Ehitusjuhtimise teenusest ja omanikujärelevalvest

Kurb, et siiani pole aru saadud korrektsete ehitusprojektide ning professionaalse ehituskonsultandi ja omanikujärelevalve vajalikkusest.

Professionaalne ehituskonsultant leiab kliendile optimaalsed ehituslahendused ning korraldab korralike ehitusprojektide projekteerimise. Samuti kaitseb ta kliendi huve ning jälgib ehitusprojektijärgset ehitamist kogu ehitusprotsessi vältel.

Tanel Seppel mõtiskleb 5. detsembri Eesti Ekspressis kitsaskohtadest ehituses, projekteerimises ja järelevalves:

Projekteerimises ja järelevalves puudub Eestis normaalne rahastamine juba aastaid.

Eestis toimuvad iga projekti puhul justkui valetamise meistrivõistlused. Et kui hästi suudab keegi müüa teenust, seda tegelikult tegemata.

Projekteerimise puhul peab küll teenuse lõpuks tekkima produkt (ehitusprojekt), mida saab hinnata. Aga sellest saab üle, sest iga tellija ei telli projektile ekspertiisi ja üle antakse enamikul juhtudel poolik dokumentide kogum. Kellelgi pole aega tegeleda projekti kontrolliga: hea kui jõuab tähtajaks valmis “midagi”.
Projektile on olemas miinimumnõuded, mida kõik projekteerijad usinasti täita püüavad, unustades samas, et miinimumnõuetest tihti ei piisa korralike ja üheselt mõistetavate ehitusjuhiste määramiseks. Projekt on ju vajalik ehitamiseks, mitte et lihtsalt on projekt projekti pärast.
Sageli näidatakse end eriti tublina à la ma teen sulle põhiprojekti (mis on reeglina ehituspakkumiste koostamiseks) ja see vastab juba tööprojekti (mis on vajalik ehitamiseks) detailsusele. Tellija ongi võlutud, sest ta saab ju kaks ühes. Kuid ei ole olemas odavaid ja häid asju, välja arvatud Dosia pesupulber.
Tööprojekti paljudel juhtudel ei tehtagi! Ehitaja on valmis ehitama ka põhiprojekti järgi, sest kui ta seda ei tee (nõuab tööprojekti), saab töö keegi teine.
Projekteerimise puhul saavutatakse efektiivsus ajakulus, mis tähendab, et reeglina puudub järelkontroll või isegi esmane detailne kontroll.
Tavaline on ka kogemusteta noorte inseneride kasutamine. Noored on arvutis kiired: vaadake, kui kiiresti nad hiire ja klaviatuuriga klõbistavad. Arvuti arvutab, ja täna ka joonestab. Kahjuks pole noortel piisavalt kogemusi õigete tingimuste ja ülesannete sisestamiseks.
Kadunud on 3–5 aasta pikkune kogemuste omandamine vanema (kogenenuma) inseneri käe all. Noor, kes vähegi suudab midagi teha, visatakse kohe vette, s.t ujutatakse tööga üle, ja vastutav spetsialist kirjutab tema töödele kontrollimata alla, sest projekte tuleb teha ja raha tuleb teenida, muidu ellu ei jää.
Eksivad ka vanad tegijad (õnneks suhteliselt harva), kes on jäänud üksikuteks tegijateks ja kellel puudub partner, kellega asju arutada.
Alati polegi noored kõige hullem variant, sest nemad on võimelised arenema. Kõige hullemaks tasub pidada “vanakesi”, kes oma allkirja müüvad sisulist tööd tegemata, reeglina ka seda suutmata.
Eesti ehitiste püsimise taga on raudbetoontoodete tehaste tublid projekteerijad, sest enamik suuri hooneid on raudbetoonist. See, et post või paneel pooleks ei lähe, on paljuski r/b-tehaste projekteerijate teene. Seal töötavad oma ala tundvad spetsialistid.
Sama kehtib ka mõne metallkonstruktsioone tootva firma puhul, aga siin on rõhk sõnal “mõne”.
Mitmekorruselisi monoliitseid hooneid projekteerisid veel 3–5 aastat tagasi enamasti pikkade kogemustega projekteerijad. Täna on see trend muutumas. Arvuti arvutab ja joonestab ja teeb seda kiiresti. Aeg on ju raha.
Kuna raha hulk projekteerimises ja järelevalves on jäänud väiksemaks, peab sama raha teenimiseks tegema tunduvalt rohkem projekte ja objekte. Kuna objekte ei jätku, peab pakkuma odavamalt, ja kuna odavamalt tehes peab rohkem tegema ja siis jälle odavamalt pakkuma ja rohkem tegema, on kätte jõudmas olukord, kus enam tegemiseks aega ei jää.
Järelevalves objekti ülevaatuseks aega ei ole. Hea on, kui nädalas korra jõuab objektilt läbi käia, et töödeaktidele ja ehitustööde päevikusse allkirjad anda. Töid üle vaadata ja vastu võtta aga pole aega, sest objekte on kuus kuni kaheksa, “tublimatel” isegi üle kümne.
Iga nädal ehituskoosolekul osaleda ka ei saa, sest ei jätku aega. Kui aga ehituskoosolekul ei viibi, siis ei saa olla kursis ehituse olukorraga.
Normaalse koormuse puhul peaks järelevalve insener (olenevalt objekti suurusest) käima objektil iga päev või üle päeva. Keskmiselt ühe päeva nädalas peaks insener kulutama enese harimisele ja uute materjalide ja/või süsteemidega tutvumiseks.
Suurematel objektidel kulub normaalselt 4–7 tundi päevas, keskmistel 2–4 tundi ja väiksematel 1–2 tundi. Lisaks peab ta läbi töötama projekti ja kasutatavate materjalide dokumentatsiooni.
Meie riigihangete süsteem soosib aga parimaid valetajaid, kes suurte ja keskmiste objektide puhul saavad hakkama isegi väikese objekti mahust väiksema tundide arvuga.
Kas te oleksite rahulik omanikuna, kui teaksite, et järelevalve objektil ehitustöid kontrollinud pole? Riik omanikuna on aga enamasti rahul, sest saab kõike hästi odavalt.
Eestis on ehituse järelevalve ehituse omaniku korraldada. Omanik tellib omanikujärelevalve vastava teenuse pakkujalt.
Ta võib seda teha ka ise, kui tal on vastav haridus – jah, ainult haridus, kogemust sisuliselt ei pea olema. Vastava hariduse olemasolu korral saab ennast MTRi (majandustegevuse register) kanda ja oledki seaduslikult pädev isik.
Riiklik ehitusjärelevalve puudub. Tehnilise Järelevalve Amet sekkub vaid õnnetuste puhul. Kampaania korras käib tööohutust kontrollimas tööinspektsioon.
See, kas hoone püsib või mitte, on puhtalt projekteerija vastutus.
Kohati nõuavad omavalitsused ühiskondlikele hoonetele ehitusloa taotlemisel ekspertiisi eelprojektile, mis on eriline jaburdus, sest eelprojekti staadiumis pole sellist detailsust, mida hinnata.
Ekspertiisi tegemine on samuti devalveerunud, sest seda võivad teha täielikud diletandid. MTRi saab eksperdina jällegi ainult hariduse alusel.
Eriti just riigihangete puhul piirdub ekspertiis joonistel olevate allkirjade ja projekteerijate registreeringute kontrolliga, sest see teenus tellitakse madalama hinna järgi. Ja olgem ausad: mingit vastutust pole.
Järelevalvel puudub sisuline vastutus. Oleme oma kontoris tõmmanud paralleele omanikujärelevalve ja notariga. Mõlemad peavad kinnitama vastavust seadustele ja nõuetele. Notaritele on seadusega kehtestatud tasud, mida kliendid peavad maksma, ja süsteem toimib.
Miks ei võiks analoogne süsteem toimida omanikujärelevalves? Võiks olla atesteerimine ja turg toimiks samamoodi nagu notaritel. Kuid ei, meil kehtib vaba konkurents ja turg “korrastab end ise”.
Omanikujärelevalves toimib täna turg parima suli väljaselgitamise meetodil. Isegi kui Riigi Kinnisvara AS annab hankes ette omanikujärelevalve teenuse osutamiseks eeldatavad tunnid, siis leidub pakkujaid, kes pakuvad 2,5–3 korda madalamat hinda kui nende majandusaasta aruandest tuletatav keskmine tunnihind.
Ja midagi pole teha, sest teenust võib pakkuda ka tasuta! Selline on rahandusministeeriumi seisukoht.
Abi pole ka Tehnilise Järelevalve Ametist, kes peaks olema riiklik järelevalve. Oleme küsinud abi tellijapoolse projektijuhina omanikujärelevalve korralekutsumiseks TJA-lt, aga ameti seisukoht oli, et tegemist on tsiviilvaidlusega.
Eestis puudub instants, kuhu tellija saaks pöörduda omanikujärelevalve teenuste seaduslikkuse hindamiseks. Järelikult puudub igasugune kontroll ja kvaliteedi hindamine omanikujärelevalve tegijate üle.
See kõik polekski nii kole, kui ehitajad oleksid Põhjamaade tasemel. Meil on aga pooled ehitajad erialase hariduseta. Ehitusfirmades napib pädevaid tööjuhte ja loodetakse omanikujärelevalvele, et tema kontrollib…
Kõikide eespool nimetatud ebasoodsate asjade kokkulangemisel on täiesti võimalik, et ka Eestis juhtub analoogne õnnetus nagu Riia kaubanduskeskuses.

lugu on avaldatud ka Eesti Ekspressi web'is
 

Justiitsministeerium pani kokku nõuanded üürilepingu sõlmimiseks

allikas: www.just.ee

Üürisuhteid reguleerib võlaõigusseadus. Nii üürnikul kui ka üürileandjal on mõistlik tutvuda oma seaduslike õiguste ja kohustustega. Need lepingutingimused, mis on üürnikule võrreldes seaduses sätestatuga kahjulikumad, on võlaõigusseaduse järgi tühised.

 1. Enne lepingu sõlmimist

Kaaluge otsust põhjalikult

Enne lepingu sõlmimist mõtelge läbi, missugust lepingut ja mis tingimustel soovite sõlmida.

Lugege leping korralikult läbi! Tutvuge põhjalikult lepingutingimustega ja veenduge, et kõik lepinguga kaasnevad õigused ja kohustused on arusaadavad. Vajaduse korral arutage segaseks jäänud küsimusi lepingu ette valmistanud poolega ja täpsustage lepingu sisu.

Tutvuge üüritavate ruumidega

Üürnik peaks enne lepingu sõlmimist tutvuma üüriruumide seisukorraga. Samuti tasub tunda huvi ümbruskonna ja naabrite vastu (noored või vanad inimesed, lastega pered jne).

Kui pooled soovivad kokku leppida, et üürnik kannab peale üüri ka kõrvalkulud (nt elektri, vee, soojuse eest), siis tuleb välja selgitada nende maksete suurusjärk. Üürileandja peab avaldama üürnikule eelmise üüri suuruse, sama kehtib ka kõrvalkulude avaldamise kohta.

Uurige teise lepingupoole tausta

Enne üürilepingu sõlmimist tasub nii üürileandjal kui ka üürnikul uurida teineteise tausta. Infot, millele võiks tähelepanu pöörata, saab tasuta või mõistliku tasu eest mitmest andmekogust.

Üürileandja leiab kasulikku infot järgmistest allikatest:

• Krediidiinfo maksehäirete register – võimaldab tuvastada üürniku varasemaid võlgnevusi ja maksekäitumist;
• Ametlikud Teadaanded – seal on näha muu hulgas kohtutäituri, vara arestimise, pankrotimenetluse, maksu- ja tolliameti ning üürikomisjoni teated;
• E-toimik – sinna kantakse jõustunud kohtulahendite ja kohtuväliste menetlejate lahendite alusel andmed karistatud isiku ja tema karistuse kohta;
• Riigi Teataja – seal saab tutvuda jõustunud kohtulahenditega;
• ühismeedia (Facebook jm) – seal võib leida üürnikuga ühiseid tuttavaid, hinnata leitud piltide järgi üürniku elustiili jms.

Üürnikule võib abiks olla ka

• kinnistusraamat, mis näitab üürnikule üüritava kinnisasjaga seotud andmeid: kinnisasja omanik, kinnisasjale seatud piirangud ja seda koormavad hüpoteegid;
• äriregister – kui üürileandja on juriidiline isik, saab tutvuda sellega seotud andmetega, sh maksuvõlaga, ärikeeluga jne.

2. Lepingu sõlmimine

Segaduste ja probleemide vältimiseks tasub sõlmida kirjalik üürileping. Kui eluruumi üürileping ei ole sõlmitud kirjalikus vormis, kuid lepingu tähtaeg on üle ühe aasta, siis loetakse, et leping on sõlmitud tähtajatult.

Lepingupooled peaksid oma õiguste ja kohustuste asjus suhtlema nii enne lepingu sõlmimist kui ka lepingu kestuse ajal kirjavahetuse (nt e-kirja) teel, et hiljem, kui peaks tekkima lahkhelisid, oleks võimalik asjaolusid tõendada.

Lepingus ei ole vaja korrata üle seda, mis on seaduses niigi kirjas. Samal ajal on nii üürileandjale kui ka üürnikule kasulik täpsustada lepingus talle tähtsaid tingimusi.

Soovitused üürileandjale

• Kõrvalkulud. Kui lepingus pole kõrvalkulude maksmist kokku lepitud, tasub nende eest seaduse kohaselt üürileandja. Pooled võivad aga kokku leppida, et kõrvalkulud kannab üürnik.
• Eluruumi kasutajad. Lepingus tasub kindlaks määrata, kes hakkavad eluruumi kasutama. Seaduse järgi on üürnikul õigus majutada üüritud eluruumi oma perekonnaliikmeid, kuid lepinguga võib ette näha, et seda saab teha üksnes üürileandja nõusolekul.
  Samuti on mõistlik näha lepingus ette see, kas üürnikul on õigus tuua üüriruumidesse lemmikloomi.
• Ruumide seisukord. Lepingus tuleks võimalikult täpselt kirjeldada tingimusi, millele üüriruumid peavad üürilepingu kehtivuse ajal vastama, ning fikseerida eluruumi seisukord (mh kommunaalkulude näidud). Et seda oleks võimalik hiljem tõendada, võiksid pooled teha üleandmise akti ning lisada sellele fotod eluruumi ja selle sisustuse seisukorrast. Kui eluruumi ja vara seisukord ei ole täpselt kirjeldatud, on üürileandjal keerulisem nõuda üürnikult rikutud või hävitatud vara eest hüvitist. Oluline on märkida üürilepingus ka eluaseme võtmekomplektide arv ja nende jaotus.
• Tähtajatu või tähtajaline leping? Üürileandja peaks hästi läbi mõtlema, kui pikaks ajaks ta soovib eluruumi välja üürida. Üürileandjale on tõenäoliselt kasulikum tähtajatu leping, kuivõrd selle saab üles ütelda nii erakorraliselt kui ka korraliselt, viimasel juhul vähemalt kolmekuulise etteteatamistähtajaga. Samuti on tähtajatu lepingu korral üürileandjal seaduse järgi suuremad õigused üüri tõsta.

Soovitused üürnikule

• Kõrvalkulud. Kui lepingu järgi peab kõrvalkulud kandma üürnik, siis tasub tal vältida üldsõnalist kokkulepet, mille kohaselt peab ta täitma kõiki neid kohustusi, mis muidu asja omanikul omanikuks olemisest tulenevalt lasuvad. Üürileandja võib kõrvalkuludena küsida ainult neid kulusid, mis on otseselt seotud eluruumi kasutamisega. Lepingus tuleks täpselt määratleda, missugused kulutused jäävad üürniku kanda.
• Tagatisraha. Lepinguga võib ette näha, et üürnik maksab üürileandjale tagatisraha kuni kolme kuu üüri ulatuses. Pooled võivad leppida kokku väiksema summa, kuid suuremat tagatist ei tohi üürnikult nõuda ning üürnikul on õigus selle maksmisest keelduda.
• Tähtajatu või tähtajaline leping? Üürnik peaks hoolega järele mõtlema, kas ta soovib sõlmida tähtajalist või tähtajatut lepingut. Üürnikule võib olla kasulikum tähtajaline leping, sest selle saab üürileandja lõpetada ainult erakorralisel juhul (nt kui üürnik rikub lepingut). Samuti on tähtajalise lepingu korral üürileandjal raskem üüri tõsta.
  Puuduseks on see, et kui üürileandja ei soovi pärast tähtaja möödumist lepingut jätkata, siis peab üürnik otsima endale uue elukoha. Siin tuleb siiski arvestada, et kui üürnik jätkab pärast tähtajalise lepingu lõppu üüriruumi kasutamist, siis juhul, kui ei üürileandja ega üürnik ei avalda kahe nädala jooksul teineteisele teistsugust tahet, muutub leping tähtajatuks. See tähendab ühtlasi, et üürileandjal on õigus nõuda tasu eluruumi kasutamise eest ka pärast lepingu lõppemise tähtaja saabumist.
• Müügis oleva eluruumi üürimine. Kui üürileandja kavatseb eluruumi müüki panna ja soovib seda seni välja üürida, võib üürilepingu sõlmida ainult müügiperioodi ajaks – kuni üürileandja leiab eluruumile ostja. Sel juhul ei lõppe üürileping automaatselt, vaid see muutub tähtajatuks. Tähtajatu üürilepingu aga saab igal ajal kolmekuulise etteteatamisega üles öelda.

3. Peamised õigused ja kohustused

Üürileandja õigused ja kohustused

Üürileandja peamine kohustus on anda kokkulepitud ajaks üürnikule kasutamiseks eluruum ning tagada, et see oleks lepingujärgseks kasutamiseks sobivas seisundis.

Üürilepingu sõlmimine ei tähenda, et üürileandja ei ole enam kohustatud hoidma eluruumi sobivas seisundis. Ta peab tagama eluruumi kasutamiskõlblikkuse ja vastavuse üürilepingus sätestatud tingimustele, st kõrvaldama omal kulul eluruumist puudused, mille eest ei vastuta üürnik. Samal ajal on üürnik kohustatud valdama ja hoidma eluaset heaperemehelikult.

Ei tohi unustada, et üüritud eluruum on üürniku kodu ja kodu puutumatus on põhiseaduslik õigus. Teisalt on üürnikul kohustus taluda ebamugavusi, kui üürileandja teeb eluruumi säilitamiseks ja puuduste kõrvaldamiseks vajalikke töid.

Üürileandjal on õigus saada üürnikult eluruumi kasutamise eest üüri ning saada pärast lepingu lõppemist ruum üürnikult tagasi.

Tähtajatu lepingu korral võib üürileandja tõsta eluruumi üüri iga kuue kuu tagant, teatades sellest ette vähemalt 30 päeva. Teates tuleb märkida uus üürisumma ja selle kehtima hakkamise aeg ning üüri tõstmise põhjendus ja arvestus ning üüri tõstmise vaidlustamise kord.

Tähtajalise üürilepingu kehtivusperioodil võib üüri tõsta üksnes juhul, kui selle tõstmise ulatus ja arvestamise metoodika on üürilepingus täpselt sätestatud, üürileping on sõlmitud vähemalt kolmeaastase tähtajaga ja üüri ei tõsteta üle ühe korra aastas.

Kui üürileandja on nõudnud üürnikult tagatisraha, siis peab ta selle hoiustama krediidiasutuses oma varast eraldi ning vähemalt kohaliku keskmise intressiga.

Üürileandja õiguste kaitseks on seaduses ette nähtud üürileandja pandiõigus. See tähendab üürileandja õigust rahuldada teatud juhul oma lepingust tulenev nõue (nt üürinõue) üürile antud ruumis asuva vallasvara arvel (see võib kuuluda üürnikule või kolmandale isikule).

Üürniku õigused ja kohustused

Üürnikul on õigus saada üürileandjalt kasutamiseks lepingutingimustele vastav eluruum ja seda lepingu kestel kasutada. Seejuures tuleb kasutada hoolikalt ja üürileandmisel kokku lepitud sihtotstarbe järgi. Üürnik peab arvestama teiste majaelanike ja naabrite huvidega.

Üürniku põhikohustus on maksta eluruumi kasutamise eest kokkulepitud üüri. Kui ta seda ei tee, on üürileandjal teatud juhtudel õigus leping üles öelda (vt täpsemalt allpool).

Üürnik peab kõrvaldama eluruumi pisipuudused, mida on võimalik parandada väikese koristamise või hooldamisega. Kui üürnik soovib teha suuremaid muudatusi, peab ta saama selleks üürileandja loa (luba peab olema väljendatud vähemalt kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis, nt e-kirjaga).
Üürnikul on õigus majutada üüritud eluruumi oma perekonnaliikmeid. Lepingus võib sätestada, et seda võib teha üksnes üürileandja nõusolekul.
Üürnikul on õigus anda eluruum allüürile, kuid ka selleks on vaja üürileandja nõusolekut. Üürnik peab mõistma, et kui ta annab eluruumi üle allkasutajale, vastutab ta allkasutaja tegevuse eest nagu enda tegevuse eest.
Kui üürileandja soovib üüri tõsta, siis võib üürnik selle 30 päeva jooksul vaidlustada.
Üürnikul on kohustus vabastada lepingu lõppedes eluruum ning anda see üürileandjale üle. Tagastada tuleb ka kõik võtmed. Eluruum tuleb tagastada lepingule vastavas seisundis. Kui lepingut sõlmides koostati üleandmisakt, tuleb eluruum üle anda selles näidatud seisundis.

4. Lepingu lõpetamine

Lepingu lõpetamiseks tuleb teisele poolele esitada kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis (nt e-kirjaga) ülesütlemisavaldus. Üürileandja avaldus peab sisaldama vähemalt järgmisi andmeid: üüritud asi, lepingu lõppemise päev, ülesütlemise alus, ülesütlemise vaidlustamise kord ja tähtaeg. Samuti tuleb järgida ülesütlemise tähtaegasid.

Tähtajaline üürileping lõpeb koos tähtaja möödumisega, kui lepingut ei ole varem erakorraliselt üles öeldud. Tähtajalist lepingut ei saa korraliselt üles öelda.

Tähtajatu üürilepingu võivad nii üürnik kui ka üürileandja korraliselt vähemalt kolmekuulise etteteatamistähtajaga üles öelda. Sama kehtib juhul, kui üürilepingu tähtaeg ületab 30 aastat, välja arvatud juhul, kui üürileping on sõlmitud kas üürniku või üürileandja eluajaks.

Nii tähtajatu kui ka tähtajalise lepingu saab mõjuval põhjusel erakorraliselt üles öelda. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemise korral ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlema huvisid kaaludes eeldada, et ta jätkab lepingu täitmist.

Üürnik saab lepingu erakorraliselt üles öelda eelkõige siis, kui tal ei ole võimalik üürileandjast tuleneval põhjusel üüritud ruumi kasutada.

Üürileandja saab lepingu erakorraliselt üles öelda eelkõige siis, kui

• üürnik rikub kohustust kasutada üüritud ruumi hoolikalt ja sihtotstarbe kohaselt või jätab arvestamata naabrite või teiste majaelanike huvid, 
• üürnik on kolmel järjestikusel maksetähtpäeval jätnud olulise osa tasumisele kuuluvast summast maksmata; üüri- või kõrvalkulude võlg on suurem kui kolme kuu üüri- või kõrvalkulude summa.
  Üürileandjal ei ole õigust leping üles ütelda, kui üürnik täidab oma kohustused enne ülesütlemist. Ülesütlemine on tühine, kui üürnikul oli õigus üürinõue tasaarvestada ja ta teeb tasaarvestuse avalduse viivitamata pärast ülesütlemisavalduse saamist;
• kuulutatakse välja üürniku pankrot ja üürnik ei anna üürileandjale piisavat tagatist tulevase üüri ja kõrvalkulude katteks.

Mõlemal lepingupoolel on õigus leping üles öelda, kui eluruum on sellises seisukorras, et selle kasutamine võib ohustada inimese tervist.

Üüritud kinnisasja müük ei lõpeta üürilepingu kehtivust. Üürilepingust tulenevad üürileandja õigused ja kohustused lähevad üle uuele omanikule. Uuel omanikul on võimalik üürileping kolme kuu jooksul üles öelda siis, kui ta vajab ruumi tungivalt ise. Sellisel juhul tuleb üürnikule ülesütlemisest vähemalt kolm kuud ette teatada. Kuid sellel alusel ei saa lepingut üles ütelda, kui kinnistusraamatusse on tehtud märge üürilepingu kohta.

Arvestada tuleb ka seda, et üürilepingu lõppemine iseenesest ei too kaasa allüürilepingu lõppemist. Allkasutusleping võib pärast kasutuslepingu lõppemist kehtima jääda, kui lepingupooled ei leppinud kokku, et see lõpeb üürilepingu lõppedes.

5. Vaidluste lahendamine

Kui üürilepingust tulenevaid vaidlusi ei suudeta lahendada poolte kokkuleppel, võivad pooled pöörduda kas maakohtusse või eluruumi tööpiirkonna üürikomisjoni. Üürikomisjonides lahendatakse ainult selliseid vaidlusi, kus rahalised nõuded ei ületa 3200 eurot.

Nii kohtuotsus kui ka üürikomisjoni otsus on pooltele täitmiseks kohustuslikud. Kuid kui te ei ole üürikomisjoni otsusega nõus, võite ikkagi kohtusse pöörduda. Kui otsust vabatahtlikult ei täideta, võib nii kohtuotsuse kui ka üürikomisjoni otsusega pöörduda kohtutäituri poole.

nõuannetega saab tutvuda ka siin

Uuring: Ehitusharidus ja ehitustööjõud Eestis

Arvestades uuringus välja toodut, tasub igal juhul ehituse planeerimise, projekteerimise ja ehituse protsessi kaasata kogemustega ehituskonsultant ja/või omanikujärelevalve, et oleks tagatud täiendav kontrollmehhanism avastamaks ja välistamaks ebakompetentsusest tulenevaid vigu.

Uuringu järeldused

Aruande koostamise käigus tehtud Eesti Konjunktuuriinstituudi (EKI) küsitluse põhjal selgus, et
ligi pooled küsitletud ehitusettevõtted (48%) vajaksid kohe juurde mõnd töötajat (töölist või ehitusalast
insener-tehnilist personali), mis viitab tööjõupuudusele ehitussektoris. Samal ajal on ehitusettevõtetes
hõivatud ehitustöölistest ligi 50% erialase hariduseta. Ehitusharidusega tööjõu hulk kahaneb, sest
haridussüsteemist suundub igal aastal tööturule vähem noori. Haritud tööjõu vähese juurdekasvu puhul on
aga oht, et ehitussektorisse jääb märkimisväärne hulk vajaliku oskusteabeta töötajaid, mis omakorda
mõjutab ehituskvaliteeti.
Ehitusharidusega tööjõu taastootmiseks tuleks oluliselt suurendada vastuvõttu kutseõppesse.
Kutseõppeasutuste ehituserialade lõpetanutest tervelt 36% ei asu erialasele tööle või ei õpi ega tööta
muudel põhjustel. Erialasele tööle mitteasujad on väga oluline potentsiaalne tööjõuressurss, keda
kutsekoolide ja ettevõtete parema koostöö kaudu ehitusvaldkonna tööjõuturule tuua. Oluliseks mõjuriks on
ka oskustööliste väljaränne kõrgema palgatasemega lähiriikidesse (Soome, Norra jm). Tulemuseks on järjest
teravam erialase tööjõu puudujääk Eesti ehitusettevõtetes. Selline tendents jätkub praeguses tempos ka
edaspidi, sest palgatasemete ühtlustumine nende riikidega pole lähiajal reaalne.
Analüüs näitab, et insener-tehnilise personali ja tööliskonna väljaõppe suhe ei lähtu ettevõtete tegelikest
vajadustest. Ehituse ja arhitektuuri valdkonna erialade lõpetajatest 67% on omandanud tööliskutse ning
33% kõrghariduse, kõrgharitud tööjõu osakaal on aga liiga suur. Vastuvõtu suurendamine ehitustööliste
kutseõppesse tööjõu taastetasemeni muudaks ka väljaõppe proportsioonid jätkusuutlikuks. Lisaks valitseb
kõrgharidusega tööjõu rakendumise osas oluline ebakõla ehitusettevõtete ootuste ja tegeliku tööleasumise
valdkondade vahel. Kõige enam tuntakse inseneritasandi töötajatest puudust ehitusobjektidel, tööleasujad
aga eelistavad projektijuhtimis-, projekteerimis- või konsultatsiooniettevõtteid.
Arvestades elamufondi defitsiidi pidevat suurenemist Eestis ja Euroopa Liidu energeetikapoliitika seatud
eesmärke aastaks 2020, võib prognoosida ehitussektori struktuurilisi ümberkorraldusi lähitulevikus.
Muudatused üldistes normatiivaktides, uuenevad ehitustehnoloogiad ja -materjalid ning muutused
energiavarustuse kontseptsioonides tingivad uusi nõudeid ehitussektoris tegutsejate väljaõppele ja
töökorraldusele.
Kutsehariduseta töötajate teadmiste laiendamine energiatõhususe alal on oluliselt raskem võrreldes
erialaharidust saanutega. Kui käsitleda koolituse sihtrühmana ka erialase ettevalmistuseta töötajaid, siis ei
piisa siin vaid kitsalt energiatõhususe temaatikat käsitlevast täienduskoolitusest: vajalik on tööalaste
kompetentside arendamine tervikuna. Käesoleva projekti kontekstis on kõige olulisem koolitussihtrühm
meistritasemega töötajad (u 3500), kes on suutelised juhendama madalama kutsetasemega ehitustöölisi,
edasi andma kutsealaseid teadmisi ja oskusi ning on pädevad vastutama töökorralduse, materjalikasutuse
ja töö tulemuste eest. Samuti lähtume põhimõttest, et mida kõrgem on kutsetase, seda laiahaardelisemad
peavad olemad energiatõhususega seotud kompetentsid. Koolituse sihtrühma jaotumine erialati
täpsustatakse projekti järgmisel etapil.

Energiatõhususele suunatud kompetentside arengus on võtmetähtsusega ehitusvaldkonna kutsestandardite
täiustamine, mis on aluseks nii kutseõppe riiklike õppekavade sisulisele uuendamisele kui ka
pakutavate täienduskoolituste kujundamisele. Ehitusvaldkonna kutsestandardid on seoses 8-tasemelisele
kvalifikatsiooniraamistikule üleminekuga uuendamisel, täpsustuvad olemasolevad ja lisanduvad uued
kutsestandardid. Kuna see protsess alles käib, on käesoleva projekti käigus hea võimalus välja selgitada
energiatõhususega seotud kompetentside käsitlemise vajadus eri kutsetasemetel ning teha ettepanekud
kutsestandardite täiendamiseks projekti järgmises etapis. Lähtekohaks on asjaolu, mil määral antud
kompetentsi (teadmised, oskused, hoiakud) olemasolu konkreetses kutsestandardis võib mõjutada ehitise
või ehitusprotsessi energiatõhusust.
Energiasäästu ja hoonete energiatõhususe temaatika kutseõppe riiklikus õppekavas otseselt ei kajastu,
seega puudub ülevaade, kui palju ja milliseid energiasäästu ja hoonete energiatõhususega seonduvaid
teemasid õppetöös käsitletakse. Valdkonna edendamiseks on väga oluline koostöö kõrgkoolidega,
koolitused kutseõpetajatele ning õppe- ja juhendmaterjalide koostamine ja õppemetoodikate
väljatöötamine. Otseselt energiatõhususele suunatud õppeaineid on vähesel määral kõigis kõrghariduse
ehitusvaldkonna õppekavades ja kõigil õppetasemetel. Enim on neid Tallinna Tehnikaülikooli hoonete
energiatõhususe magistriõppekavas. Õppetöö kvaliteedi tõstmiseks sel alal on oluline lähiaastatel välja
töötada ühtsed teemakäsitlused, näidismaterjalid ja -ülesanded kasutamiseks kõigile temaatikaga seotud
õppejõududele.
Teravalt annab tunda ka kvalifitseeritud koolitajate puudus. See on valdkond, millega käesoleva projekti
käigus loodud koostöövõrgustik saaks jätkutegevuste raames tegeleda, luues kontakte rahvusvaheliste
koolitajate Eestisse toomiseks ning võimalusi kohaliku koolitusvõimekuse arendamiseks ja praktikutest
asjatundjate lektorioskuste arendamiseks. Kutseõppeasutuste koolitusvõimekuse arendamisel energiatõhususe
vallas on võtmeküsimuseks erialaõpetajate harimine (koolituse sihtrühma suurus on
hinnanguliselt 70 kutseõpetajat). Koostöös kutseõpetajate esindajatega täpsustatakse projekti järgmisel
etapil koolituse temaatika, rühmade arv ning osalejad. Ülikoolide või rakenduskõrgkoolide rolliks saaks
siinkohal olla koolitajate koolitamine, väliskogemuse koondamine ja vahendamine ning õppematerjalide
ja -metoodikate väljatöötamine. Üks võimalik meede teadlikkuse tõstmiseks energiatõhususe alal on
ehitusettevõtete sisekoolitusvõimekuse arendamine. Eesti Konjunktuuriinstituudi küsitluses osalenud
ettevõtete valmisolek töötajate harimiseks ning koostööks haridussüsteemiga (kontaktide loomine koolides
ja sealt tööjõu värbamine) loob head eeldused projekti järgnevate eesmärkide elluviimiseks.

Uuringuga saab tutvuda siin.

Tehnikaülikooli uuring: 84% uuselamute puhul on ehituspraaki

allikas: EPL

loo autor: Tuuli Jõesaar

Tallinna Tehnikaülikoolis uuriti 41 korterelamut, mis valmisid aastail 2000–2010. Neist 84% puhul oli vigu, mille parandamine läheks maksma üle 1000 euro. Asjatundjad räägivad, et ehitusjärelevalve on kulutus, millest tellija eelistab kõrvale põigata. 

„Meie maja valmis 2008. aastal, ehitajaks NCC. Probleemid algasid kohe: läbijooksud on nii parkla kui ka maja katusel. NCC lubas need garantiikorras korda teha, aga kahjuks ei suutnud, kuigi sellega on nüüd tegeletud kolm aastat ja neljas aasta jookseb. 2011. aastal lõppes garantiiaeg. Seda pikendati aasta võrra ja möödunud aasta suvel teatas firma, et kõik on korras, aga sügisel hakkas garaaž ikkagi uuesti läbi jooksma,” rääkis Mustamäel asuva uuselamu korteriühistu juhatuse liige Joel Jesse.

Elanikud, kelle toalaest vett tilgub, pole neljandat aastat kestvate garantiitöödega rahul, pealegi ei piirdu hoone probleemide nimistu vaid sellega: peale selle on olnud akende purunemisi, osa rõdude vahelt pääseb vesi fassaadi rikkuma ja vähemalt ühe korteri paneelide vuugivahedest puhub tuul tuppa.

Buumiaja lõpus üle miljoni krooni maksnud korterite omanike mõõt hakkab täis saama. „Plaan on tellida tervele majale ekspertiis ja siis võtta juristid appi. Ilma nendeta pole enam mõtet asju ajada, kuna see on nagu peaga vastu seina jooksmine, kuna NCC poolt on vaid venitamine. Vajadusel läheme kohtusse,” ütles Jesse.

NCC omalt poolt kinnitab, et soovib parimat. „Selle kompleksi puhul on projekteeritud lahendus ehituslikult nõudlik – garaaži katus on haljastatud ning seal asub ka laste mänguplats. Tuleb tunnistada, et garaažikatuste veekindluse tagamisel on olnud probleeme. Oleme kulutanud tuhandeid eurosid, et garaažikatused veekindlaks muuta. Sedalaadi konstruktsioonide ja lamekatuste igapäevane hooldamine eeldab ka kasutajalt või hoonete halduritelt suuremat hoolikust. Hoolimata põhjusest on ostjate pahameel õigustatud ja mõistetav. Kuna NCC tegeleb nii korterite arenduse kui ka ehitusega, võib klient kindel olla, et vead saavad parandatud,” kinnitas NCC juhatuse esimees Toomas Aak.

Tellija on nõus?

Kõnealuse Mustamäe maja elanikud ei nurise ehituskvaliteedi üle sugugi üksi. Möödunud aasta suvel valmis Tallinna tehnikaülikoolis (TTÜ) mahukas uuring Eesti uuselamute ehituskvaliteedist. Valimisse võeti 41 korterelamut, mis valmisid aastail 2000–2010 ehk enne buumi, buumi ajal ja järgnenud kriisiaastatel. Uuringu tulemus oli jahmatav: 84% puhul neist uutest hoonetest oli tellijale üleandmisel vigu. Ja mitte lihtsalt pisivigu nagu kriim seinal või kääksuv uksehing. Arvesse võeti ainult vead, mille kõrvaldamine maksis üle 1000 euro. Märgiline on seegi, et tegu polnud ka ehituse käigus esile tulnud vigadega, vaid selline veaprotsent oli majadel, mille ehitusfirma andis tellijale üle ehk luges ise valmis olevaks, korralikuks. Lõviosa vigu (80%) tulenes halvasti tehtud ehitustöödest, ülejäänud olid seotud kas vigase projekti või tellija muutunud soovidega.

Kas selline veaprotsent on siis tõesti Eesti viimase kümnendi ehituses normaalne ja aktsepteeritav? „Ju siis on,” vastas TTÜ uuringu vastutav täitja professor Roode Liias. „Pean silmas seda, et järelikult on tellija sellise vigade arvuga nõus. Oleme rõõmsalt marssinud turumajandusse ja kui eratellija on sellega nõus, et ah, käib küll, võtan ära, siis see paraku nii ka on. Ideaalne oleks see, et viimase hetkeni on juures omanikujärelevalve, kes nõuab, et tehke asi korda. Aga omanikujärelevalve on tellijale täiendav kulutus ja paljudel juhtudel on mugav mitte maksta.”

Suure veaprotsendi üheks põhjuseks nimetas ta seda, et erinevalt Nõukogude ajast ei ehitata praegu tüüpprojektide järgi, vaid kasutatakse unikaallahendusi, mis on varem läbi katsetamata ja tähendavad seega arusaadavalt suuremat veaohtu.

Vähe inimesi, vähe oskusi

TTÜ ehitusteaduskonna ehitusfüüsika ja arhitektuuri osakonna erakorralise professori Karl Õigeri sõnul põhjustab halba ehituskvaliteeti oskustööjõu nappus, kiirustamine ja kokkuhoid. „Meil on palju väikefirmasid. Ühel sellisel firmal on viis kuni kümme töötajat ja nii on selge, et neil pole igal alal piisavalt spetsialiste. Näiteks oli juhtum, kus üks ehitusinsener teenindas nelja firmat. Nii polnud tal aega, et ühte oma projekti vaatama minna, ja tekkis üliraske viga. Teine asi on muidugi tööjõud ja kvalifikatsioon, sest tänavalt võetud inimene, isegi kui ta on tubli, ei oska õigesti ehitada. Järgmine lugu on materjalidega: sa pead neid tundma, eriti nende omavahelist sobivust, sest osa materjale hakkab lagunema, kui nad mõne teisega kokku panna. Omaette asi on ka raha. Ehitaja tahab uut objekti kätte saada ja pakub alla, see needus on eriti riigihangete puhul. Kui töö on võidetud, siis tahetakse raha tagasi saada ja hakatakse otsima odavamaid lahendusi materjali või tehnoloogia osas ning siis tekivad jamad,” selgitas professor Õiger.

Mõistagi ei ole tegu ka üksnes Eesti probleemiga. TTÜ uuring viitab USA andmetele: sealses ehitussektoris on kümnendik kulusid seotud tehtud töö ümbertegemisega.

Omaniku- ja ehitusjärelevalve teenust pakkuva P. P. Ehitusjärelevalve OÜ juhatuse liikme Marten Pikaru sõnul on ehituskvaliteediga palju probleeme. „On palju juhuseid, kus ehitaja ütleb veel tööd üle andes meile, et ärge neid asju vaadake, need tegelikult on pooleli. Või kui leiad vea, siis väidetakse: ah see, mul oli meeles küll, panin just kirja, et homme korda teha,” tõi Pikaru näiteid.

Ehitusjärelevalvefirmade insenerid ongi tavalise korteriostja peaaegu ainus kaitsemüür kehva ehituskvaliteedi vastu. „Insener tuleb ja püüab oma kogemustest lähtuvalt ülevaatust teostada. Seinu või aknapalesid me lahti lõhkuma ei hakka, aga saame termopildi teha, siseseina temperatuuri mõõta ja visuaalse ülevaatuse teha,” kirjeldas Pikaru. Korteri selline ostueelne ülevaatus maksab Pikaru sõnul umbes sada eurot. Ühtegi konkreetset hoiatust mõne ehitusfirma kohta staažikas ehitusjärelevalve spetsialist ei ütle, kuid hoiatab ehitusbuumi aegsete hoonete eest. „Meie vaatevinklist vaadatuna oli buumi ajal, 2006–2008, kehvem kvaliteet ja ülejalategemisi oli rohkem. Nüüd, 2011–2012 tekkis CO2 kvoodi ehituste tõttu uus väike buum, ehitati palju, aga spetsialiste oli Soome ära läinud. Kohe oli näha, et käekiri on kehvem ja ehitavad poisikesed, kellel on teadmisi ja oskusi vähem,” rääkis Pikaru.

Mida Eesti Projektbüroode Liit arvab Passiivmajadest

allikas: EPBL

Ajakirjas EHITAJA Nr 7/8 Juuli/August 2009 ilmus artikkel Tiit Massolt "Hoone soojakulu võimalused luubi all", milles oli juttu traditsioonilistest, tänapäeva nõuetele vastavatest ja soojasäästlikest elamutest, kuid ka passiivmajadest.

Tiit Masso selgitas, et "passiivmajad mõeldi välja palava kliimaga maades, kus põhiliseks probleemiks on hoonete jahutamine ja päikeseenergiat on jahutusseadmete käitamiseks aastaringselt piisavalt. Meie kliimas ei ole mõtet luua illusioone passiivmajade võimalikkusest. Müügimeeste jutud passiivmajadest on niisama usaldusväärsed kui perpentum mobile või SMS-laen. Küll aga on mõistlik ehitada majad soojasäästlikud. Traditsiooniline maja on mõistlik ümber ehitada soojasäästvaks, millega saavutatakse soojakulu kokkuhoid umbes 50%".

Passiivmaja mõiste ei ole Eestis ära defineeritud, mistõttu igaüks saab sellest erinevalt aru. Pole harvad ka juhused kus kõlava passiivmaja nime all pakutakse ei tea mida.

Kesk-Euroopas (näiteks Saksamaal, Austrias) on levinud nn passiivmaja standard, mille kohaselt kütteenergia, sh ventilatsiooni soojendamine, ei tohi olla suurem kui 15 kWh ruutmeetri kohta aastas, võtmata arvesse hoone kasutusotstarvet.

Tihti ei ole sellise piirväärtuse saavutamine meie kliimas otstarbekas.

Niikaua kui passiivmaja mõiste ei ole meil ära defineeritud, tuleks hämamine passiivmajade teemal Eestis ära lõpetada. Eesti tingimustes oleks mõistlik rääkida madala energiatarbega hoonetest. Tuleks lähtuda talupoja mõistusest, mitte tingimusteta järgida Kesk-Euroopa standardeid.

***

Soovitame lugeda meie varasemaid postitusi Kuidas saada kvaliteetne ehitis ning Ehitusprojektidest. Ehitusplaanide korral võtke ühendust ja pidage nõu Vextom Style ehituskonsultantidega www.omanikujarelevalve.ee

Uustöötlus projekteerimise standardile EVS 811 "Hoone ehitusprojekt"

allikas: EPBL

Standardi uustöötluse tegi EPBL töörühm Eesti standardi EVS 811:2006 alusel. EPBL töörühma tööst võtsid osa liikmete ja erialaliitude esindajad, samuti TTÜ, jt institutsioonide asjatundjad. Standardis on esitatud hoone ehitusprojekti ja selle üksikute osade ning staadiumide soovitatav maht.

Standardi EVS 811 "Hoone ehitusprojekt" uustöötluse läbiviimisel analüüsiti standardite toimivust ja viidi sisse vajalikud muudatused, eriti lähtudes Ehitusseaduse muudatustest, MKM määrusest "Nõuded ehitusprojektile", standardist EVS 907:2010 "Rajatise Ehitusprojekt" ja FIDIC "Nõustamisteenuste juhendist (hoonete ehitus)".

Standardis on senisest mahukamalt käsitletud ehitusprojekti sisearhitektuuri, gaasivarustuse ja tuleohutuse osa, samuti täpsemalt kirjeldatud ehitusfüüsika küsimuste lahendamist. Uute osadena on lisatud energiatõhusus ja akustika. Lisadesse on liidetud projekteerimise lähteülesanne.

Kuna peaprojekteerija vastutab ehitusprojekti terviklikkuse ja projektiosade ühilduvuse eest, on projekteerimise korralduse peatükki oluliselt täiendatud, lisades sinna peaprojekteerija ja projekteerimise projektijuhi tegevuse sisu ning ülesannete kirjelduse.

Kogu standardit on parema selguse, ülevaate ja mõistetavuse huvides täiendatud. Senisest täpsemalt ja ühtses formaadis on tabelite kujul kirjeldatud projekteerimise käigus lahendatavaid küsimusi ja projektis esitatavat info. Eriti märkimisväärsed on vastavad täiendused tööprojekti staadiumi tehnokommunikatsioonide osades.

Juhul kui otsite usaldusväärset partnerit, kes aitaks teil korraldada projekteerimist: koostaks lähteülesande ehitise valmimiseks, organiseeriks hanked parimate projekteerijate leidmiseks, valmistaks ette projekteerimislepingud, jälgiks ja suunaks projekteerimise kulgu ning nõustaks üldisemalt ehitusalastes küsimustes, siis võtke kindlasti ühendust Vextom Style ehituskonsultantidega www.omanikujarelevalve.ee

Soovitame lugeda ka meie varasemaid postitusi Kuidas saada kvaliteetne ehitis ning Ehitusprojektidest.

Tallinn kehtestas korra ajutiste ehitiste kohta

Linnavolikogu täiendas Tallinna linna ehitusmäärust sätetega ajutise ehitise püstitamise kohta.

Nagu selgitas abilinnapea Taavi Aas, oli ilmekas näide ajutisest ehitisest arhitektuuripreemiaga pärjatud Põhuteater, mille rajamiseks puudus regulatsioon, sest Tallinna ehitusmäärus seni vastavat korda ei sätesta. Nüüd tehtud muudatustega kehtestati ühtne kord ajutiste ehitiste püstitamiseks. Need jagatakse kasutamise kestuse järgi kolme liiki: kuni kuue nädalase kasutusajaga lühiajalised ajutised ehitised, mis on seotud peamiselt ühekordse sündmusega; hooajalised (kuni kuus kuud, nt suvekohvikud) ning aastaringsed ajutised ehitised, mille kasutusaeg ei ületa viit aastat (nt tänava ääres paiknevad kioskid).

Lühema kasutusaja korral esitatakse vähem nõudeid ja menetlustoimingud on lihtsamad. Tagada tuleb igal juhul ohutus inimeste elule, tervisele ja varale või keskkonnale. Kui ajutine ehitis püstitatakse avalikult kasutatavale maa‑alale, siis peab olema tagatud nii jalakäijate kui sõidukite tavapärane liiklemine. Ehitusloal määratud tähtajaks peab ehitise omanik selle lammutama. Määrus jõustub 1. märtsil 2012.

allikas: tallinn.ee

KredEx avas ehitusprojekti koostamise ja omanikujärelevalve teostamise toetusmeetme

KredEx avas täna ehitusprojekti koostamise ja omanikujärelevalve teostamise toetusmeetme, mille eesmärk on toetada korterelamute kompleksset rekonstrueerimist.

Toetus katab 90% ehitusprojekti koostamise ja omanikujärelvalve teostamise kuludest. Projekteerija ja omanikujärelvalve teostaja valib KredEx konkursi korras.

Valminud ehitusprojekt vastab KredExi 35% rekonstrueerimistoetuse saamiseks seatud nõuetele. Erandina võib miljööväärtuslikus piirkonnas asuvate või muinsuskaitse all olevate hoonete ehitusprojekt vastata 25% rekonstrueerimistoetuse nõuetele.

„Toetus on suunatud kõigile korterelamutele, mis planeerivad ette võtta rekonstrueerimist. Valmiv ehitusprojekt võimaldab taotleda rekonstrueerimistoetust ning saavutada energiasäästu 50%,“ ütles KredExi eluaseme ja energiatõhususe divisjoni juht Mirja Adler.

Taotlusi võetakse vastu kuni 31. märtsini 2012. Korterelamul on kohustus alustada rekonstrueerimistöödega kuue kuu jooksul peale ehitusprojekti valmimist..

KredEx nõustab korterelamut sobiva rekonstrueerimispaketi kokkupanekul, aitab koostada projekteerimise lähteülesande ning leiab pädeva projekteerija ja omanikujärelvalve teostaja.

Toetuse täpsed tingimused on saadaval KredExi kodulehel www.kredex.ee.

Toetusmeetme kogumaht on 800 tuhat eurot.

allikas: http://kredex.ee/14807/

Omanikujärelevalve domeen nüüdsest ka eestikeelne

Tänasest pääseb Vextom Style kodulehtedele kasutades eestikeelset domeeni ja nimes täpitähtesid www.omanikujärelevalve.ee

MKM: Omavalitsused nõuavad hoonet renoveerida soovivatelt korteriühistutelt alusetult kõigi korteriomanike allkirju

Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium (MKM) juhib korteriomanike, korteriühistute ja kohalike omavalitsuste tähelepanu asjaolule, et ehitusloa taotlemiseks ei ole omavalitsusel õigus nõuda kõigi majas asuvate korterite omanike allkirju.
MKM-i ja SA KredEx poole on pöördunud mitmed murelikud korteriühistud probleemiga, et kohalik omavalitsus nõuab korterelamu rekonstrueerimise ehitusloa taotlusele kõigi korteriomanike allkirju. Samuti on ette tulnud nõudmist, et loa andmise aluseks olev ehitusprojekt tuleb kooskõlastada kõigi korteriomanikega. MKM-i hinnangul ei vasta sellised nõuded ehitusseadusele.
Ehitusseaduse järgi esitab mitme omanikuga hoone rekonstrueerimiseks vajaliku ehitusloa taotluse korteriomanik korteriomanike häälteenamuse alusel või kaasomanik kaasomanike häälteenamuse alusel. Kui korteriühistu ei ole ise oma põhikirjas sätestanud teisiti, piisab, kui korteriühistu üldkoosolekul on elamu rekonstrueerimise poolt 50% + 1 korteriomanikest.
Samuti ei ole ehitusseaduse kohaselt vaja ehitusloa aluseks olevat ehitusprojekti kõigi korteriomanikega kooskõlastada. Ehitusseaduse järgi ei anna ehitusluba küll õigust ehitada ilma ehitise omaniku nõusolekuta, kuid korteriomanike vahelisi vaidlusi kaasomandi valdamise, kasutamise ja käsutamise (sealhulgas korteriomanditeks jagatud kinnisasja rekonstrueerimise) üle lahendab üksnes kohus.

vastav info MKM kodulehel

Puitkorterelamute suurimaks probleemiks on poolikud renoveerimislahendused

KredExi tellimusel Tallinna Tehnikaülikooli poolt teostatud puitelamute uuringu kohaselt on Eesti puidust korterelamute, mis asuvad valdavalt erinevatel miljööaladel, seisukord enamasti rahuldav, kuid oluline on kattekonstruktsioonide, nagu vooder, katusekate, vihmavee äravoolusüsteemid, renoveerimine, et kaitsta kandekonstruktsioone edasiste kahjustuste eest. Tallinna Tehnikaülikooli teadlaste poolt valminud suuremahulise puitelamute uuringu eesmärgiks oli välja selgitada erinevate Eestis laialt levinud puitelamutüüpide ehitustehniline ja sisekliima seisukord, saada vastavalt uuringu andmetele hinnang elamute vastupidavuse ja eluea osas ning leida meetodid ja lahendused puitelamute renoveerimiseks ja kultuuripärandi säilitamiseks. Uuringus tuuakse elamute suurimate probleemidena välja iseseisvalt ja vaid osaliselt teostatud renoveerimistööd, mis on tihti põhjustanud kandekonstruktsioonide kahjustusi või halvendanud sisekliimat. Paljud puitelamud on ehitusjärgselt ehitatud ilma pesuruumita. Pesuruumi hilisem ehitamine kööki või wc-sse on põhjustanud hoonetele aga palju niiskuskahjustusi. Küllaltki problemaatiline on olukord ka küttesüsteemidega, kui hoones puudub tsentraalne süsteem ning iga korteriomanik on iseseisvalt oma korteri küttesüsteemi renoveerinud kas siis gaasi-, ahi- või elektrikütteks. Sarnaselt eelnevatele uuringutele (suurpaneelelamud, telliskorterelamud) esineb ka puithoonetes erinevaid sisekliima probleeme, mis on põhjustatud peamiselt pesu kuivatamisest eluruumides, pesuruumide ehitamisest kui ka akende vahetamisest. Üheks uudseks probleemiks võrreldes suurpaneel ja telliskivi elamutega on kultuuripärandi säilitamine. Puithooned on valdavalt ehitatud 20. sajandi esimeses pooles ja omavad kultuuri säilitamisel olulisemat väärtust kui paneelelamud. Lisaks on erinevate renoveerimistöödega rikutud ka puitelamute miljööväärtuslikku poolt.Energiasäästu ja hoonete pikaajalist säilimist silmas pidades on uuringus soovitused puitelamute renoveerimiseks koos analüüsiga saavutatavast energiasäästust ja tööde tasuvusest. Teadlased rõhutavad elamu kui terviku vaatamist ehk terviklikku rekonstrueerimist, mis annab parima tulemuse nii hoone säilivuse kui ka energiasäästu saavutamise seisukohalt.

Tutvuge ka TTÜ Ehitusteaduskonna uuringu lõpparuandega "Eesti eluasemefondi puitkorterelamute ehitustehniline seisukord ning prognoositav eluiga"

Millal kergmaja on ehitis

Advokaadibüroo Hedman Partners advokaat Liisa Linna selgitab 08.juuni k.a. ehitusuudised.ee's, millisel juhul on seaduse mõistes tegemist ehitisega ning millega tuleb arvestada kergmaja püstitamisel.
Kergmaju reklaamitakse sageli toodetena, mida saab paigaldada veekogu äärde või ka mujale ning mille jaoks ei ole tarvis ei ehitusluba ega muid kooskõlastusi. Kahjuks on tegemist mõneti eksitava infoga. Eksitavaga seetõttu, et nende kokkupandavate majade puhul on tegemist ikkagi ehitistega ehitusseaduse mõttes ning päris igale poole neid kokku monteerida ei või.
Ehitusseadus tõepoolest määratleb ehitist kui aluspinnasega kohtkindlalt ühendatud ja inimtegevuse tulemusena ehitatud terviklikku asja. Seega, asi, mis maapinnaga ei ole jäädavalt seotud, ei pruugi olla ehitis. Näiteks, ei ole ehitis haagissuvila, mis kinnitatakse auto külge ning mille parkimiseks laagriplatsile ei ole tõepoolest vaja kohaliku omavalitsuse luba. Samas on aga ehitis liivakast või laste kiik, kui selle püstitamiseks on maasse kaevatud kasvõi ainult paar vaia.
Ehitiseks ei tee asja aga ainuüksi see, et see on maaga füüsiliselt ühendatud, näiteks kaldale ankurdatud paat ei muutu ehitiseks. Samas aga ei ole ka vundament ainus, mis eristab ehitist mitte-ehitisest. Asja tuleb vaadelda tervikuna ja hinnata ka tema eesmärgist lähtuvalt. Seda on leidnud ka riigikohus veel hiljuti tehtud lahendis, et oluline on asja ehitisena määratlemisel arvestada ka selle asja põhilist kasutusotstarvet, kasutamise viisi, kestvust ja muid asja iseloomustavaid tunnuseid, mis kogumis võimaldavad eristada ehitist teistest asjadest (21.02.2011 otsus asjas nr 3-3-1-80-10)
Kui maja on ühendatud konkreetse asukohaga tehnovõrkude kaudu – omades ühendust nii elektri- kui ka kanalisatsiooni- ja veetrassiga -, siis asjaolu, et majal ei ole vundamenti või et maja ei ole ühegi vaiaga maa külge aheldatud, ei mängi mingit rolli. Ilmselt on sellise maja kokkupanemise eesmärgiks olnud siiski omaniku soov ta sinna asukohta jätta, vähemalt üheks suveks kui mitte kauemaks. Teadupärast tunneb ehitusseadus ka ajutise ehitise mõistet – s.o kuni viieks aastaks püstitatud ehitist.
Teatud juhtudel on isegi võimalik, et haagissuvilast saab ehitis. Näiteks siis, kui selleni veetakse püsiv elektriliin, haagise ümber ehitatakse terrass, trepp ning istutatakse lillepeenrad, põõsad ja puud. Rattad või suusad maja all, mis võimaldavad tema paigast liigutamist, ei muuda ehitusseaduse kohast hoonet auto järelkäruks. Põhimõtteliselt on ju võimalik paigast liigutada ka väga suuri hooneid ning neid ühest kohast teise transportida.
Seadusandja on üritanud ehitise määratlust vahepeal siduda ka inimjõul teisaldatavusega, kuid seda parandust ehitusseaduse teksti siiski sisse ei viidud. Ometi leidis aga ka riigikohus ühes lahendis, et ehitisena tuleb ehitusseaduse mõttes mõista inimtegevuse tulemusena ehitatud terviklikku asja, mille asukohta ei suuda selle omanik omal jõul muuta ja mille teisaldamine on võimalik üksnes abivahendeid kasutades (19. juuni 2006 nr 3-1-1-44-06).
Kergmajade puhul on nende püstitamiseks vajalik ehitusluba sellistele mudelitele, mille pindala on üle 60 ruutmeetri; linna või valla kirjalik nõusolek, kui maja pindala jääb 20-60 ruutmeetri vahele või eelnevat omavalitsuse teavitamine, kui mudeli pindala on alla 20 ruutmeetri ja selle asukoht on detailplaneeringu kohustusega alal. Samuti tuleb igal juhul järgida ka looduskaitselisi ja muid piiranguid. Ranna või kalda ehituskeeluvööndisse selliseid hooneid paigaldada ei saa.
Millisel juhul siis nn kergmaju täiesti ilma lubadeta kokku monteerida tohib? Hüpoteetiliselt on ehituslubadeta võimalik kergmaja paigaldamine veekogul liiklevale parvele või näiteks demonstreerimiseks ehitusmessi halli või teatrilavale.
Soovitan kindlasti kõigil, kes kergmaja soetada kavatsevad, siiski kohalikust omavalitsusest läbi minna ning oma plaanidest vestelda. Mainimata ei saa jätta ka seda, et kellelegi teisele kuuluvale kinnistule maja püstitamiseks on vaja kinnistu omaniku nõusolekut ning ehitis muutub siis ka kinnistu oluliseks osaks ehk kinnistu omaniku omandiks. Seega, ei tasu Pirita rannaliivale sellist ehitist kokku kruvida, kui ei soovita sellest ilma jääda.
Kergmajade, nagu ka kõigi teiste ehitiste ehitamist, reguleerib ehitusseadus, samuti planeerimisseadus. Teadma peab ka erinevaid kaitsereziime reguleerivaid õigusakte. Üle 60 ruutmeetri suuruse moodulmaja püstitamiseks ehitusluba hankides on vajalik esitada ka ehitusprojekt, kusjuures siin ei piisa ilmselt tootega kaasas olevast brozüürist või kasutusõpetusest.
Kohalikul omavalitsusel on õigus nõuda omavoliliselt paigaldatud hoone lammutamist, kohaldada ebaseaduslikule ehitajale rahatrahvi: 300 trahviühikut füüsilise isiku ja 32 000 eurot juriidilise isiku puhul.

Energiasäästu projektid mida viiakse ellu CO2 kvoodi müügist saadava rahaga

CO₂ (süsihappegaas e. süsinikdioksiid) heitmekvoodi müügist saadava raha eest muudetakse energiasäästlikuks 480 avaliku kasutusega hoonet investeerides parendustesse veidi üle 146 miljoni euro. Selle projekti kulgu saab jälgida reaalajas Riigi Kinnisvara AS'i kodulehel Objektid peavad olema valmis järgmise aasta lõpuks.

Eramute kasutuslubadest

loo autor: Signe Kalberg, artikkel avaldatud 27.04.2011 epl.ee's

Omavalitsuse väljastatav kasutusluba kinnitab ehitise nõuetele vastavust.
Ehitusbuumi ajal kerkis eramuid nagu seeni pärast vihma. Uus-asukad kibelesid sisse kolima, kinnisvaraarendaja soovis aga töödega ühele poole saada ja teenitud tulu taskusse panna. Maja võis olla valmis ehitatud, kuid puudu olid näiteks aed, krundisisene haljastus, teed-platsid. Tunduvad olevat tähtsusetud nõuded, kuid nende puudumine võib saada takistuseks kasutusloa saamisel.
Üsna tihti soovivad omavalitsused kasutusloa väljastamiseks näha ka eri teenuste (elekter, vesi, kanalisatsioon, gaas, jäätmed) kasutamise väljavõtteid, mis tasuks sel puhul lisada. Joogivee tarbimisel soovitakse näha vee kvaliteedi analüüse.
Saku valla ehitusspetsialist Olev Raudne ütles, et praktikas on sagedasemaks kasutusloa väljastamise takistuseks asjaolu, et tuleohutusnõuete täitmine ei ole tõendatud. Puudu on näiteks dokumendid küttesüsteemi, st korstna, kütteseadmete ja küttekollete nõuetekohase paigaldamise kohta. Nõutav on tehtud tööde või paigalduse akt, kus on kirjas ehitaja ja see, mis aadressil mis tooteid ja materjale on eri kohtades kasutatud. Puuduseks on olnud ka krundivälise tulekustutusvee olemasolu ja nõuetele vastavus ehk tuletõrjehüd-rant ja -veehoidla.
„Detailplaneeringu aladel on arendaja veetrassi välja ehitanud, kuid hüdrandid katsetamata ning neil puudub kasutusluba. Veehoidla, mis on sageli rajatud aianduskooperatiivide alale, on hooldamata ega vasta kehtivatele nõuetele,” toob Raudne näiteid puuduste kohta.

Luba pole andmata jäänud
Ta lisab, et Saku vallas ei ole juba väljastatud kasutuslubasid tühistatud. Üksikutele kasutusloa taotlejatele on keeldutud seda väljastamast põhjusel, et ehitustöödega on projektist kõrvale kaldutud või on esitamata jäänud ehitamise tehnilised dokumendid. Puuduste kõrvaldamise järel on kasutusluba üldjuhul väljastatud.
„Postkasti, lipuvarda ja igasuguste lepingute olemasolu (prügi, elekter, vesi, kanalisatsioon jne) on küll vajalik, kuid ei ole takistuseks elamule kasutusloa väljastamisel, sest need ei ole ehitusseadusega nõutavad,” kinnitab Raudne. Lisaks on oluline teada, et kui kindlustatud majaga peaks juhtuma õnnetus, võib kindlustusandja keelduda hüvitise väljastamisest, kui hoone või selle tehnosüsteemid ei vasta kehtestatud nõuetele.
Keila linnavalitsuse ehitus-nõunik Imbi Grünberg ütleb, et Keilas ühtegi kasutusluba tühistatud ei ole. „Ega me midagi muud ei nõua, kui ehitusseaduses ette nähtud on. Kasutusloa väljaandmise oleme edasi lükanud erinevatel põhjustel, näiteks ehitamise ajal on projektist nii-öelda mööda ehitatud. See tähendab, et kasutusloa taotlemisel tuleks esitada ka ehitusprojekti muudatused,” selgitab Grünberg.
Juhul kui projekti muudatus ei ole aktsepteeritav, näiteks on ehitatud linnaruumi sobimatu kiviaed, teeb linnavalitsus ettekirjutuse. „Mõnikord sisaldab ettekirjutus ka sunniraha hoiatust. Kindlasti peab olema nähtaval maja number, lipumast sobivas kohas või kronstein hoone kül-jes lipu heiskamiseks, lepingud Eesti Energiaga ja Keilas AS-iga Keila Vesi. Samuti prügiveoleping, kui on majja asutud,” märgib Grünberg.

Trahv või ettekirjutus

•• Kui ehitise omanik kasutusloa olemasolu nõuet eirab, siis karistatakse selle eest füüsilist isikut rahatrahviga, mis on kuni 300 trahviühikut ehk siis 1150,45 eurot (18 000 krooni).

•• Juriidilist isikut karistatakse rahatrahviga kuni 31 957,05 eurot (500 000 krooni).

•• Kasutusloa puudumisel on linna- või vallavalitsuse ehitusjärelevalvet tegeval ametiisikul õigus teha ehitise omanikule ka ettekirjutus.

•• Sellega võib kohustada ehitise omanikku tegema kasutusloa väljastamiseks vajalikke toiminguid.

•• Ettekirjutuse määratud tähtajaks täitmata jätmise korral võib ehitusjärelevalvet tegev ametiisik kohustada ehitise omanikku muuhulgas tasuma sunniraha, mille suurus võib olla kuni 639,14 eurot (10 000 krooni).

•• Sunniraha võib määrata ka korduvalt.

•• Mitme isiku ühises omandis, näiteks kaasomandis oleva elamu puhul lasub kasutusloa olemas-olu tagamise kohustus neil kõigil.

Abihoonete ehitamiseks vajalik luba

Kui on plaan midagi ehitama hakata, tuleb alustada kohalikust omavalitsusest.
Kevad on käes ning paljudel on tekkinud plaan oma krundile ehitada uus tööriista- või puukuur, saunamajake, garaaž või mõni muu abihoone. Esimese sammuna tuleb alati ette võtta käik kohalikku omavalitsusse, kuid üht-teist tasub ehitamise põhireeglitest siiski teada.
„Kui on plaan midagi ehitama hakata, tuleb alati alustada kohalikust omavalitsusest, kellelt küsida ehitatavale hoonele ehitusõigust,” selgitab Rae valla ehituse vanemspetsialist Enno Harmipaik, kelle sõnul on võimatu paari lausega teha mingeid üldistusi, sest kohalike omavalitsuste ehitusmäärused on erinevad. Väga palju sõltub sellest, kas tegemist on tihe- või hajaasustusel paikneva krundiga jne. Ehk esmalt tuleb oma ehitusplaan valla ehitusspetsialistile ära rääkida, küll tema siis juba kõige täpsemaid edasisi tegutsemisjuhiseid anda oskab.
Kohalik omavalitsus saab määrata ehitusõigust kinnistule kas detailplaneeringu kehtestamisega (tiheasustuses) või projekteerimistingimuste väljastamisega (hajaasustuses). Ehitusõiguse määramiseks tuleb esitada vallavalitsusele taotlus (reeglina on vastavad blanketid omavalitsuse kodulehel saadaval), kus märgitakse ära oma ehitussoov, kavandatava ehitise asukoht (seda on kõige parem näidata oma maaüksuse plaanil, sest ehitada saab ainult omanik) ja ehitise arhitektuurne/tehniline kirjeldus (ehk millest on ehitis tehtud, mis kaldega on ta katus, kui kõrge ta on jne.)

Väikeehitisele projekt

Vastavalt omavalitsuse väljastatud projekteerimistingimustele tuleb koostada tulevase ehitise projekt. Ehituse projekteerija peab olema pädev isik (arhitekt), kelle pädevus on kontrollitud ja ta on ettevõtjana registreeritud tegevusalal „projekteerimine” vastavas majandustegevuse registris (MTR) registreeritud spetsialist. Kui on tegemist väikeehitisega (st ehitisega, mis on ehitusaluse pinnaga 20 kuni 60 m2 ja kõrgusega kuni 5,0 meetrit ning ehitisel ei ole avalikkusele suunatud funktsioone) ja projekteerimistingimustes erinõudeid pole loetletud, siis mõõtkavas ehitusprojekti võib omanik koostada ise, esitada omavalitsusele taotluse kirjaliku nõusoleku väljastamiseks väikeehitise püstitamiseks) ning tasuda menetluse riigilõiv summas 31,95 eurot. Sellest ka piisab, ehk eraldi ehitusluba sellisel juhul vaja ei ole, tarvis on vaid kohaliku omavalitsuse kirjalikku nõusolekut ehitise rajamiseks. Ehitada võib omanik ise, kui on tegemist üksikelamu, suvila, aiamaja või taluhoonega enda tarbeks, kõigil ülejäänud juhtudel peab ehitaja vastama ehitusseaduse § 41 nõuetele (st et ta peab olema registreeritud MTR-is).

Ka puukuuri ehitus

Kui varem ei pidanud alla 20 m2 suuruste abihoonete jaoks kohaliku omavalitsuse kirjalikku nõusolekut omama, siis kaks aastat tagasi ehitusseadusesse sisse viidud muudatustega pääseb sellest vaid alla 20 m2 suuruse ajutise väikeehitise rajamisel. Ajutine väikeehitis tähendab seda, et tema kasutusaeg ei ületa viit aastat. Kõigil teistel juhtudel, ehk kui tegemist on isegi 10 m2 suuruse puukuuriga, mida on plaanis kasutada kauem kui viis aastat, tuleb taotleda kohalikust omavalit-susest selle ehitamiseks kirjalik nõusolek ja tasuda vastav riigilõiv. Samuti, kui on tegemist üle 20 m2 suuruse ajutise ehitisega. Samuti tasub teada hoonete omavahelisi minimaalseid kauguseid peahoonest või naaber-krundist. Enno Harmipaik nendib, et ka siin vaadeldakse igat juhtumit eraldi, kuid näiteks tiheasustusega aladel on ehituskeeluala igal krundil 5,0 meetrit krundi välispiirist sissepoole. „Sellesse viie meetri laiusesse ehituskeelualasse ei tohi püstitada mingeid väikeehitisi, ei grillmaju ei lehtlaid. Paljudel juhtudel kodanikud just neile aladel ihkavadki grillmaja püstitada. Grillmajake on aga tuleohtlikum kui elamu ise, sest grillkaminas üritatakse mitte ainult grillida, vaid põletada kevaditi ka kõike muud, mis põleb. Samuti peab olema vahekaugus naabermajast vähemalt 8 meetrit,” rõhutab Harmipaik.

Artikkel avaldatud 27.04.2011 epl.ee's, autor: Tõnu Tramm

Hoone pass

Eneken Laasme arutleb ehitusuudised.ee's hoone passi e. maja elulooraamatu kasulikkuse ja vajalikkuse üle: Oluliseks materjaliks kodu ostul on kinnistu ja hoone pass ehk maja elulooraamat, mis pole küll seadusega nõutav, aga väga vajalik, kuna annab hoonest kompaktse ülevaate ning lihtsustab ka müüki.
Kinnistu ja hoone passis on dokumenteeritud kogu hoone ajalugu alates projektist kuni pisemate ümberehitusteni välja. Selles on kirjas alates kinnisvara põhiandmetest kuni tehtud ümberehituste, remont- ja hooldustöödeni ning see annab ülevaate energia-, vee- ja muude kulude kohta kuude lõikes. See on kinnisvara elulugu, mida kirjutatakse järjepidevalt paralleelselt sündmustega, mitte aga tagantjärele. See ei ole üksnes hooldust, haldamist ja ekspluatatsiooni fikseeriv dokumentide kogum, vaid sinna kogutakse, süstematiseeritakse ja talletatakse kogu saadaolev konkreetselt elamut puudutav informatsioon alates selle rajamisest kuni hoone lammutamiseni välja. Passis kajastub kinnistu seisundi hindamise metoodika, plaaniliste hooldusülesannete täitmine ja hoonele püstitatud eesmärkide täitmine ning vajaliku teabe haldamine ja säilitamine. See aitab planeerida hoolduskorraldust, kapitaalremonti, rekonstrueerimist. “Hoone pass on äärmiselt tänuväärne dokument, mis annab korrektse täitmise korral võimaluse kontrollida hoonega seotud infot,” sõnab Pindi Kinnisvarahalduse atesteeritud vanemhaldur Heliis Anto. “Olgu selleks siis tehtud remont- või hooldustööd või hoonega seotud kulud ning tulud.”
Kinnistu ja hoone pass peaks olema nii eramutel, korteritel kui ka suurehitistel. See annab adekvaatse ülevaate kinnisvara seisukorrast ja vajalike tööde mahukusest. Nii on olemas süstematiseeritud ülevaade iga korteri piires toimuvast ja lepingutest saab kiirelt järele vaadata ka varasematel aastatel tehtud kulutused. Uusehitiste puhul on kinnistu ja hoone passi aluseks korralik ehituse täitedokumentatsioon.
Kinnisvaraekspert OÜ juhatuse liige Aivar Roosik ütles, et oma tegevuses, sh haldusteenuse osutamisel, puutuvad nad kokku kolme tüüpi materjaliga hoonete ja kinnistute kohta. “Uute kortermajade korterite müügil saab iga korteriomanik ehitaja-arendaja kokku pandud nn korteriomaniku kausta, mis sisaldab korterelamu ja korteri üldinfot, erinevaid tehniliste seadmete kirjeldusi, kasutus- ja hooldusjuhendeid ning passe,” selgitas Roosik. Roosik ütles, et hoone ekspulateerimise käigus tuleb sageli ette olukordi, kus üht või teist asjaolu on vaja täpsustada või kontrollida kas maja ehitusprojektilt, ehitus- või kasutusloalt või mõnelt muult dokumendilt. Maja võõrandamisel on oluline, et ostja saaks tutvuda kõigi oluliste ehitusega seotud dokumentidega, et ei tekiks hilisemaid vaidlusi ostetava maja või korteri lepingutingimustele vastavuses. Ostust sõltub ka dokumentide iseloom ja hulk. Korterit ostes on vaja oluliselt vähem dokumente kui maja ostes.
Kinnistu ja hoone passi koostab kinnisvara või ehitusala spetsialist, ehitusprojektijuht, projekteerija, arendaja, arhitekt või järelevalveinspektor. Hiljem saab selle täitmisega hakkama ka maja omanik, hooldaja või haldaja. Korterelamute puhul täidab passi haldus- või hooldusfirma. Haldaja hoida ja korraldada on elamu ja kinnistu põhidokumentatsioon. Omandiõiguse ulatus ja mõtteliste osade kasutamise kord on enamasti kokku lepitud notariaalses müügilepingus ja selle lisades.
Hooldusraamat peab asuma kindlas ja kättesaadavas kohas, tavaliselt on see omaniku käes. Kuigi selle täitmisele kulub palju aega ja vaeva, tagab see andmetekogum majaomanikele, halduritele ja hooldajatele rahulolu ja seab alused, millele oma edaspidises tegevuses tugineda.
“Korralikult täidetud hoone pass on vara müügiprotessi korral ning ka omamise ajal konkurentsieelis, mis võimaldab objektiivselt kaardistada hoone elujõulisust ning suunata vajaminevad investeeringud täpselt õigetesse toimingutesse,” selgitas Anto.

Millist teavet hoone pass jagab?

Hoone üldandmed – pass sisaldab: hoone tellija, asukoht, ehitusprojekt, projekti ekspertiis, hooldusraamat, viimistlus, ehitustööd, ehitamise aeg, ehitusjärelevalve, hoone vastuvõtuakt ja kasutusluba, hoone täismahus kasutusele võtu aeg, kasutuspiirangud.
Omanikuandmed – omandiliik ja -vorm, omanike struktuur, omanike volitatud esindaja, volituse andmed, omanike andmed.
Hoone tehnilised andmed – põhinäitajad, hoone ruumiprogrammi koond, põhikonstruktsioonid ja välisviimistlus, territooriumil asuvad väikevormid ja üldine varustatus, tehnovarustus – küte, vesi ja kanalisatsioon, ventilatsioon, elekter, gaas, nõrkvoolusüsteemid, liftid.
Hoone kasutamise andmed – põhikasutusala, kasutusalad, haldus, haldustööde tabel, hooldus ja avariiremont, remont, rekonstrueerimine, juurdeehitus, lammutamine, majanduskulud, energia- ja veekasutus, kindlustus, hindamisandmed, märkused, hoone passi andmed täitja, passi muudatuste leht.

artikkel on avaldatud 26.04.11 ehitusuudised.ee's

ehitusjuhtimise ja omanikujärelevalve tegija Vextom Style asub uues kohas

Vextom Style OÜ kontor asub alates aprillist uues kohas. Uus kontor seatakse sisse Asula tn 4c - L23 Tallinn, täpsemalt siis A le Coq Arena läänetiivas 3-korrusel, sissepääs 6. trepi kaudu.
Kontaktnumbrid on endiselt 5143898 Tomas Tamosiunas ja 5025498 Veigo Kallaste.
Infoga Vextom Style tegemistest saab tutvust teha aadressil www.omanikujarelevalve.ee

Uusehitistes kummitavad ehitusvead

Loo autor: Lemmi Kann, allikas: 14.03.2011 Äripäev

Mida teha, kui mõni aeg pärast korteriostu selgub, et koos pealtnäha igati kvaliteetse elamispinnaga olete peale kauba boonuspaketina kaasa saanud praod seintes-lagedes, "veekardina" elutoas või jääkülmad radiaatorid?
"Teema on aktuaalne ja vägagi valus," vangutab Ober-Hausi Kinnisvara ASi juhatuse liige Tarmo Kase pead. Uusehitiste "veavalikus" on terve rida muudki ehituslikku praaki, millest ükski endast ennetavalt märku ei anna.
Seaduse järgi on korteriostjal õigus esitada nõue arendaja vastu ning teha saab seda viie aasta jooksul ehitise valmimisest. Advokaadibüroo Hedman Partners advokaat Liisa Linna selgitab, et garantiiaeg, mil kehtib eeldus, et puudus ehitisel on tekkinud kas ebakvaliteetse ehitamise, ehitustoodete või projekti vigade tõttu, on kaks aastat ehitamise lõppemise päevast arvates. "Ehitise garantii kestuse ajal ilmsiks tulnud ehitusvead on ehitusettevõtja kohustatud kõrvaldama ning vaid siis, kui ehitusettevõtja suudab tõendada, et vead ei ole tekkinud tema tõttu, vabaneb ta sellest kohustusest. Kui esimesed kaks aastat ehitise valmimisest on möödas, siis järgneva kolme aasta jooksul lasub vigade tõendamiskohustus omanikul."
Kadunud arendajad ja kuumad kartulid. Kui seaduse järgi oleks kõik nagu lihtne ja selge, siis praktikas võib asi tunduvalt keerulisemaks ja n-ö kuumaks kartuliks osutuda. "Kuna buumiaegsetest arendajatest ja ehitajatest on suur osa praeguseks oma tegevuse lõpetanud, siis suhteliselt tihti seisavad heausksed kliendid fakti ees, et probleemi ilmnedes pole ettevõtjate hingekirjas enam ei arendajat-müüjat ega ehitajat," nendib Kase.
Resümee - kui ostad hallitanud leiva ja pagar järgmisel päeval ära sureb, pole enam kellelegi kaevata.
Linna märgib, et nendel juhtudel, kui ehitusettevõte on likvideeritud või keeldub viga tunnistamast, tuleb ostjal nõue esitada korteri müüja vastu. Samuti jääb müüjale vastutus perioodi eest, mil müügiobjekt oli müüja valduses ning mil ehitisel võisid selle valest hooldamisest või hooldamata jätmisest tekkida puudused.
Vihm elutoas ei vasta lepingutingimustele. Edvin (perekonnanimi toimetusele teada - toim) avastas pool aastat pärast korteriostu, et kevadine sula toob kaasa "vihmasaju" elutoas - talvel kogunenud lumi ja jää otsivad seinakonstruktsioonide vahelt väljapääsu. Lisaks ka arktilise kliimaga magamistuba ning ventilatsioonita vannituba, mille dušinurgas voolab vesi igale poole mujale, välja arvatud äravooluava. Korter osteti kinnisvarabüroolt viimase omandina, kes aga ei ole nõus väitega, et ehitusvead olid olemas juba müügi hetkel. Appi tuli kutsuda jurist.
"Müüja on müünud korteri lepingutingimustele mittevastavana. Loomulikult ei kirjutata lepingus ju lahti, et vihma ei tohi sisse sadada ega sammal nurgas kasvada - see on tervemõistuslik eeldus, mida ka riigikohus on oma lahendites välja toonud," räägib Pindi Kinnisvara Õigusbüroo jurist Margus Sardis, kes soovitab pingutada selle nimel, et saavutada müüjaga kohtueelne kokkulepe ilmnenud puuduste likvideerimise hüvitamises, seda kas või kompromissi hinnaga. Sellisel juhul säästetakse palju energiat, aega ja raha, mis kohtuskäimisele kuluks. Lisaks tuleb meeles pidada, et kohus ei rahulda mitte kõiki avaldusi.
Kui ei suudeta jõuda ühisele arusaamisele vigade olemuses või tekkimise ajas, siis tuleks tellida ekspertiis. Sardis rõhutab, et see ei ole kindlasti kokkuhoiu koht ning ekspertiis tuleb tellida usaldusväärselt firmalt, kelle kompetentsis pole alust kahelda. Järgmiseks tuleb arendajat või müüjat informeerida ekspertiisi tulemustest.
"Kui arendaja ei reageeri või ei likvideeri puudusi, tuleb võtta soovitavalt kolm pakkumist firmadelt, kes võiksid puuduse likvideerida. Mõistlikuma pakkumise alusel tehakse remonditööd ning nõue esitatakse edasi arendajale. Kui arendaja ei nõustu nõuet rahuldama, pöördutakse kohtusse," annab Tarmo Kase asjade käigust ülevaate.
Kogu see protsess alates ekspertiisist kuni remonditöödeni võib Sardise sõnul aega võtta kuid, mistõttu on kõige parem enne korteriostu korralik taustauuring teha.

Tilkuvad Velux'i katuseaknad

Kui ka Teil aastaid tagasi paigaldatud Velux'i katuseaknad on hakanud talvel tilkuma palun kirjutage meile sellest info@omanikujarelevalve.ee Kas Velux kuidagi aitas probleemi lahendada ja kas probleem on üldse lahenduse saanud? Paistab, et viimasel paaril talvel on sellise murega inimesi aina juurde tekkinud.

Standardi EVS 811:2006 Hoone ehitusprojekt muutmisest

Eesti Standardikeskuse (EVS) kodulehelt on leitavad standardi uustöötluse ettepanekud.
Uustöötluse eesmärgiks viia sisse muudatused, lähtudes Ehitusseaduse muudatustest, Majandus-ja Kommunkatsiooniministeeriumi määrusest “Nõuded ehitusprojektile”, standardist EVS 907:2010 “Rajatise ehitusprojekt” ja FIDIC “Nõustamisteenuste juhendist”.
Standard käsitleb tehnilist dokumentatsiooni, mis kirjeldab kavandatava hoone arhitektuuri, tehnosüsteemide ja -võrkude, krundisiseste rajatiste, teede ja platside tehnilist lahendust. Standard ei käsitle dokumentatsiooni, mis kirjeldab ehitustööde korraldamist. Standard ei käsitle tehnoloogia projekteerimist. Eeldatud on, et hoone projekteerijad saavad tellijalt igas staadiumis vajaliku detailsusega lähteandmed ruumide, keskkonna ja tehnosüsteemide projekteerimiseks. Projekteerimise lähteandmeid selgitavaid eeltöid (vajadusanalüüsid, majandus-analüüsid, tasuvusuuringud, asukohavariantide võrdlused, ideekavandid) ei loeta käesoleva standardi mõistes ehitusprojekteerimise hulka kuuluvaiks. Standard ei hõlma jooniste vormistamist.

Standardis käsitletavatest projekteerimisstaadiumitest (eskiis, eel-, põhi- ja tööprojekt) leiab täpsema ülevaate siit