Telliskorterelamute suurimaks probleemiks välispiirded ja halb sisekliima

KredExi ning Majandus- ja kommunikatsiooniministeeriumi tellimusel ja Talllina Tehnikaülikooli poolt valminud uuringu eesmärgiks oli kaardistada ja selgitada välja tüüpprojektide alusel Eesti erinevates piirkondades ehitatud ning erinevas vanuses olevate tellistest ehitatud korterelamute ehitustehniline seisukord ja elanike hinnangud elukeskkonnale.

Telliskorterelamute uuringu kohaselt esineb telliselamutel tõsiseid probleeme fassaadikihi ja kandva seinaosa vaheliste sidemetega, millest tõsiseim probleem on tellisest sidekividega. Sellest tulenevalt on vaja enne renoveerimistöid ja lisasoojustamist alati kontrollida välisseinte, rõdude ja varikatuste üldist ehitustehnilist seisukorda ja vajadusel teostada tugevdustööd.

Sarnaselt suurpaneelelamutega on telliselamute puhul probleemiks ka välispiirete suur soojusjuhtivus ja seinas paiknevad külmasillad, mille tõttu võib nende lisasoojustamist pidada möödapääsmatuks selleks, et tagada ohutu ja tervisliku sisekliima ning energiatõhusus.

Uuritud korterites ei vastanud siseõhu kvaliteet talveperioodil sisekliima standardi (EVS-EN 15251:2007) minimaalsetele nõuetele 65% mõõdetud korteritest. Õhuvahetuskordsuse järgi vastab standardile näiteks vaid 28% uuringus osalenud korterite magamistubade õhk. Vastanutest 70% väitis, et nende korteris on viimase kümne aasta jooksul olnud niiskuskahjustusi. Spetsialistide hinnangul ei ole vanemates telliskorterelamutes võimalik ainult loomuliku ventilatsiooniga tagada piisavat õhuvahetust. Ventilatsioonisüsteem tuleks varustada soojuse tagastussüsteemiga (soojusvaheti, ventilatsiooni soojuspump vms.).

Tallinna Tehnikaülikooli professori Roode Liiase sõnul olid telliskorterelamud nende ehitamise ajal üldjuhul unikaallahendused ja püüdsid pilku hallide paneelelamute vahel.

“Praeguseks ajaks on telliskorterelamute tehniline seisund paraku üldse mitte rõõmustav- põhjuseks nii kunagised ehitusvead kui pikaajaline korrashoiu puudumine, aga ka lubamatud lahendused renoveerimisel,” ütles Roode Liias.

uuringut võib uurida siit

artikkel on avaldtud TTÜ kodulehel

Renoveeritud elamute suurim probleem halb sisekliima

KredExi tellimusel on valminud Eesti Korteriühistute Liidu ja Tallinna Tehnikakõrgkooli poolt läbiviidud uuring „Renoveeritud ja vähemalt üks aasta ekspluatatsioonis olnud elamute ehitusfüüsikaline olukord“, mille põhieesmärgiks oli välja selgitada valimisse kuuluvate korterelamute ehitusfüüsikaline ja sisekliima seisund ning energiatarbe olukord. Uuring on vajalik renoveerimismeetmete kvaliteedi tagamiseks, et edaspidi tehtud vigu ei korrataks.

Uuringu aluseks valiti neli laialdast kasutust leidnud renoveerimismeetmete rakendusega viiekordset korterelamut: tellis- ja suurpaneelelamu, mille välisseinte lisasoojustamiseks on kasutatud villa ning tellis- ja paneelelamu, mille välisseinte lisasoojustamiseks on kasutatud vahtpolüstüreeni.

Uuringust selgub, et sageli puudub tellijal nägemus kõigist ehitustehnilistest küsimustest, mis hoone terviklik renoveerimisprotsess endas sisaldama peaks. Tavapäraselt mõeldakse hoone komplekse renoveerimise all hoone piirdetarindite soojustamist, viimistluse uuendamist, lekkivate tehnokommunikatsioonide torustiku vahetamist ja elektrisüsteemi kaasajastamist. Üheks suurimaks probleemiks on see, et reeglina jäetakse renoveerimistööde hulgast välja ventilatsioonisüsteemi renoveerimine.

Uuritud elamute sisekliima uuringute põhjal võib väita, et kõige suuremad probleemid korterelamutes tulenevad ebapiisavast õhuvahetusest, mis on tingitud ebapiisavast või mittetöötavast ventilatsioonisüsteemist. Halva õhuvahetuse tagajärjel on korterite suhteline õhuniiskuse ja süsihappegaasi kontsentratsiooni tasemed kõrged. Ebapiisava ventilatsiooni korral on ruumides suur niiskuslisa, mis võib kondenseerudes jahedamale välispiirde sisepinnale põhjustada hallituse, mis omakorda on reaalne oht inimese tervisele. Sellest tulenevalt peab renoveerimisel kindlasti pöörata tähelepanu ka ventilatsioonile.

Uuringust selgub, et hoonete lisasoojustamisega on vähendatud küttekulusid ning parandatud välispiirete tehnilist seisukorda, kuid lisasoojustatud hoonete välispiirded ei vasta energiatõhususe miinimumnõuetele. Tagamaks kõigi uuritavate objektide välisseinte nõuetekohane soojajuhtivus, tuleks spetsialistide sõnul 100mm paksuse lisasoojustuse asemel kasutada 150-200mm paksust välispidist lisasoojustust. Uuringu järgi soovitatakse soojustada välispiirdeid ainult väljastpoolt, kuna seespidine soojustamine ei likvideeri piirdes olevaid külmasildu ega vähenda soojakadusid. Kogu hoone fassaadile tuleks panna lisasoojustus ning erilist tähelepanu pöörata rõdu ja lodžaga piirnevatele seinadele, mille soojustamata jätmine tähendab jätkuvalt suuri soojakadusid läbi soojustamata välispiirete.

Uuritud lisasoojustatud hoonete välisseinte niiskustehniline seisukord oli seevastu hea. Eeldatav niiskustehniline erinevus vahtpolüstüreeniga ja mineraalvillaga soojustatud välisseinte vahel ei leidnud käesolevas uuringus kinnitust ehk vahtpolüstüreeniga ja mineraalvillaga soojustatud välisseinte niiskussisaldused oli praktiliselt võrdsed.

Spetsialistide arvates on oluline peale hoone soojustamist küttesüsteem renoveerida/tasakaalustada. Renoveeritud küttesüsteem võimaldab efektiivsemalt soojusenergiat kasutada ja reguleerida vastavalt inimestele vajadustele. Uuringu kokkuvõtte kohaselt on renoveerimistööd tehniliselt ja majanduslikult otstarbekamad kui aja jooksul üksikute tööde kaupa realiseeritud.

uuringuga saab tutvuda siin

artikkel avaldatud KredEx'i kodulehel

Meeleolukat aastavahetust ning inspireerivat 2011. aastat

Õige aeg hakata mõtlema ehitise kavandamisele

Kuivõrd soojal ajal on parem ehitada kui talvel, siis praegu oleks paras aeg hakata mõtlema ehitiste, vahet pole kas siis uue eramu või lao-, tootmis-, kontorihoone või muu ehitise kavandamisele. Praegu on õige aeg alustada oma vajaduste ja soovide määratlemist, projekteerimise lähteülesande koostamist ja projekteerijate väljavalimist. Mõistlik on ehitisi projekteerida talveperioodil, et kevadel kui lumi sulanud saaks alustada ehitamisega.
Kuidas saada kvaliteetne ehitis?
Ehituskvaliteet algab kvaliteetsest projektist, mis viiakse ellu professionaalse ehitusjuhtimise ja heade ning kogenud ehitajate kaasabil.
Kvaliteetne projekt on hea ehitise valmimisele väga tähtis eeldus. Projekteerimisest ehitusprotsessi kanduvad ebakõlad saavad tavaliselt alguse kas projekteerimisvigadest, projekti puudulikkusest või asjaolust, et ei tähtsustata õigeaegselt ja piisavalt praktikas kinnitust leidnud tõdesid, näiteks muuhulgas asjaolu, et eelprojekti järgi ehitamise alustamine on ülimalt kõrge riskiga tegevus. Üldiselt on soovitav leida peaprojekteerija, kes oma töö raames seob kõikide projektiosade projektid, kontrollib üle projektide kokkusobivuse ja vastuolude puudumise. Kui sõlmida projekteerimislepingud erinevate projekteerijatega, tuleb arvestada asjaoluga, et tellija peab osalema ja juhtima projekteerimise protsessi, mis üldjuhul teadmiste ja kogemuste puudumisel on pea võimatu tegevus.
Projekteerimise erinevad etapid on jagatud staadiumiteks (eskiis, eel-, põhi- ja tööprojekt - projektistaadiumitest ja projekteerimisest täpsemalt loe siit) mis annavad võimaluse hinnata tehtud tööd ja teha vaheotsuseid, mis viiakse sisse järgmistes projekti staadiumites. Samuti võimaldab etapiviisiline projekteerimine välja sõeluda ebakõlasid ja parandada või muuta lahendusi selliselt, et lõpptulemus oleks maksimaalselt ilus, tehniliselt otstarbekas ja ühtlasi ka ökonoomne ka juhul, kui selguvad „käärid“ arhitektuurselt soovitu ja tehniliselt-konstruktiivselt võimalike lahenduste vahel. Ringiehitamisele kulub kordades rohkem ressursse kui projekteerimisele.
Kuidas teada saada õige ehitusmaksumus?
Praktika näitab, et ehitajatelt ainult projekti järgi hinda küsides on saadud pakkumisi väga raske võrrelda, sest igal pakkujal on pakkumise koostamiseks oma vorm ja harjumuspärane detailsuse aste, samuti püüavad ehitajad esitada tellijale võimalikult vähe informatsiooni, esitades sageli mõnerealise pakkumise. Reeglina kipuvad ehitajad ka töövõtupiiridest erinevalt aru saama ning sageli tehakse projektist erinevaid tõlgendusi, mille tulemusena ei ole pakkumised enam võrreldavad. Ehitaja leidmiseks soovitame koostada pakkumise kutse dokumendid, mille koosseisus võiksid olla hanke lühikirjeldus soovitatavate eritingimustega, hinnapakkumiseks tabelivorm, mis sisaldab tööde loetelu, millise detailsusega soovitakse kõigilt pakkumisi saada, pakkumise tehniline kirjeldus (projektdokumentatsioon, täiendavad kvaliteedinõuded) jms, lepingu projekt ja/või lepingu põhitingimuste kirjeldus ning muud asjas olulist tähtsust omavad asjaolud.

Ehituse alguseks, aga parem kui juba projekteerimise staadiumis, tuleb kaasata omanikujärelevalve (omanikujärelevalvest on meil blogis ka varem juttu olnud, sellest saab lugeda siit). Veel õigem on ehitusmõtete tekkides kaasata ehituskonsultant, kes mõtete koondamise ja projekteerimise staadiumites nõustab ehitusalaselt klienti, otsib optimaalseid ehituslahendusi, hiljem aitab koostada ja läbi viia projekteerimis- ja ehitushankeid, osaleb projekteerimise protsessis kliendi esindajana ja jälgib, et projektis oleksid kajastatud kliendi soovid ja mõistlikud lahendused, ehituse protsessis esindab ja kaitseb kliendi huve ehitusprotsessis.

Üks hea ja mõistlik ehituskonsultatsiooni ettevõte, kes abistab kliente ülalmainitud küsimustes, on Vextom Style. Sealsed spetsialistid omavad pikaajalist kogemust projekteerimise juhtimise, hangete, ehitusjuhtimise ning omanikujärelevalve tegemise valdkonnas. Spetsialistid tegelevad süvitsi kliendi soovide ja muredega ning inimene võib rahumeeli jätta kõik oma ehitusega seonduvad soovid nende tegeleda ja lahendada. Klienti informeeritakse õigeaegselt kõigest mis ehitise kavandamise ja ehitamise protsessis toimub, talle valmistatakse ette informatsioon ,koos argumenteeritud põhjenduste ja seletustega, mille kohta kliendi seisukohta vajatakse. Kasutades Vextom Style teenuseid võib klient rahulikult tegeleda oma põhitegevustega, teades et ehitusküsimused on kindlalt kontrolli all.

Lumekoormuse mõju hindamine kaarhallide kandevõimele

Kuna 2009/2010 talv oli Eestis erakordselt lumerohke (Eesti Meteoroloogia ja Hüdroloogia Instituudi andmetel oli näiteks 20.03.2010 Jõhvis lumekihi paksus 66 cm ja Narva-Jõesuus 61 cm) varisesid väidetavalt normist suurema lumekoormuse tõttu kokku mitmed kaarhallid (Paides, Kaarma vallas, Männikul, Valgamaal, Väike- Maarjas jne). Sellest ajendatuna alustas Tehnilise Järelevalve Amet (TJA) uurimuse eesmärgiga kontrollida kehtivate projekteerimisstandardite alusel lume mõju kaarhallide kandevõimele ning anda seeläbi hinnang kaarhallide kasutamise ohutusele. Uurimuse eesmärgiks oli kaardistada kaarhallide kasutamisega seotud riskid talvisel perioodil ning ennetavad tegevused lumest tingitud varingute ärahoidmiseks.
Lugege Tehnilise Järelevalve Ameti uurimust "Lumekoormuse mõju hindamine kaarhallide kandevõimele". Siin, aga eelpoolmainitud TJA uurimuse kokkuvõte.

TJA: Ohutuse tagamiseks tuleb liigne lumi ja jää ehitiste katustelt eemaldada

Seoses viimastel nädalatel maha sadanud rohke lumega tuletab Tehnilise Järelevalve Amet (TJA) ehitiste omanikele meelde, et ohutuse tagamiseks tuleb pidevalt jälgida katusele kogunenud lume kogust ning lumi ja jää õigeaegselt ära koristada. Katusekonstruktsioone võib märja lume korral ohustada juba lumekiht paksusega 0,3 m.

Liigne lumekoormus ohustab kõige enam teras- ja puitkonstruktsioonidega kergehitisi või ehitiste osasid (varjualused, varikatused, karniisid), lameda katusega või väikese katusekaldega ehitisi (bensiinijaamad, spordirajatised, angaarid, estakaadid) ning vanemaid amortiseerunud ehitisi. Erilist tähelepanu tuleb pöörata katustel kohtadele, kus on katuseastmed või katus piirneb kõrgema ehitisega. Sellistesse kohtadesse kuhjub tuulega lund hangedena koguses, mille koormus võib mitmekordselt ületada katusele lubatavat lumekoormust. Samuti tuleks vältida lume ja jää kogunemist katuse räästarennidesse ning sadevee äravoolutorudesse ja -lehtritesse, kuna see võib kahjustada sadeveesüsteeme ning takistada katuselt sadevee ärajuhtimist.

Lume ja jää eemaldamisel katuselt on oluline järgida järgmisi nõudeid:

• Ohutuks liikumiseks katusel tuleb sinna paigaldada katusesillad ja -redelid.
• Tööde teostajatel peab olema nõuetekohane turvavarustus.
• Lume ja jää sulatamisel tuleb vältida keemilisi aineid ja tehnoloogiaid, mis võivad kahjustada katust või sadeveesüsteeme.
• Lume ja jää mehaanilisel eemaldamisel tuleb kasutada õigeid vahendeid, et vältida külmaga rabedaks muutunud katuse või selle katte lõhkumist.
• Lumel ja jääl ei tohi lasta kukkuda madalamatele hoonetele ja inimeste liikumistsooni. Inimeste liikumistsoon tuleb tööde teostamise ajaks piirata ohutuslintidega.
• Lume ja jää katuselt libisemise takistamiseks tuleks katusele paigaldada lumetõke.

Vastavalt ehitusseadusele vastutab ehitise ohutuse eest selle omanik. Ennetamaks ehitise katusele koguneva lumega kaasnevat ohtu ehitisele, samuti inimestele ja ümbritsevale keskkonnale, peab ehitise omanik võtma tarvitusele vastavad meetmed. Ehitiste ohutuse tagamist kontrollivad kohalikud omavalitsused ja Tehnilise Järelevalve Amet.

Ehituskiirusest Hiinas

Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium: Nõuded ehitusprojektidele muutuvad lihtsamini mõistetavaks

Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumis valminud ehitusprojektide nõudeid käsitlev määrus sätestab üheselt ja arusaadavalt nõuded ehitusprojektide sisule ja vormile, mis toob kaasa vaidluste vähenemise ehitussektoris ja aitab kaasa ehituskvaliteedi üldisele paranemisele.
Seni olid vastavad nõuded määratletud vaid standardite tasandil.
Samuti sätestab määrus nõuded erinevatele ehitamisega kaasnevatele dokumentidele nagu ehitise eskiis, ehituse organiseerimise kava, tootejoonised jms.
Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumi ehitus- ja elamuosakonna juhataja Margus Sarmeti sõnul on nõuded ehitusprojektile üks esimesi samme nö uue põlvkonna ehitusvaldkonna seadusandlusest, mille koostamisel on igal sammul püütud arvestada valdkonnas praktiseerivate tippspetsialistide seisukohtadega.
„Loodetavasti aitab seadusandluse kaasajastamine kaasa ka valdkonna enda korrastamisele, tõstes ehitajate, arhitektide ja inseneride mainet ning kutse-eetikat,“ lisas ta.
Määrus jõustub tõenäoliselt sügisel 2010, kui rakendussätetega nähakse ette üleminekuperiood vana määruse alusel alustatud ehitusprojektidele ehitusloa saamiseks.
Uue korra väljatöötamise tingis vajadus ühtlustada erinevaid ehitamisega seotud dokumentide sisu, vähendamaks osapooltevahelisi vaidlusi ja vääritimõistmisi ning aitamaks kaasa ehituskvaliteedi üldisele tõstmisele.
Määruse ettevalmistamisesse kaasas ministeerium enamiku ehitusvaldkonnas tegutsevaid erialaliite.

ministeeriumi pressiteate leiab siit

Swedbank peab laenu andmisel ehitusjärelevalvet oluliseks

Swedbank soovitab nii eraisikutel kui arendajatel kasutada elamute ehitamisel tunnustatud ja kogenud ehitusjärelevalvet ning on pärast ehitusbuumi oma nõudmisi veelgi karmistanud.

Swedbanki eluasemelaenude osakonna juht Anne Pärgma kinnitas, et pank jälgib eraisikutele eramute ehitamiseks laenu andmisel ehituskalkulatsiooni tegelikkusele vastavust ning esitatatud hindamisaktis toodud vara turuväärtust tulevikus.

Pank pöörab kliendi tähelepanu ka sellele, et elamu väärtus võib tavapärasest 10 – 15 protsenti tõusta, kui vara omanik valib keskmisest kallimaid ehitusmaterjale.

«Teatud juhtudel, kui soovime kindlasti veenduda elamu valmimises, seame kliendile kohustuse kasutusloa esitamiseks pärast elamu valmimist,» märkis Pärgma. «Meie praktika näitab, et eraisikutest kliendid on üldjuhul kodu ehitades hoolikad ning pööravad kvaliteedile suurt tähelepanu.»

Swedbanki ettevõtete finantseerimise divisjoni juht Tauno Vanaselja ütles, et ka kinnisvarabuumi ajal pidas pank laenu andmisel oluliseks kogenud ja usaldusväärse ehitusjärelevalve olemasolu. Laene maksti välja professionaalse ehitusjärelevalve heaks kiidetud tööde vastuvõtuaktide alusel.

«Tänaseks oleme kontrolli ehituskvaliteedi üle veelgi tõhustanud,» lisas Vanaselja. «Pank on üheks osapooleks ehitusjärelvalve lepingutes ning projektidest eelistame selgelt läbimõeldud lahendusi nii üldise ehituskvaliteedi kui energiatõhususe poolest. Kindlasti ei alahinda pank ka ehitajate eelneva kogemustepagasi olemasolu.»

loo autor Urmas Tooming, avaldatud 16.06.2010 postimees.ee's

Seitse pattu buumiaegses ehituses

E24 kinnisvara osas on Nils Niitra poolt 15.06.2010.a. kokku võetud Maaülikooli puitkonstruktsioonide lektori ja biokahjustuste eksperdi Kalle Pilt'i seisukohad väärast ehitise planeerimisest ja ehitamisest, mis leidis aset kinnisvarabuumi ajal. Neile asjadele tuleb kindlasti suurt tähelepanu pöörata, et tulevikus mitte korrata samu, teiste tehtud vigasid. Kindlasti on mõistlik ja vajalik kaasata ehituse planeerimise, tegelikult isegi krundi valimise, staadiumis ehituskonsultant, kes aitaks vältida ehitustehniliste vigade tegemist ehitise kavandamisel ja projekti elluviimisel.

Eesti uuselamuid viimastel aastatel uurinud maaülikooli puitkonstruktsioonide lektor ja biokahjustuste ekspert Kalle Pilt on toonud välja seitse pattu, mida buumi ajal ehituses tehti.

Asukoha patt
• Sageli pandi Eesti Maaülikooli lektor Kalle Pildi sõnul mööda hoone asukohaga. «Vaadati maa hinda ja linna lähedust, aga mitte seda, kas paik sobib ehitamiseks. Mõnes kohas on näha, et maja on ehitatud kallaku alla ja sinna see vesi jooksebki.»

Projekteerimise patt
• Buumi ajal valitses projekteerijate põud ja see tähendas, et nad ei vaadanud enam üldse, kuhu maja ehitatakse. «Ja nendesse madalatesse kohtadesse siis ehitatigi madala vundamendiga majad,» räägib Pilt.
• Maapinnast mõnekümne sentimeetri kõrgusele ulatuvad vundamendid on ka liigniisketes piirkondades vägagi levinud, ehkki mõistlik oleks oludele vastav vundament.
• Ehituse alustamiseks kõlbas ka eelprojekt ehk pelk arhitekti nägemus hoone välimusest ja ruumiplaanist. Aga ehituses on kolm projekteerimisstaadiumi – põhiprojektis on korralikult läbi arvutatud konstruktsioonilised lahendused ja tööprojektis juba ka igasugused tehnilised sõlmed.
• Kuna eelprojektile järgnevaid projekteerimisetappe lihtsalt polnud, määras detailid lõppkokkuvõttes ehitaja suva.
Kiirustamise patt
• Pildi hinnangul ehitati buumi ajal maju võimalikult kiiresti ja kohati lausa poole aastaga, et mehed saaks minna uuele objektile raha teenima. Betoon kuivab nii kaua kui see kuivab ning seda ei tohi enne kinni panna ja viimistleda. Ka seina pandud fiboplokk peab saama kuivada – seda ei või kohe ühelt poolt penoplasti ja teiselt poolt kipsplaadiga sulgeda

Materjali patt
• Ehitusmaterjal oli buumi ajal defitsiit ja näiteks laudade-prusside müüjad müüsid kohati lausa kuivatamata kraami. «Seina pandi täitsa märga materjali, mida nad ise nimetasid metsakuivaks,» muigab Pilt.
• Fiboplokid seisid mõnel pool ehituspoodide tagahoovis katkiste kilekatetega ja imasid vihma nagu käsnad. Siis pandi need kohe seina ja kaeti kiiresti kinni.

Ehitaja patt
• Pilt ei too ehitajate oskustest kõneledes esile mitte tööandja nime, vaid ehitusmehe enda töössesuhtumist. Ka eelarvamused nn mustalt tegijate töö kvaliteedi suhtes ei pruugi olla põhjendatud, kui ehk maksu- ja tolliameti pahameel välja arvata. «Vanadel oskustega meistritel on maksu- ja tolliametiga sageli nii nagu on,» märgib ta.

Kasutamise patt
• Kui maja oli kätte saadud, tuli hakata laenu maksma ning mõtlema, kuidas mujalt kokku hoida. Ja Pildi sõnul hoiti sageli kokku sundventilatsiooni kasutamise arvelt – maksab käigushoidmiseks kuluv elekter ja lisaks veel ebamugav surin.

Tarbimisühiskonna patt
• Lõppkokkuvõttes süüdistab Pilt buumiaja esimeses kuues patus tarbimisühiskonda. «Domineerisid müüjad ja hoone hind ei sõltunud selle tegelikust kasutamisväärtusest, vaid müüja oskusest müüa. Müüja oskusi toetasid omakorda pangad ja kinnisvaraarendajad.»

Ehitusprojektidest

Kvaliteetne projekt on hea ehitise valmimisele väga tähtis eeldus. Projekteerimisest ehitusprotsessi kanduvad ebakõlad saavad tavaliselt alguse kas projekteerimisvigadest, projekti puudulikkusest või asjaolust, et ei tähtsustata õigeaegselt ja piisavalt praktikas kinnitust leidnud tõdesid, näiteks muuhulgas asjaolu, et eelprojekti järgi ehitamise alustamine on ülimalt kõrge riskiga tegevus. Mõistma peab ka tõsiasja, et omanikujärelevalve tegemine ilma piisava projektita on raskendatud, kuna omanikujärelevalve ülesannete hulka kuulub juba seaduse järgi projektikohase ehitamise tagamine, mitte projektilahenduste väljatöötamine või ehitaja/tellija väljapakutud lahendusvariantide puhul projekteerija (lahenduse allkirjastaja) rolli ülevõtmine.

2009.a. mais kehtima hakanud ehitusseaduse §18 kohaselt tuleb ehitada tööprojektide järgi. Hetkel ettevalmistamisel ja erinevatele instantsidele kooskõlastamiseks saadetud määruse eelnõu "Nõuded ehitusprojektile" konkretiseerib nimetatud nõuet veelgi ning avab projekti staadiumite sisu, kus siis eelprojektiga toimuks ehitusloa taotlemine, põhiprojekti alusel toimuks ehitusmaksumuse kalkuleerimine ning tööprojekti järgi peab toimuma ehitamine ja ehitamise kontrollimine.

Siinkohal tooks välja mõningad mõtted projektistaadiumite kohta:

projekteerimise erinevad etapid on jagatud staadiumiteks mis annavad võimaluse hinnata tehtud tööd ja teha vaheotsuseid, mis viiakse sisse järgmistes projekti staadiumites. Samuti võimaldab etapiviisiline projekteerimine välja sõeluda ebakõlasid ja parandada või muuta lahendusi selliselt, et lõpptulemus oleks maksimaalselt ilus, tehniliselt otstarbekas ja ühtlasi ka ökonoomne ka juhul, kui selguvad „käärid“ arhitektuurselt soovitu ja tehniliselt-konstruktiivselt võimalike lahenduste vahel. Ringiehitamisele kulub kordades rohkem ressursse kui projekteerimisele.

Projekti staadiumid jagunevad üldjoontes järgnevalt:

* eskiisprojekt - eskiisprojekt on mõeldud põhiliselt selleks, et tellija saaks ülevaate, millises suunas liigub arhitekti mõte ja tellija saab hinnata, kas see on talle vastuvõetav. Eskiisi staadiumis tuleb arhitektuursel tasandil paika saada hoone maht, funktsionaalsus, väljanägemine ja muud kliendi jaoks tähtsust omavad asjaolud. Siin staadiumis paberile saanud mõtted on tegelikult üsna fundamentaalsed ja kui siin tellija ei süvene või ei ütle selgelt välja kui teda miski häirib, siis kuhjub emotsioon järgmistesse projekti etappidesse, kus põhimõttelised muudatused on juba ressursimahukamad; kui tellija ja arhitekti visioonid ei ühti, siis on eskiisprojekti staadiumis õige koht sõbralikult lahku minna. Vältimaks nii öelda maitsete mitteklappimist, oleks mõistlik arhitekt valida tema tehtud tööde põhjal. Sobiva arhitekti leidmiseks tuleb varuda aega ja suhelda erinevate inimestega, et välja valida see õige. Kui arhitekti käekiri ja suhtumine on sobilikud, siis reeglina ollakse üksteisega rahul. Meie soovitus on usaldada välja valitud arhitekti ja sisekujundajat.
* eelprojekt - eelprojekt on määratud kavandatava ehitise kui terviku tutvustamiseks tellijale ja haldusasutustele, siin peab kõik põhimõtteliselt paika saama, sest selle alusel taotletakse ehitusluba ja hiljem kasutusloa taotlemisel peab valmis ehitis vastama ehitusloas toodud tingimustele, mille aluseks oli eelprojekt. Järgmistes projektistaadiumites töötatakse välja tegelikult enamjaolt vaid tehnilisi detaile, milles tellija lahenduste osas reeglina enam palju kaasa ei räägi (kuna need on inseneriteabele põhinevad), küll aga oleks mõistlik kaasata ehituskonsultant, kes suudab anda hinnangu projekteerijate pakutud lahendustele või välja pakkuda või analüüsida ka alternatiivseid lahendusi, mis võivad hoida kokku raha ehitamisel, anda kokkuhoidu ekspluatatsioonis, parandada kasutusmugavust, parandada tehnilist lahendust ehitusfüüsika mõistes, vms.
* põhiprojekt - nagu nimigi ütleb, põhilise, kuid mitte veel lõpliku detailsuseni viimistletud ehituslahendusi sisaldav projektikomplekt. Põhiprojekt, erinevalt eelprojektist sisaldab tasakaalustatud, kokkusobiva ja tervikliku kogumi arhitektuuri, konstruktsiooni, eriosade jne lahendustest. Põhiprojekti järgi saab korraldada peatöövõtja leidmiseks ehitushanke. Kuna soovitame alati teha põhilistele projektiosadele ka tööprojektid, siis on mõistlik teha ka ehitushange tööprojekti järgi, kuna informatsioonihulk on sel juhul suurem. Paraku ei luba ajagraafikud sageli oodata tööprojekti valmimist, vaid soovitakse kohe alustada ehitushankega. Siin puhul võib tuua välja ka mõned eelised põhiprojekti alusel hinnapakkumiste küsimiseks – need on ajavõit ja võimalikud alternatiiv- ning parendusettepanekud ehitajatelt, mida saaks tööprojektis arvestada.
* tööprojekt - tööprojekt on detailsem projekti staadium mille alusel saab ehitada. Tööprojektis on täpsustatud kõik, mis põhiprojektis jäi lahtiseks (materjalide ja seadmete margid, detaililahendused detailide valmistamiseks jne). Selle projekti maht ja detailsus aitab minimaliseerida kahetimõistmisi ja tõlgendamisi ning ehitaja teab, mida ta peab ehitama ning tellija teab, mida ta peab saama. Leiame, et kvaliteetse tulemuse ja sujuva protsessi saavutamiseks peaks ehituse töövõtulepingu aluseks olema just tööprojekt.

Sellise loogika järgimisega on meie kogemuse põhjal tulemus tellijale kontrollitav, juhitav ja ootustepärane.

Väga oluline on pöörata tähelepanu ka projekteerijate valimisele ja nendega lepingu sõlmimisele, samuti projekteerimise koordineerimisele.

Omanikujärelevalvest ehitustel

Kuivõrd talv on taandumas ja ilmad soojenemas, on algamas tavapärane ehitamise hooaeg ning mõistlik on üle rääkida ehitamisel omanikujärelevalve tegemine.

Vastavalt kehtivale seadusandlusele peab ehitise omanik ehitisele enne ehitamise alustamist määrama omanikujärelevalve tegija; omanikujärelevalvet tuleb teha ehitise ehitamise alustamisest kuni ehitise kasutusloa saamiseni. Omanikujärelevalve tegevust reguleerivad eelkõige Ehitusseadus ja Ehituse omanikujärelevalve kord.

Kindlasti tuleb kaasata ehitustegevuse kontrollimisse professionaalne ja kogemustega omanikujärelevalve tegija. Ja mitte selline, kes ainult seadusest tulenevat vormilist nõuet täidab, vaid ikka spetsialist, kes reaalselt ehitusel ehitamist kontrollib ning allmainitud ülesandeid täidab, et klient saaks endale projekteeritud ja soovitud ehitise.

Omanikujärelevalve põhilised ülesanded:

* ehitusprojekti nõuetele vastavuse kontroll, mille raames kontrollib omanikujärelevalve ehitusprojekti koosseisu terviklikkust ja vastavust ehitusprojekti vorminõuetele, sealhulgas kontrollib omanikujärelevalve, kas ehitusprojekti koostanud isik või selle koostamise eest vastutav isik ja ehitusprojekti kontrollinud või selle kontrollimise eest vastutav isik vastab selleks õigusaktidega ettenähtud tingimustele. Ehitusprojekti nõuetele vastavuse kontroll ei hõlma ehitusprojekti ekspertiisi;
* kontrollib ehitamise vastavust ehitusprojektile;
* kasutatavate ehitustoodete nõuetekohasuse osas kontrollib omanikujärelevalve ehitamisel kasutatavate ehitustoodete vastavustunnistuste või muude dokumentide olemasolu, mis tõendavad, et vastav ehitustoode vastab nõuetele;
* omanikujärelevalve kontrollib ja nõuab ehitamise tehniliste dokumentide nõuetekohast ja õigeaegset vormistamist ning kontrollib, kas koostatud ehitamise tehniliste dokumentide sisu vastab tegelikkusele;
* ehitustööde kvaliteedi kontrolli käigus kontrollib omanikujärelevalve järjepidevalt ning mõistliku sagedusega ehitaja tegevust ehitise ehitamise;
* enne ehitustööde algust esitab omanikujärelevalve ehituse peatöövõtjale kaetud tööde nimekirja millest nähtub minimaalne maht mida soovitakse omanikujärelevalve poole üle vaadata ja fikseerida enne töö katmist teis(t)e töö(de)ga. Omanikujärelevalve osaleb kaetud tööde ülevaatusel ning kaetava töö vastamisel nõuetele (töö vastab projektile, ehitusnormidele, paigaldusjuhistele) annab loa töö katmiseks ja järgnevate tööde tegemiseks. Võimaluse korral pildistatakse olulisemad kaetavad tööd;
* omanikujärelevalve kontrollib ehitise ja ehitusplatsi üldist korrashoidu, ehitise ja ehitusplatsi ohutust ümbruskonnale eesmärgiga, et oleks tagatud keskkonnaohutus ning ümbruskonnale levivate ehitamisest tulenevate kahjustuste vältimine;
* omanikujärelevalve jälgib ehitustööde teostamise graafikust ehitajapoolset kinnipidamist ning teavitab klienti kõrvalekalletest;
* omanikujärelevalve teavitab Klienti ehitusprojekti, ehitustoodete või ehitustööde mittevastavusest nõuetele.

Üks hea ja usaldusväärne ehitustel omanikujärelevalvet tegev ettevõte on Vextom Style OÜ, kelle teenustest ja tehtud töödest saab ülevaate www.omanikujarelevalve.ee

Arendusriskid - vead mis kinnisvarabuumi ajal tehti

Tarmo Kase Ober-Haus Eesti'st analüüsib kinnisvarabuumi ajal tehtut. See küll takkajärge tarkus, kuid vigadest tuleb õppust võtta ja neid tulevikus mitte korrata.

Kinnisvaraturu allakäigu algusest saab käesoleva aasta kevadel 3 aastat. Kinnisvaramulli paisumise ajal tundus arendajatele, et sõltumata asukohast ja kvaliteedist on kinnisvaraturg ainult kasvav, täiesti riskivaba, kaubaks läheb kõik ja leiutatud igavene raha tootev perpetum mobile!
Arendusega hakkasid tegelema juuksurid, koduperenaised ja taksojuhid. Kuid nagu varsti selgus, peab ikka iga sepp jääma oma liistude juurde. Eirati kõige elementaarsemaid kinnisvara arendustegevusega seotud riske ja nüüd otsitakse süüdlasi teiste hulgast. Mitmetel arendajatel on tänaseni müümata buumi ajal ehitatud kümneid objekte, teiste arendajate objektidega tegeleb pankrotihaldur, kolmandad arendajad, kes suutsid buumival turul eufooriat talitseda ja riske hinnata, valmistuvad aga uueks tõusuks.
Tänaseks on arendajad, kes turu tipus ostsid maa ja alustasid ehitustegevust, valdavalt pankrotis kuna eirasid kinnisvaraturuga seotud arendusriske ehk nende sisendid, arvestades kujunevat turusituatsiooni on liiga kallid.
Eirati kolme kõige olulisemat. Eelkõige seda, et ka kinnisvara hinnad võivad vastavalt majandustsüklile langeda ja langus võib maailma kogemusele toetudes kesta aastaid. Olukord, kus korterid olid müüdud juba pärast ehitusloa saamist ei ole jätkusuutlik. Samuti on muutuvad suurused kinnisvaraturgu väga oluliselt mõjutavad tegurid nagu intressitase koos laenutingimustega, seda nii arendajale kui lõpptarbijale, arendatava kinnisvarasegmendi vakantsus, tootlikkus, üüritase, pakutav hinnatase, ruumide planeering. Laiemalt vaadates ka demograafiline olukord, elatustase, tööpuudus ja laenukoormus. Hinnad turul kujunevad ikkagi lõpuks läbi nõudluse ja pakkumise. Paljud kinnisvaraga seotud ambitsioonikad äriprojektid on tänaseks muutunud muinasjutuks.
Teine oluline tegur on ehitusega seonduv. Kui buumi ajal ja ka pärast räägiti, et odavamalt ehitada ei saa, sest palgad saavad ainult tõusta ja ehitusmaterjalide hinnad ei saa langeda, siis hiljem selgus, et see ei ole tõsi. Konkurents teeb siingi oma töö. Arendaja jaoks on ehitusprotsess rahaliselt kõige kulukam ja võimalus kaotada ka stabiilsel turul kõige suurem kui sõlmitakse lepingud ehitajaga, kes ei suuda pakkuda lubatud kvaliteeti, tähtaegu ja lõpuks hakkab küsima täiendavat raha. Võib juhtuda, et mõnele krundile läheb ebapiisavate uuringute ja projekti tõttu ehitamine oluliselt kallimaks.
Täna peab nii mõnigi arendaja, kes soovib jätkuvalt turul tegutseda arvestama täiendavate kuludega, et vältida klientide poolset kohtuteed viletsa ehituskvaliteedi või lausa praagi pärast. Eriti torkab see silma käesoleva aasta talvel, kus kukuvad rõdud, langevad katused või külmuvad torud. Kuna Eestis on tavaks iga arendusprojekti jaoks luua eraldi nn juriidiline keha, siis sarnaste probleemide ilmnemisel võib juhtuda, et firma pankrotis, omanikud kadunud ja kahjunõuet ei ole kellelegi esitada.
Kolmandaks on võimalikud juriidilised probleemid. Maa ostmisest kuni ehituse valmimiseni võib kuluda aastaid. Sobiva krundi leidmisel tuleks arendajal enne ostu põhjalikult teadvustada krundiga seotud kohustusi ja piiranguid kuna esialgu ahvatlevana tundunud korterelamu asemel võib parimal juhul krundile kerkida näiteks ühe pere eramu. Üldjuhul on linnades ehitusõiguse saamiseks vajalik detailplaneering, millega määratletakse maa sihtotstarve, ehitise suurus, kõrgus jne. Üldjuhul kaasnevad iga planeeringuga teatud piirangud, millega peab arendaja arvestama. Lisaks võidakse planeering kohtus vaidlustada, ehitusmaht võib oluliselt väheneda ja projekti tasuvus muutuda üsitavaks või suisa kahjumlikuks.
Kuna kinnisvaraarendus on samasugune äri nagu iga teine ja reeglina õpime ikka oma vigadest, tuleks enne viljakale põllumaale elamurajooni planeerimist konsulteerida kohaliku omavalitsuse ja adekvaatset turuinfot valdava kinnisvarabürooga. Tänu langenud ehitushindadele ja laenutingimuste paranemisele ning nõudlusele taastumisele teatud piirkondades viimaste kuude jooksul ongi alustatud nii mõnegi uue perspektiivika arendusprojektiga tuntud arendajate poolt.
Ettevaatlikult, põhjalikult kalkuleerides, pingsalt maad kuulates ja riske hinnates on arendajad taas löönud kopa maasse.
Loo autor on Tarmo Kase. Lugu saab lugeda ka siit

MKM hoiatab rekordilisest lumest ja sula saabumisest tingitud katuste ülekoormamise eest

Seoses käesoleva talve rekordilise lume ning saabuva sulaga hoiatab Majandus-ja Kommunikatsiooniministeerium (MKM) katuste ülekoormatuse eest.

Katused projekteeritakse reeglina vastavalt tavapärasele lumekoormusele, mis ei arvesta ekstreemseid lumeolusid, räästas rippuvaid hiidpurikaid ning kaugele üle katuse serva ulatutavaid lumekarniise.

Lisaks eelnenule suurendab katustele mõjuvat lumekoormust sulailmade saabumine ja vihmasajud.

Suure lumekoormuse tõttu võib avariiohtlikeks pidada eelkõige nn kergeid teras- või puitkandjatel lame või väikese kaldega katuseid (tööstus- ja laohoonete, bensiinijaamade, spordihallide, estakaadide katused), kuhu lumi täies ulatuses peale jääb. Samuti on ohtlikud katused, mis külgnevad kõrgema ehitisega ja mille katusele kõrgema hoone seina äärde tuul suured lumehanged kuhjab.

Viilkatuste puhu võib katusel paiknev lumi sulailmade saabumisel mööda katusepinda alla libiseda ning allolijaid ohustada.

Lumekoormuse vähendamiseks ja ohu vältimiseks tuleb üleliigne lumi katustelt ja jääpurikad räästastelt eemaldada. Katusekonstruktsioonidele ohtlikuks tuleb pidada lumekihti paksusega alates 0,5m.

Katuste puhastamisel lumest tuleb silmas pidada:

• lume katustelt eemaldamisel ja jääpurikate lõhkumisel tuleb tagada tööd teostavate isikute turvalisus. (Katused on libedad!)
• lume eemaldamisel ja jääpurikate lõhkumisel ei tohi lumel ja jääl lasta kukkuda inimeste liikumistsooni (töö tsoon piirata) ja madalamate hoonete katustele
• lume ja jääpurikate mehhaanilisel eemaldamisel tuleb vältida katusekatte kahjustamist (külmaga muutub katusekate eriti rabedaks)
• tuleb vältida äravoolulehtrite ja katuserennide ummistumist ja külmumist

Vastavalt ehitusseadusele vastustab ehitise ohutuse eest ehituse omanik, kes on kohustatud koristama üleliigse lume katustelt ning eemaldama jääpurikad. Ehitiste ohutuse tagamise kontrolli kohustus lasub kohalikel omavalitsustel ja Tehnilise Järelevalve Ametil, kellel on õigus rikkumiste korral rakendada sanktsioone.

Võib eeldada, et tänaseks mahasadanud lumi raudbetoonkatuslagedega hoonete katusekonstruktsioone veel ei ohusta (sh tüüpsed korrusmajad), kuid karniisidel kogunev lumi ja jää võib kahjustada vihmaveesüsteeme, allpool olevaid rõdusid, inimesi ja vara.
Kuna ilmajaama teatel on oodata lähiajal täiendavalt sademeid ja sulailmade saabumist, siis palume võtta kiiresti tarvitusele abinõud ohu vältimiseks.

Viimati olid suuremad varingud lume tõttu 1985. aastal, mil sisse kukkus sadu hoonete katuseid.

Lisaks eelnevale soovitab MKM valmistuda lume sulamisest tingitud sulavete ärajuhtimiseks, vältimaks vee kogunemist keldritesse ja teistesse madalamatesse kohtadesse. Sulavee ärajuhtimise soodustamiseks tuleks hoida sadeveekanalisatsiooni kaevude restkaaned puhtana ning vältida lumest tammide tekkimist.

Elamispindu tuleb õige pea hakata tuhandete kaupa juurde ehitama

Kuigi uute korterite müük on langenud ja neid jääb hetkel üle, tuleb Arengufondi majanduseksperdi Heido Vitsuri sõnul hakata neid kriisi lõppedes tuhandete kaupa aastas juurde ehitama.

Veel aasta tagasi oli ostjatel võimalus valida ligi 4000 viimase viie aasta jooksul valminud korteri vahel, veebruari esimese nädala seisuga oli neid müügis veidi üle 2500. Teie aga olete öelnud, et Eestis tuleks igal aastal ehitada juurde keskeltläbi 6000 uut maja või korterit. Miks just nii palju?

Eestis on umbkaudu 600 000 iseseisvat elamispinda, olgu see siis korter või pereelamu. Kui võtame, et väikeste renoveerimistega peab üks neist maksimaalselt vastu sada aastat – mis on väga palju pakutud tegelikult – siis tulebki 6000 aastas.

Ja praegu siis ehitatakse juurde liiga vähe elamispindu?

Kolm-neli aastat enne buumi läksid need numbrid sinna 5000 kanti, ühel aastal isegi 7000-ni. Aga 90-ndatel ehitati ainult 1000 ja 2000 aastas. Kriisiajal ei pea see number suur muidugi olema, aga pika aja keskmine peaks olema 5000-6000 ringis, siis ei varise elamufond meil jalge all kokku.

Nii et praegu siis veel nii kiire ei ole, et ehitused peaks kiiresti käima saama?

Kiiret ei ole, aga peame arvestama viimase 25 aasta keskmist, sest vene aja lõpus läks elamuehitus allamäge. See on nagu demograafiaga – kui on tekkinud 20-aastane auk, siis seda hiljem täita on väga raske. Meil on risk selles, et väga suur osa elamufondist on paneelmajad, mis ehitati 70-ndatel ühekorraga. Nende iga saab kõigil pea ühel ajal otsa. Teine asi – palju on n-ö küprok-maju, mis ei pea vastu 50 aastat.
Nii et me saame veel venitada, võib-olla 10-20 aastat, aga 50 aasta pärast muutub meie olukord keerulisemaks. Uute elamispindade ehitamist tuleb hoida keskmiselt 6000 piires, muidu laguneb elamufond meil jalge all ära.

Kui rasked ajad läbi saavad, siis läheb ehitus ise käima? Või peab sellele kaasa aitama kuidagi?

See on omaette küsimus. Võib ise minna käima, aga võib ka mitte. Kui rahva elujärg paranema hakkab siis võib minna ja ei ole vaja kaasa aidata. Me ju stimuleerisime vahepeal ehitamist isegi liiga palju. Kui aga elamuehitus käima ei lähe, siis tuleb meeles pidada, et pea eranditult kõigis riikides on olnud elamuehitusprogrammid. Nendelt jala äravõtmisega on proovitud seda hoida vajalikul tasemel. Tihtipeale see ei õnnestus, kinnisvarabuumid kipuvad ikka tulema.

Loo autor on Urmas Jaagant. Lugu epl.ee's saab lugeda siit

Viitsütikuga pomm: sajad Tallinna elamud, mis vajaksid lammutamist

Askur Alas mõtiskleb 16.02.10 ekspress.ee's Tallinna kortermajade seisukorra teemadel.

Eesti üks viitsütikuga pomme on rohkem kui pool sajandit tagasi ehitatud „hruštšovkad", mille eluiga hakkab täis saama ja mille rekonstrueerimisel pole mõtet.

Järelduse, et maha võiks lammutada kümnendiku Tallinna masselamuehitusmahust ehk kõik hruštšovkad, võib teha eelmise aasta viimastel päevadel Tallinna linnale üle antud arhitekt Rein Murula ja Tallinna Tehnikakõrgkooli üliõpilaste mahukast uurimistööst.

Probleemi ulatusest annab aimu tõik, et Tallinna hruštšovkades on Murula hinnangul üle 10 000 korteri. Analüüs näitab, et rekonstrueerimine ei ole hea lahendus. „Tallinnas on paar- kolm maja saneeritud, kuid see on mahavisatud raha - õmbleme kasukat küürakale, kes oleks õigem arsti juurde saata," ütles Murula. Ehkki täpsem oleks ilmselt öelda, et 50ndate lõpus ja 60ndate algul valminud „küürakatele" tuleks eutanaasia teha.

Viitsütikuga pommiks nimetab Murula probleemi selle pärast, et hruštšovkasid, kus varsti keegi enam elada ei taha, hakatakse maha jätma, sealne elanikkond jääb üha vaesemaks, tekivad kütte- ja elektrivõlad ja lõppkokkuvõttes saavad nende suuromanikuks küttefirmad. „Tallinna Küte võib tulevikus olla linna suurim kinnisvaraomanik. See probleem on esile kerkimas Narvas, Jõhvis, maapiirkondades. Kui kolmandik kortereid jääb tühjaks, tekib ahelreaktsioon. Ja siis on hilja tegeleda," ütles Murula.

Initsiatiivi peaks haarama kohalik võim. Tallinnas on analüüsi tellimisega sellega algust tehtud.

Tallinna linnaplaneerimisameti üldplaneeringute osakonna juhataja Martti Preemi sõnul on enamik hruštšovkasid viletsas seisus. „Küsimus on selles, kas on üldse mõtet neid ümber ehitada. Rein Murula ja tema üliõpilaste analüüs näitab, et ei ole. Mõistlik oleks need lammutada ja ehitada 1-2 korruse võrra kõrgemad - kui see on antud kohta sobilik - uued hooned, mille all on ka autoparkla," ütles Preem. Tema hinnangul tuleks uue hoone ehitamine vaid veidi kallim kui vana saneerimine, sest selleks tuleb sisuliselt maja seest tühjaks lammutada. „Isegi, kui uue ehitamine oleks ühe kolmandiku võrra kallim, oleks see ilmselt parem variant," nentis Preem.

Murula sõnul peaksid hruštšovkad ehitustehniliselt ilmselt veel paar-kolm aastakümmet vastu. Varisemisohtlikud nad ei ole. Milles siis asi, miks pole mõtet neid ümber ehitada? Murula: „Saneerimine tundub lihtsam, aga teatud tingimustes on mõtet minna äärmuslikku teed. Hilisemate paneelelamutega, Lasnamäel-Õismäel, võiks ümberehitamise teed minna, aga hruštšovkadega on minu ettepanek, et võtaksime maha ja teeksime uued hooned."

Analüüsi kohaselt on peamised põhjused järgmised:

Esiteks ruumiplaneering. Toad ja korterid on nõukogudeaegse planeeringu järgi imepisikesed. Köök näiteks 1,6x 2,8m. Murula: „Sellisesse kööki pole tänapäeval võimalik isegi elementaarset köögitehnikat paigutada."

Keskmine hruštšovka 3-toaline korter on 46 ruutmeetrit koos köögi, vannitoa ja WC-ga. Preem: „Praegu on sellised ühetoalised korterid! Sellises hruštšovkas ei taha tänapäeval enam keegi eriti elada. Kõik tuleks ümber ehitada!" Vannitoas-wc-s elektriseadmeid, sh pesumasinat ega pardlit kasutada ei tohi, sest puudub maanduskontuur. Pistikupesa on esikus, kust pikendusega tuleb juhe vannituppa vedada. Abiruumid on sama suured nii 1 kui 3 toalises korteris...

Enamikus on hruštšovkades 1-2taolised korterid. Murula: „Väike korter oleks vanurile hea, aga ei saa 5. korrusele, sest lifti ju ei ole." Ei ole ka rõdusid, lodžasid, garaaže ega muid lisaväärtusi. Majade ees on autouputus, autosid pargitakse haljasaladele.

Ümber tuleks ehitada ka trepikojad, mis nõukogude ratsionaliseerijate plaani järgi tehti spetsiaalselt nii kitsad, et kirstu saab püsti tõstes napilt välja.

Teine tähtis probleem on hruštšovkade soojapidavus, kuhu tuleks teha suuri investeeringuid. Samuti mürapidavus - mis on olematu, õhu kvaliteet - lõhnad pääsevad läbi, ning temperatuur, mida ei saa reguleerida. Ehitustehniliselt tuleks välja vahetada kõik alates katusest, akendest, elektrisüsteemidest jms. Ent siin tekivad kohe ka probleemid - näiteks on kogemus, et uute akende panekul läheb maja seest hallitama. Murula: „Kas on mõtet kasukat ümber ehitada, kui hõlmad tuleb ikka lahti teha, et haisema ei läheks?"

Samuti ei anna palju efekti ka soojustamine, sest majade energiatõhusus on praegusest keskmisest kaks korda kehvem.

Niisiis: kui joon alla tõmmata, tuleb kõik uus teha

Vanast hoonest jääks alles vaid ehituskehand. Ja kui selle väärtusi ja seisundit hakata vaatama, siis saabki jõuda vaid järeldusele, et see tuleb maha lammutada.

Praegu räägitakse palju elamupiirkondade taasväärtustamisest. Getostumise vältimine on ilmselt üks põhjus, miks moraalselt amortiseerunud masselamuehitusega rajatud majade piirkondadega tuleb tegeleda.

Idanaabrid ehitavad Murula sõnul hruštšovkadele lihtsalt korruse või kaks peale, Moskvas, kus maa on väga kallis, lõhutakse aga hruštšovkad üldse maha ja ehitatakse 16-korruselised hooned.

Preemi sõnul kippusid Ida-Saksamaal kohe pärast Berliini müüri langemist paljud paneelmajad tühjaks jääma. „Seal ei hakatud kortermaju erastama, vaid need jäid linnale ja omavalitsused hakkasid nendega tegelema. Näiteks ehitati mõni 9-korruseline maja ümber nii, et see muutus tõusvaks 2 kuni 9-korruseliseks majaks ja korterite sisemine struktuur tehti ümber tänapäeva nõuetele vastavaks. Alles siis hakati neid erastama ehk müüma," ütles Preem.

Ka Murula leidis, et arhitektuuriliselt parimad lahendused on Ida-Saksamaal, kus selliseid hooneid on ka madalamaks lammutatud ja ridaelamuteks ümber tehtud. „Meil võiks see väikelinnades, näiteks Paides, kõne alla tulla," ütles Murula.

Aga kui 4 korruse asemel teha 1-2 teha, siis peab keegi kahtlemata selle kinni maksma. Ning ka vana lammutamisel ja uue ehitamisel tekib sarnane küsimus.

Analüüsi järeldus on, et linn või riik peaks siin kahtlemata initsiatiivi haarama. Põhjus on lihtne: inimesed ei usaldaks erafirmat, kes pakuks neile: lammutame teie maja maha, teie kolige seniks kuhugi mujale (ei tea kuhu), ehitame uue maja, siis saate korteri (võib-olla). Juhtivat rolli peaks mängima institutsioon, mis ei saa pankrotti minna.

Preemi sõnul on probleem selles, et meil on kortermajad eraomandis. „Hruštšovkas on umbes kuuskümmend korteriomanikku, nende kõigi nõussesaamine maja ümberehitamiseks on väga keeruline. Siin võiks linn appi tulla. Teha kasvõi näidisrenoveerimise linna jõududega, ja aidata muuhulgas inimesi aastaks-pooleteiseks ümber majutada," leidis ta. Preemi sõnul saab lisanduvad 1-2 korruse korterid maha müüa, mis teeb projekti finantsiliselt huvitavamaks.

Murula sõnul elavdaks selline initsiatiiv ka ehitusturgu. „Kui Euroopa Liidu fondidest niisama ehituseks raha ei anta, siis juhul, kui projekt on seotud energiatõhususe ja sotsiaalsete probleemide lahendamisega, siis peaks olema teine lugu," ütles Murula.

„Praegu tegime esimese sammu - tellisime analüüsi ja ettepanekud. Edasi tuleks valida nn näidiskohad ja tegutseda. Sellises renoveerimises peitub sotsiaalne kasu - paraneb nii linna elukeskkond kui inimeste elukvaliteet," märkis Preem.

Hruštšovkad:

• Hruštšovkad on Moskva kunagise peaarhitekti Vitali Lagutenko projekti järgi ehitatud madalate lagedega pisikeste korterite 3-5korruselised paneel- või telliselamud, mis said hüüdnime tollase N. Liidu juhi Nikita Hrustšovi järgi. Eestis ehitati neid 1955-65.
• Hinnates 2000.a. rahvaloenduse andmeid on hruštšovkade korterite arv vahemikus 30-80 ja Tallinna korterite arvuks üle 10 000.
• Eestis on kahte tüüpi hruštšovkasid - algul ehitati telliskivist, hiljem kohalikust põlevkivituhast püstplokkidest. Meil modifitseeriti Vene tüüpseeria näiteks ehitusmaterjali koha pealt, kuid kitsuke ruumistruktuur on sama.
• Hruštšovkasse pidi mahtuma: üks taburet esikusse, 5-9 tooli, diivan, puhvet, töölaud, raadio- või telerilaud, raamaturiiul, moodne kodutehnika: külmkapp ja pesumasin.
• Hruštšovkade piirkonnad Tallinnas on Stroomi ranna-ala (suurim, ca 50 maja), Paldiski mnt/Sõle tn, Pärnu mnt, Tööstuse tn, Spordi tn, Sõle tn, Uus Maailm.
• Väikeste korteritega vanad paneelelamud pole vaid Eesti või Venemaa probleem. Neid ehitati ka mujal Euroopas - Saksamaal, Rootsis, Prantsusmaal. Kõige suurema laviiniga alustati Inglismaal sõjaajal, kui oli vaja inimesed viia Saksamaa lennukite pommitusulatusest kaugemale.
• Nõukogude Liidus majutati hoogtöö korras ehitatud hruštšovkadesse 25% rahvastikust ehk 57 miljonit inimest.

Artikli autor on Askur Alas. Artiklit ekspress.ee's saab lugeda siit

Head ja edukat 2010 aastat kõigile