu korral võib üürileandja tõsta eluruumi üüri iga kuue kuu tagant, teatades sellest ette vähemalt 30 päeva. Teates tuleb märkida uus üürisumma ja selle kehtima hakkamise aeg ning üüri tõstmise põhjendus ja arvestus ning üüri tõstmise vaidlustamise kord.

Tähtajalise üürilepingu kehtivusperioodil võib üüri tõsta üksnes juhul, kui selle tõstmise ulatus ja arvestamise metoodika on üürilepingus täpselt sätestatud, üürileping on sõlmitud vähemalt kolmeaastase tähtajaga ja üüri ei tõsteta üle ühe korra aastas.

Kui üürileandja on nõudnud üürnikult tagatisraha, siis peab ta selle hoiustama krediidiasutuses oma varast eraldi ning vähemalt kohaliku keskmise intressiga.

Üürileandja õiguste kaitseks on seaduses ette nähtud üürileandja pandiõigus. See tähendab üürileandja õigust rahuldada teatud juhul oma lepingust tulenev nõue (nt üürinõue) üürile antud ruumis asuva vallasvara arvel (see võib kuuluda üürnikule või kolmandale isikule).

Üürniku õigused ja kohustused

Üürnikul on õigus saada üürileandjalt kasutamiseks lepingutingimustele vastav eluruum ja seda lepingu kestel kasutada. Seejuures tuleb kasutada hoolikalt ja üürileandmisel kokku lepitud sihtotstarbe järgi. Üürnik peab arvestama teiste majaelanike ja naabrite huvidega.

Üürniku põhikohustus on maksta eluruumi kasutamise eest kokkulepitud üüri. Kui ta seda ei tee, on üürileandjal teatud juhtudel õigus leping üles öelda (vt täpsemalt allpool).

Üürnik peab kõrvaldama eluruumi pisipuudused, mida on võimalik parandada väikese koristamise või hooldamisega. Kui üürnik soovib teha suuremaid muudatusi, peab ta saama selleks üürileandja loa (luba peab olema väljendatud vähemalt kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis, nt e-kirjaga).
Üürnikul on õigus majutada üüritud eluruumi oma perekonnaliikmeid. Lepingus võib sätestada, et seda võib teha üksnes üürileandja nõusolekul.
Üürnikul on õigus anda eluruum allüürile, kuid ka selleks on vaja üürileandja nõusolekut. Üürnik peab mõistma, et kui ta annab eluruumi üle allkasutajale, vastutab ta allkasutaja tegevuse eest nagu enda tegevuse eest.
Kui üürileandja soovib üüri tõsta, siis võib üürnik selle 30 päeva jooksul vaidlustada.
Üürnikul on kohustus vabastada lepingu lõppedes eluruum ning anda see üürileandjale üle. Tagastada tuleb ka kõik võtmed. Eluruum tuleb tagastada lepingule vastavas seisundis. Kui lepingut sõlmides koostati üleandmisakt, tuleb eluruum üle anda selles näidatud seisundis.

4. Lepingu lõpetamine

Lepingu lõpetamiseks tuleb teisele poolele esitada kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis (nt e-kirjaga) ülesütlemisavaldus. Üürileandja avaldus peab sisaldama vähemalt järgmisi andmeid: üüritud asi, lepingu lõppemise päev, ülesütlemise alus, ülesütlemise vaidlustamise kord ja tähtaeg. Samuti tuleb järgida ülesütlemise tähtaegasid.

Tähtajaline üürileping lõpeb koos tähtaja möödumisega, kui lepingut ei ole varem erakorraliselt üles öeldud. Tähtajalist lepingut ei saa korraliselt üles öelda.

Tähtajatu üürilepingu võivad nii üürnik kui ka üürileandja korraliselt vähemalt kolmekuulise etteteatamistähtajaga üles öelda. Sama kehtib juhul, kui üürilepingu tähtaeg ületab 30 aastat, välja arvatud juhul, kui üürileping on sõlmitud kas üürniku või üürileandja eluajaks.

Nii tähtajatu kui ka tähtajalise lepingu saab mõjuval põhjusel erakorraliselt üles öelda. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemise korral ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlema huvisid kaaludes eeldada, et ta jätkab lepingu täitmist.

Üürnik saab lepingu erakorraliselt üles öelda eelkõige siis, kui tal ei ole võimalik üürileandjast tuleneval põhjusel üüritud ruumi kasutada.

Üürileandja saab lepingu erakorraliselt üles öelda eelkõige siis, kui

• üürnik rikub kohustust kasutada üüritud ruumi hoolikalt ja sihtotstarbe kohaselt või jätab arvestamata naabrite või teiste majaelanike huvid, 
• üürnik on kolmel järjestikusel maksetähtpäeval jätnud olulise osa tasumisele kuuluvast summast maksmata; üüri- või kõrvalkulude võlg on suurem kui kolme kuu üüri- või kõrvalkulude summa.
  Üürileandjal ei ole õigust leping üles ütelda, kui üürnik täidab oma kohustused enne ülesütlemist. Ülesütlemine on tühine, kui üürnikul oli õigus üürinõue tasaarvestada ja ta teeb tasaarvestuse avalduse viivitamata pärast ülesütlemisavalduse saamist;
• kuulutatakse välja üürniku pankrot ja üürnik ei anna üürileandjale piisavat tagatist tulevase üüri ja kõrvalkulude katteks.

Mõlemal lepingupoolel on õigus leping üles öelda, kui eluruum on sellises seisukorras, et selle kasutamine võib ohustada inimese tervist.

Üüritud kinnisasja müük ei lõpeta üürilepingu kehtivust. Üürilepingust tulenevad üürileandja õigused ja kohustused lähevad üle uuele omanikule. Uuel omanikul on võimalik üürileping kolme kuu jooksul üles öelda siis, kui ta vajab ruumi tungivalt ise. Sellisel juhul tuleb üürnikule ülesütlemisest vähemalt kolm kuud ette teatada. Kuid sellel alusel ei saa lepingut üles ütelda, kui kinnistusraamatusse on tehtud märge üürilepingu kohta.

Arvestada tuleb ka seda, et üürilepingu lõppemine iseenesest ei too kaasa allüürilepingu lõppemist. Allkasutusleping võib pärast kasutuslepingu lõppemist kehtima jääda, kui lepingupooled ei leppinud kokku, et see lõpeb üürilepingu lõppedes.

5. Vaidluste lahendamine

Kui üürilepingust tulenevaid vaidlusi ei suudeta lahendada poolte kokkuleppel, võivad pooled pöörduda kas maakohtusse või eluruumi tööpiirkonna üürikomisjoni. Üürikomisjonides lahendatakse ainult selliseid vaidlusi, kus rahalised nõuded ei ületa 3200 eurot.

Nii kohtuotsus kui ka üürikomisjoni otsus on pooltele täitmiseks kohustuslikud. Kuid kui te ei ole üürikomisjoni otsusega nõus, võite ikkagi kohtusse pöörduda. Kui otsust vabatahtlikult ei täideta, võib nii kohtuotsuse kui ka üürikomisjoni otsusega pöörduda kohtutäituri poole.

nõuannetega saab tutvuda ka siin

Uuring: Ehitusharidus ja ehitustööjõud Eestis

Arvestades uuringus välja toodut, tasub igal juhul ehituse planeerimise, projekteerimise ja ehituse protsessi kaasata kogemustega ehituskonsultant ja/või omanikujärelevalve, et oleks tagatud täiendav kontrollmehhanism avastamaks ja välistamaks ebakompetentsusest tulenevaid vigu.

Uuringu järeldused

Aruande koostamise käigus tehtud Eesti Konjunktuuriinstituudi (EKI) küsitluse põhjal selgus, et
ligi pooled küsitletud ehitusettevõtted (48%) vajaksid kohe juurde mõnd töötajat (töölist või ehitusalast
insener-tehnilist personali), mis viitab tööjõupuudusele ehitussektoris. Samal ajal on ehitusettevõtetes
hõivatud ehitustöölistest ligi 50% erialase hariduseta. Ehitusharidusega tööjõu hulk kahaneb, sest
haridussüsteemist suundub igal aastal tööturule vähem noori. Haritud tööjõu vähese juurdekasvu puhul on
aga oht, et ehitussektorisse jääb märkimisväärne hulk vajaliku oskusteabeta töötajaid, mis omakorda
mõjutab ehituskvaliteeti.
Ehitusharidusega tööjõu taastootmiseks tuleks oluliselt suurendada vastuvõttu kutseõppesse.
Kutseõppeasutuste ehituserialade lõpetanutest tervelt 36% ei asu erialasele tööle või ei õpi ega tööta
muudel põhjustel. Erialasele tööle mitteasujad on väga oluline potentsiaalne tööjõuressurss, keda
kutsekoolide ja ettevõtete parema koostöö kaudu ehitusvaldkonna tööjõuturule tuua. Oluliseks mõjuriks on
ka oskustööliste väljaränne kõrgema palgatasemega lähiriikidesse (Soome, Norra jm). Tulemuseks on järjest
teravam erialase tööjõu puudujääk Eesti ehitusettevõtetes. Selline tendents jätkub praeguses tempos ka
edaspidi, sest palgatasemete ühtlustumine nende riikidega pole lähiajal reaalne.
Analüüs näitab, et insener-tehnilise personali ja tööliskonna väljaõppe suhe ei lähtu ettevõtete tegelikest
vajadustest. Ehituse ja arhitektuuri valdkonna erialade lõpetajatest 67% on omandanud tööliskutse ning
33% kõrghariduse, kõrgharitud tööjõu osakaal on aga liiga suur. Vastuvõtu suurendamine ehitustööliste
kutseõppesse tööjõu taastetasemeni muudaks ka väljaõppe proportsioonid jätkusuutlikuks. Lisaks valitseb
kõrgharidusega tööjõu rakendumise osas oluline ebakõla ehitusettevõtete ootuste ja tegeliku tööleasumise
valdkondade vahel. Kõige enam tuntakse inseneritasandi töötajatest puudust ehitusobjektidel, tööleasujad
aga eelistavad projektijuhtimis-, projekteerimis- või konsultatsiooniettevõtteid.
Arvestades elamufondi defitsiidi pidevat suurenemist Eestis ja Euroopa Liidu energeetikapoliitika seatud
eesmärke aastaks 2020, võib prognoosida ehitussektori struktuurilisi ümberkorraldusi lähitulevikus.
Muudatused üldistes normatiivaktides, uuenevad ehitustehnoloogiad ja -materjalid ning muutused
energiavarustuse kontseptsioonides tingivad uusi nõudeid ehitussektoris tegutsejate väljaõppele ja
töökorraldusele.
Kutsehariduseta töötajate teadmiste laiendamine energiatõhususe alal on oluliselt raskem võrreldes
erialaharidust saanutega. Kui käsitleda koolituse sihtrühmana ka erialase ettevalmistuseta töötajaid, siis ei
piisa siin vaid kitsalt energiatõhususe temaatikat käsitlevast täienduskoolitusest: vajalik on tööalaste
kompetentside arendamine tervikuna. Käesoleva projekti kontekstis on kõige olulisem koolitussihtrühm
meistritasemega töötajad (u 3500), kes on suutelised juhendama madalama kutsetasemega ehitustöölisi,
edasi andma kutsealaseid teadmisi ja oskusi ning on pädevad vastutama töökorralduse, materjalikasutuse
ja töö tulemuste eest. Samuti lähtume põhimõttest, et mida kõrgem on kutsetase, seda laiahaardelisemad
peavad olemad energiatõhususega seotud kompetentsid. Koolituse sihtrühma jaotumine erialati
täpsustatakse projekti järgmisel etapil.

Energiatõhususele suunatud kompetentside arengus on võtmetähtsusega ehitusvaldkonna kutsestandardite
täiustamine, mis on aluseks nii kutseõppe riiklike õppekavade sisulisele uuendamisele kui ka
pakutavate täienduskoolituste kujundamisele. Ehitusvaldkonna kutsestandardid on seoses 8-tasemelisele
kvalifikatsiooniraamistikule üleminekuga uuendamisel, täpsustuvad olemasolevad ja lisanduvad uued
kutsestandardid. Kuna see protsess alles käib, on käesoleva projekti käigus hea võimalus välja selgitada
energiatõhususega seotud kompetentside käsitlemise vajadus eri kutsetasemetel ning teha ettepanekud
kutsestandardite täiendamiseks projekti järgmises etapis. Lähtekohaks on asjaolu, mil määral antud
kompetentsi (teadmised, oskused, hoiakud) olemasolu konkreetses kutsestandardis võib mõjutada ehitise
või ehitusprotsessi energiatõhusust.
Energiasäästu ja hoonete energiatõhususe temaatika kutseõppe riiklikus õppekavas otseselt ei kajastu,
seega puudub ülevaade, kui palju ja milliseid energiasäästu ja hoonete energiatõhususega seonduvaid
teemasid õppetöös käsitletakse. Valdkonna edendamiseks on väga oluline koostöö kõrgkoolidega,
koolitused kutseõpetajatele ning õppe- ja juhendmaterjalide koostamine ja õppemetoodikate
väljatöötamine. Otseselt energiatõhususele suunatud õppeaineid on vähesel määral kõigis kõrghariduse
ehitusvaldkonna õppekavades ja kõigil õppetasemetel. Enim on neid Tallinna Tehnikaülikooli hoonete
energiatõhususe magistriõppekavas. Õppetöö kvaliteedi tõstmiseks sel alal on oluline lähiaastatel välja
töötada ühtsed teemakäsitlused, näidismaterjalid ja -ülesanded kasutamiseks kõigile temaatikaga seotud
õppejõududele.
Teravalt annab tunda ka kvalifitseeritud koolitajate puudus. See on valdkond, millega käesoleva projekti
käigus loodud koostöövõrgustik saaks jätkutegevuste raames tegeleda, luues kontakte rahvusvaheliste
koolitajate Eestisse toomiseks ning võimalusi kohaliku koolitusvõimekuse arendamiseks ja praktikutest
asjatundjate lektorioskuste arendamiseks. Kutseõppeasutuste koolitusvõimekuse arendamisel energiatõhususe
vallas on võtmeküsimuseks erialaõpetajate harimine (koolituse sihtrühma suurus on
hinnanguliselt 70 kutseõpetajat). Koostöös kutseõpetajate esindajatega täpsustatakse projekti järgmisel
etapil koolituse temaatika, rühmade arv ning osalejad. Ülikoolide või rakenduskõrgkoolide rolliks saaks
siinkohal olla koolitajate koolitamine, väliskogemuse koondamine ja vahendamine ning õppematerjalide
ja -metoodikate väljatöötamine. Üks võimalik meede teadlikkuse tõstmiseks energiatõhususe alal on
ehitusettevõtete sisekoolitusvõimekuse arendamine. Eesti Konjunktuuriinstituudi küsitluses osalenud
ettevõtete valmisolek töötajate harimiseks ning koostööks haridussüsteemiga (kontaktide loomine koolides
ja sealt tööjõu värbamine) loob head eeldused projekti järgnevate eesmärkide elluviimiseks.

Uuringuga saab tutvuda siin.

Tehnikaülikooli uuring: 84% uuselamute puhul on ehituspraaki

allikas: EPL

loo autor: Tuuli Jõesaar

Tallinna Tehnikaülikoolis uuriti 41 korterelamut, mis valmisid aastail 2000–2010. Neist 84% puhul oli vigu, mille parandamine läheks maksma üle 1000 euro. Asjatundjad räägivad, et ehitusjärelevalve on kulutus, millest tellija eelistab kõrvale põigata. 

„Meie maja valmis 2008. aastal, ehitajaks NCC. Probleemid algasid kohe: läbijooksud on nii parkla kui ka maja katusel. NCC lubas need garantiikorras korda teha, aga kahjuks ei suutnud, kuigi sellega on nüüd tegeletud kolm aastat ja neljas aasta jookseb. 2011. aastal lõppes garantiiaeg. Seda pikendati aasta võrra ja möödunud aasta suvel teatas firma, et kõik on korras, aga sügisel hakkas garaaž ikkagi uuesti läbi jooksma,” rääkis Mustamäel asuva uuselamu korteriühistu juhatuse liige Joel Jesse.

Elanikud, kelle toalaest vett tilgub, pole neljandat aastat kestvate garantiitöödega rahul, pealegi ei piirdu hoone probleemide nimistu vaid sellega: peale selle on olnud akende purunemisi, osa rõdude vahelt pääseb vesi fassaadi rikkuma ja vähemalt ühe korteri paneelide vuugivahedest puhub tuul tuppa.

Buumiaja lõpus üle miljoni krooni maksnud korterite omanike mõõt hakkab täis saama. „Plaan on tellida tervele majale ekspertiis ja siis võtta juristid appi. Ilma nendeta pole enam mõtet asju ajada, kuna see on nagu peaga vastu seina jooksmine, kuna NCC poolt on vaid venitamine. Vajadusel läheme kohtusse,” ütles Jesse.

NCC omalt poolt kinnitab, et soovib parimat. „Selle kompleksi puhul on projekteeritud lahendus ehituslikult nõudlik – garaaži katus on haljastatud ning seal asub ka laste mänguplats. Tuleb tunnistada, et garaažikatuste veekindluse tagamisel on olnud probleeme. Oleme kulutanud tuhandeid eurosid, et garaažikatused veekindlaks muuta. Sedalaadi konstruktsioonide ja lamekatuste igapäevane hooldamine eeldab ka kasutajalt või hoonete halduritelt suuremat hoolikust. Hoolimata põhjusest on ostjate pahameel õigustatud ja mõistetav. Kuna NCC tegeleb nii korterite arenduse kui ka ehitusega, võib klient kindel olla, et vead saavad parandatud,” kinnitas NCC juhatuse esimees Toomas Aak.

Tellija on nõus?

Kõnealuse Mustamäe maja elanikud ei nurise ehituskvaliteedi üle sugugi üksi. Möödunud aasta suvel valmis Tallinna tehnikaülikoolis (TTÜ) mahukas uuring Eesti uuselamute ehituskvaliteedist. Valimisse võeti 41 korterelamut, mis valmisid aastail 2000–2010 ehk enne buumi, buumi ajal ja järgnenud kriisiaastatel. Uuringu tulemus oli jahmatav: 84% puhul neist uutest hoonetest oli tellijale üleandmisel vigu. Ja mitte lihtsalt pisivigu nagu kriim seinal või kääksuv uksehing. Arvesse võeti ainult vead, mille kõrvaldamine maksis üle 1000 euro. Märgiline on seegi, et tegu polnud ka ehituse käigus esile tulnud vigadega, vaid selline veaprotsent oli majadel, mille ehitusfirma andis tellijale üle ehk luges ise valmis olevaks, korralikuks. Lõviosa vigu (80%) tulenes halvasti tehtud ehitustöödest, ülejäänud olid seotud kas vigase projekti või tellija muutunud soovidega.

Kas selline veaprotsent on siis tõesti Eesti viimase kümnendi ehituses normaalne ja aktsepteeritav? „Ju siis on,” vastas TTÜ uuringu vastutav täitja professor Roode Liias. „Pean silmas seda, et järelikult on tellija sellise vigade arvuga nõus. Oleme rõõmsalt marssinud turumajandusse ja kui eratellija on sellega nõus, et ah, käib küll, võtan ära, siis see paraku nii ka on. Ideaalne oleks see, et viimase hetkeni on juures omanikujärelevalve, kes nõuab, et tehke asi korda. Aga omanikujärelevalve on tellijale täiendav kulutus ja paljudel juhtudel on mugav mitte maksta.”

Suure veaprotsendi üheks põhjuseks nimetas ta seda, et erinevalt Nõukogude ajast ei ehitata praegu tüüpprojektide järgi, vaid kasutatakse unikaallahendusi, mis on varem läbi katsetamata ja tähendavad seega arusaadavalt suuremat veaohtu.

Vähe inimesi, vähe oskusi

TTÜ ehitusteaduskonna ehitusfüüsika ja arhitektuuri osakonna erakorralise professori Karl Õigeri sõnul põhjustab halba ehituskvaliteeti oskustööjõu nappus, kiirustamine ja kokkuhoid. „Meil on palju väikefirmasid. Ühel sellisel firmal on viis kuni kümme töötajat ja nii on selge, et neil pole igal alal piisavalt spetsialiste. Näiteks oli juhtum, kus üks ehitusinsener teenindas nelja firmat. Nii polnud tal aega, et ühte oma projekti vaatama minna, ja tekkis üliraske viga. Teine asi on muidugi tööjõud ja kvalifikatsioon, sest tänavalt võetud inimene, isegi kui ta on tubli, ei oska õigesti ehitada. Järgmine lugu on materjalidega: sa pead neid tundma, eriti nende omavahelist sobivust, sest osa materjale hakkab lagunema, kui nad mõne teisega kokku panna. Omaette asi on ka raha. Ehitaja tahab uut objekti kätte saada ja pakub alla, see needus on eriti riigihangete puhul. Kui töö on võidetud, siis tahetakse raha tagasi saada ja hakatakse otsima odavamaid lahendusi materjali või tehnoloogia osas ning siis tekivad jamad,” selgitas professor Õiger.

Mõistagi ei ole tegu ka üksnes Eesti probleemiga. TTÜ uuring viitab USA andmetele: sealses ehitussektoris on kümnendik kulusid seotud tehtud töö ümbertegemisega.

Omaniku- ja ehitusjärelevalve teenust pakkuva P. P. Ehitusjärelevalve OÜ juhatuse liikme Marten Pikaru sõnul on ehituskvaliteediga palju probleeme. „On palju juhuseid, kus ehitaja ütleb veel tööd üle andes meile, et ärge neid asju vaadake, need tegelikult on pooleli. Või kui leiad vea, siis väidetakse: ah see, mul oli meeles küll, panin just kirja, et homme korda teha,” tõi Pikaru näiteid.

Ehitusjärelevalvefirmade insenerid ongi tavalise korteriostja peaaegu ainus kaitsemüür kehva ehituskvaliteedi vastu. „Insener tuleb ja püüab oma kogemustest lähtuvalt ülevaatust teostada. Seinu või aknapalesid me lahti lõhkuma ei hakka, aga saame termopildi teha, siseseina temperatuuri mõõta ja visuaalse ülevaatuse teha,” kirjeldas Pikaru. Korteri selline ostueelne ülevaatus maksab Pikaru sõnul umbes sada eurot. Ühtegi konkreetset hoiatust mõne ehitusfirma kohta staažikas ehitusjärelevalve spetsialist ei ütle, kuid hoiatab ehitusbuumi aegsete hoonete eest. „Meie vaatevinklist vaadatuna oli buumi ajal, 2006–2008, kehvem kvaliteet ja ülejalategemisi oli rohkem. Nüüd, 2011–2012 tekkis CO2 kvoodi ehituste tõttu uus väike buum, ehitati palju, aga spetsialiste oli Soome ära läinud. Kohe oli näha, et käekiri on kehvem ja ehitavad poisikesed, kellel on teadmisi ja oskusi vähem,” rääkis Pikaru.